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Offensichtlicher Baumangel nach Bauabnahme

| 08.07.2019 10:48 |
Preis: 85,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben mit einem Fertighausanbieter gebaut. Dort sind insgesamt zwei gravierende Planungsfehler durch den Architekt bzw. Planern passiert. Ein Mangel ist so gravierend, dass ich hier nun nachträglich das Thema noch einmal aufgreifen möchte.

Bauabnahme war August 2016

Mangel:
Vorgabe an den Architekten war, dass Haus so klein wie möglich zu planen, ohne dass es Einschränkungen gibt. Baurechtliche Vorgaben (bestimmte maximale Traufhöhen) etc. gab es nicht. Darüber hinaus wurde das Haus mit sehr vielen großen Fenstern geplant, da uns viel Licht sehr wichtig ist. Es wurde ein Kniestock von ca. 230 cm im Obergeschoss eingeplant. Der Architekt hat dies vorgeschlagen mir dem Argument, dass dann die Proportionen schöner sind und es, wie gefordert, keinerlei Einschränkungen gibt.

Dies hat jedoch aufgrund der besonderen Statik eines Holzhauses zur Folge, dass alle Fenster im Obergeschoss (bodentiefe Fenster) nicht eine normale Höhe haben, sondern das sich der obere Fensterrahmen 173 cm über Fertigfußboden befindet (hängt vermutlich mit einem extrem großen Aufbau des Pfettenbalkens zusammen). D.h man schaut nicht mehr zum Fenster gerade hinaus, sondern schaut direkt auf den Rahmen.
Dies war in den Plänen eingezeichnet, als Laie war es aber absolut unmöglich, dass zu erkennen (war lediglich eine kleine Zahl 193 cm über den Türen gestanden. Dies ist die Höhe des oberen Fensterrahmens über Rohfußboden, wie ich nachträglich rausgefunden habe). Die Proportionen der Außenansicht der Fenster wirkten auf den Plänen absolut stimmig. Es gab zudem keinerlei Erklärung oder Hinweise auf diesen Umstand.
Aufgefallen ist uns dies erst, nachdem das Haus gestanden hat.

Wir haben das sofort reklamiert, uns wurde jedoch gesagt, dass der Architekt uns diesen Umstand mitgeteilt hat, was definitiv nicht stimmt. Außerdem sei dies kein Mangel. Da wir keine Streitigkeiten wollten und dachten, dass wir uns dran gewöhnen, haben wir es nicht weiter verfolgt. Im Hausabnahmeprotokoll wurde ebenfalls nichts vermerkt.

Leider konnten wir uns absolut nicht daran gewöhnen, das ganze Obergeschoss wirkt extrem "bedrückend" und dunkel. Laut Aussagen der Bank ist der Wert des Hauses deutlich gesunken.

Die Frage ist nun, ob Schadensersatzforderungen nachträglich möglich sind bzw. Aussicht auf Erfolg haben, vor den oben genannten Hintergründen (Abnahmeprotokoll).
Ist ein Gang zum Anwalt bzw. Schadensersatzforderungen erfolgsversprechend?

Ich Danke Ihnen und beste Grüße

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für die Anfrage.

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die von mir gefertige Antwort nicht Ihren Erwartungen entsprechen wird.

Grundsätzlich gibt es eine Gewährleistungspflicht bei Bauwerken; diese beträgt grundsätzlich 5 Jahre.

Ebenfalls grundsätzlich gilt; bei offensichtlichen Mängeln muss ein Gebäude nicht abgenommen werden.

Offensichtliche Mängel sind solche, die für Jedermann objektiv erkennbar sind. Hier ist die Geltendmachung von Rechten im Nachhinein schwieriger, zumal nach 2-3 Jahren.

Nicht als Mangel gelten Umstände ,die im Vertrag beinhaltet sind, und auch optische oder geschmackliche Abweichungen, die nicht objektiv feststellbar sind.

Sie haben im Hausabnahmeprotokoll leider nichts vermerkt; dies spricht zunächst schon dafür, dass Sie das Erscheinungsbild akzeptiert haben. Zudem sind die Pläne des Architekten von Ihnen bestätigt worden; etwaige Unkennis bei de Deutung des Planes gehen leider zu Ihren Lasten.

Auch wenn sich der Inneneindruck mit Erhöhung des Fussbodens noch näher an die Unterkante der fenster bringen ließe, so wird man leider dennoch einen Mangel verneinen müssen, sofern das Haus den Plänen gemäß gebaut wurde. Allenfalls kann ein Planungsfehler vorliegen, wenn die Eigenschaften , die sie gewünscht haben, vom Architekten nicht umgesetzt worden sind. Die Ist-Beschaffenheit des Hauses weicht ja nicht von der Soll-Beschaffenheit ab, welche in den Plänen festehalten wurde.

Zudem spielt der Faktor zeit gegen Sie; der umstand, den Sie bemängeln, ist nicht erst jetzt aufgetreten, sondern war sogleich bemerkbar. Dies würde ein Aussenstehender dahingehend deuten, dass das subjektive Gefallen verloren gegangen ist; dies stellt aber leider keinen Mangel im rechtlichen Sinne dar.

Ob die Pläne fachlich richtig und mit richtigen Darstellungen versehen waren, kann ich von hier nicht beurteilen. Eventuell wäre das ein Anknüpfungspunkt, wobei dann zu schauen ist, ob der Architekt alleine haftet-offenbar jedoch nicht, da er im Auftrag des Bauunternehmers tätig geworden ist.

Sie können versuchen, Ihre Schadenersatzansprüche zu beziffern, indem Sie eine Stellungnahme der Bank einholen, und entsprechend schriftlich Ansprüche vorbringen(aussergerichtlich). Dies können Sie selber tun, und auch ohne Gefahr, gegnerische Anwaltskosten tragen zu müssen.

Die genaue Rechtslage wird sichdann nach Antwort des Vertragspartners noch ein wenig besser bestimmen lassen können. Eine "bedrückende" Wirkung ist trotz allem jedoch auf den ersten Blick kein Sachmangel im Sinne des Gesetzes; anders, wenn eine lichtdurchflutete Wohnung geschuldet war(vertraglich so festgehalten worden?) - dann aber die Frage, wieso es abgenommen wurde.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2019 | 14:55

Ich habe hierzu eine Nachfrage:

Ich habe von zwei unterschiedlichen Architekten unabhängig voneinander und ohne Nachfrage die Aussage erhalten, dass der Kunde auf solch eine gravierende Abweichung von der Norm schriftlich hinzuweisen ist. Die Kenntnisnahme und den expliziten Wunsch, eine Ausführung gegen die Normen und Regeln des Bauens umzusetzen hat der Kunde/Bauhherr durch Unterschrift zu bestätigen.

Zudem kann ich mir nicht vorstellen bzw. wäre es absolut absurd, wenn der Kunde ein Bauingenieur sein muss, um Planungsmängel in den Plänen zu entdecken. Für einen Laien ist es definitiv unmöglich, diese Fehlplanung aus den Plänen zu erkennen. Das ist ja der Grund, weshalb man einen Architekten bzw. Experten beauftragt.

Ändert sich die rechtliche Einschätzung durch insbesondere den Aussagen der oben genannten Architekten, dass diese Normabweichung im Vorfeld schriftlich dokumentiert hätte werden müssen?
Fakt ist, dass niemals nicht normgerechte Fenster beauftragt wurden - sondern Standardfenster. Selbstverständlich sind (solche Selbstverständlichkeiten) nicht schriftlich dokumentiert (auf solch eine Idee kommt man ja nicht einmal), aber in diesem Fall stehen die Aussage des Architekten gegen 4 Aussagen (bei der Planung waren 4 Leute anwesend).


Ich danke Ihnen und beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2019 | 06:12

Sehr geehrter Faragesteller,

es ist zunächst zu prüfen, ob tatsächlich eine " Ausführung gegen die Normen und Regeln des Bauens" vorliegt- dies wäre bereits ein Sachmangel,d.h. damit wäre die Ausführung bereits mangelhaft mit den entsprechenden Folgerechten.

Sie sollten sich bestätigen lassen, von welcher Norm genau abgewichen sein soll.

Ich empfehle, hier einen Baugutachter zu suchen, der Ihnen die Mängel gerichtsfest dokumentiert und protokolliert. Natürlich müssen und können Sie planungsmängel nicht selber entdecken- ein Planungsmangel führt i.d.R. zu Schadenersatzansprüchen.

Bewertung des Fragestellers 23.07.2019 | 07:52

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 23.07.2019 3,8/5,0
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