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Ordentliche Kündigung BGB § 573, Abs. 2, Nr. 2 UND / ODER Nr. 3 ?

| 16.02.2014 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich beabsichtige die Kündigung eines Mietverhältnisses gemäss § 573, Abs. 2, Nr. 2 UND Nr. 3.

In einem 6-Familienhaus, das kernsaniert werden soll, beabsichtige ich aus 2 kleinen Wohneinheiten, je 45 qm, die kein Bad und keine zentrale Heizung haben, durch Einreissen einer Zwischenwand eine grosse Wohneinheit mit 90 qm zu schaffen und diese mit Bad und Heizung zu modernisieren. Rechtsgrundlage hierfür: § 573, Abs. 2, Nr. 3.

Ich beabsichtige die dann so neu geschaffen 90 qm Wohnung selbst als Altersruhesitz zu nutzen. Rechtsgrundlage hierfür: § 573, Abs. 2, Nr. 2.

Meine Frage : Ist nach dem Gesetz eine Kündigung gemäß Abs. 2, Nr. 2 UND gleichzeitig mit Nr. 3 zulässig oder muss hilfsweise für Nr. 2 oder Nr. 3 gekündigt werden ? Im Gesetz steht als Verbindung zwischen Abs. 2, Nr. 2 und Nr. 3 ausdrücklich das Wort ODER.
Schwächt die Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder stärkt sie diese?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Die in Absatz 2 dieser Vorschrift genannten Tatbestände sind lediglich Beispiele, theoretisch kann ein berechtigtes Interesse auch auf das gemeinsame Vorliegen mehrerer solcher Gründe gestützt werden. Allerdings schließen sich Nr.2 und Nr.3 schon tatbestandlich gegenseitig aus. Denn unter wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr.3 BGB ist allein der Einsatz der Immobilie zu wirtschaftlichen, also auf Gewinnerzielung gerichteten Zwecken zu verstehen (z.B. Verkauf). Diese Voraussetzung ist bei einer Eigennutzung zum Wohnbedarf, wie sie § 573 Absatz 2 Nr.2 BGB verlangt, aber gerade nicht gegeben. Insofern schließen sich diese beiden Kündigungsgründe gegenseitig aus.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2014 | 20:04

In der Sache habe ich noch eine Nachfrage:

Hierzu fiktiv folgender Sachverhalt:

Die Verwertungskündigung wird im März 2014 zum November 2014 ausgesprochen. Zeitversetzt z.B. 3 Monate später erfolgt in einem separaten Schreiben die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Februar 2015.
Wären beide Kündigungen gerichtsfest im Hinblick auf eine jeweils separate Räumungsklage?
Oder liesse sich gegnerisch argumentieren, dass die jeweilige Kündigung die andere ausschliesst und deshalb unwirksam ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2014 | 21:09

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn im März 2014 tatsächlich der objektive Bedarfsgrund für eine Verwertungskündigung gegeben wäre, die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung aber erst später eintreten würden, wäre dies zwar theoretisch denkbar. Denn derartige neue Gründe können im Rahmen einer neuen, den Anforderungen des § 568 BGB genügenden Kündigung mit den Fristen des § 573c BGB geltend gemacht werden.
Wenn Sie aber bereits jetzt die eigene Nutzung planen und daher im März 2014 diese Gründe bereits bekannt sein dürften, besteht nicht nur das Risiko, dass Ihr Vorbringen in der neuen Kündigung aufgrund der vorherigen Kündigung unglaubwürdig erscheint, sondern auch ein hohes Risiko des Ausschlusses dieser neuen Gründe gemäß § 573 Absatz 3 Satz 2 BGB. Daher halte ich diese Vorgehensweise für wenig empfehlenswert.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.02.2014 | 16:42

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