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Optimierung von Steuerzahlungen

01.02.2010 18:30 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Eine nicht-berufstätige verheiratete Frau hat nach dem Tod ihrer Mutter ein Haus inkl. Grund- und Boden geerbt und ist als alleinige Eigentümerin eingetragen.Es gibt keinen Ehevertrag mit dem Ehemann.Das vererbte Haus wurde zunächst renoviert und ab November 2007 an drei Mietparteien vermietet.Es gibt eine grosse Wohnung sowie zwei kleinere Wohnungen.
Aufgrund der Mieteinkünfte gilt die Ehefrau seither jedoch als einkommenssteuerpflichtig d.h. sie muss nun nicht nur die jährlichen Mieteinkünfte versteuern sondern sich ebenfalls auch noch freiwillig zusätzlich krankenversichern da sie mit dem Mieteinkünften die Einkommensgrenze von 4.380 Euro jährlich überschreitet.
Damit sie die o.g.jährlichen Einkommenssteuer Nachzahlungen sowie ihre zusätzlichen KV-Kosten einspart und wieder über ihren Mann versichert ist hat sich die Ehefrau nun folgendes überlegt:
Sie VERKAUFT die grossen Wohnung an die Mieter, sie behält eine der kleinen Wohnungen selbst weil sie mit EINER Wohnung UNTER der Einkommenssteuergrenze bleibt und sie VERKAUFT die dritte Wohnung an Ihren Ehemann, der auf diese Weise die Kaufsumme sozusagen als Schulden in SEINER Einkommmenssteuererklärung geltend machen könnte.

Das Ehepaar bewohnt ein eigenes Haus auf demselben Grundstück, das es ebenfalls noch abbezahlen muss.

Unsere Frage: halten sie die o.g. Überlegung steuer- und finanztechnisch für eine optimale Lösung und wenn ja: warum? Gibt es eine evtl. noch eine mögliche günstigere Alternative? Ist ein VERKAUF an die Mieter sinnvoll oder sollte sie besser weiterhin an diese VERMIETEN? Ist ein VERKAUF einer Wohnung an den Ehemann sinnvoll oder besser an ein Kind / alle fünf Kinder?

01.02.2010 | 20:34

Antwort

von


(1413)
Hochwaldstraße 16
61231 Bad Nauheim
Tel: 0176/61732353
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Bei einem Erbe einer Immobilie bleibt ein eventueller Veräußerungsgewinn - auch nach Einführung der Abgeltungsteuer - dann steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Mögliche Ausnahme: Der Eigentümer kann bei der Veräußerung auch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist die Spekulationssteuer vermeiden, wenn er die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt hat.

Im Falle einer Erbschaft ist maßgebend wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Liegen zwischen Erwerb durch den Erblasser und Verkauf durch Sie mehr als 10 Jahre fällt hier keine Einkommenssteuer auf den Spekulationsgewinn an, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG .

Insoweit sollten Sie vor einem möglichen Verkauf prüfen, wann das Mehrfamilienhaus angeschafft wurde.

2. Im weiteren ist die Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Der Bundesfinanzhof hat zur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG ) die Drei-Objekt Grenze entwickelt.

Sie besagt, dass eine objektive Nachhaltigkeit und damit ein gewerblicher Grundstückshandel - und keine private Vermögensverwaltung - vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften.

Sie führen aus, dass es sich um drei Wohnungen handelt, was hinsichtlich einer Gewerbesteuer dann unschädlich wäre.

3. Bei einer Veräußerung wäre zu beachten, dass das Haus noch aufgeteilt werden müsste und ein Teilungsplan nebst Gemeinschaftsordnung zu erstellen ist. Für einen solchen Teilungsplan sind dann entsprechende Zeichnungen zu erstellen.

4. Hinsichtlich der steuerlichen Gestaltung ist zu beachten, dass der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie, soweit er zinsbringend angelegt wird, die Zinserträge zu versteuern sind.

Im Gegensatz zu der Besteuerung der Immobilien kann hier die jährliche Abschreibung auf die Immobilien nicht von den Erlösen aus den Zinserträgen in Abzug gebracht werden, so dass im Ergebnis zu prüfen wäre, ob Sie sich mit den Zinseinnahmen auf das Kapital aus der Veräußerung der Immobilie besser stellen.

Hierzu empfehle ich die genaue steuerlichen Auswirkungen berechnen zu lassen. Gerne stehe ich Ihnen hierfür zur Verfügung.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 01.02.2010 | 20:50

Sorry aber Punkt 4 Ihrer Antwort : "Im Gegensatz zu der Besteuerung der Immobilien kann hier die jährliche Abschreibung auf die Immobilien nicht von den Erlösen aus den Zinserträgen in Abzug gebracht werden, so dass im Ergebnis zu prüfen wäre, ob Sie sich mit den Zinseinnahmen auf das Kapital aus der Veräußerung der Immobilie besser stellen." verstehe ich nicht.Könnten Sie das etwas einfacher erklären? Danke

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.02.2010 | 00:10

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung kann neben den Werbungskosten (Schuldzinsen, Renovierungskosten etc.) auch die Abschreibung (Afa) auf die Immobilie von den Einnahmen in Abzug gebracht werden.

Da Sie für das vermietete Objekt keine eigenen Anschaffungskosten hatten, dürfen Sie lediglich die Abschreibung des Erblassers fortführen.

Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist der Zeitwert des Gebäudes zum 01.07.1990 (BMF-Schreiben vom 21.07.1994, BStBl. 1994 I S. 599).

Soweit die Abschreibung bereits durch den Erblasser vorgenommen wurde kann die gleiche Jahres-AfA ansetzt werden.

Bei den Einnahmen aus mögliche Kapitalanlagen sind die Zinseinnahmen zu versteuern. Soweit Ihnen Werbungskosten entstehen, können diese steuermindernd geltend gemacht werden. Allerdings ist hier kein Abzug infolge einer Abschreibung vorgesehen.

Im Ergebnis ist die Besteuerung von einen aus Vermietung und Verachtung durch die Abschreibungsmöglichkeit günstiger als bei Einnahmen aus Kapitalvermögen.

Mit besten Grüßen

ANTWORT VON

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