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Offenlegung Mehrkostenkalkulation bei Kauf Eigentumswohnung

| 06.03.2018 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:25
im letzten Jahr haben wir eine z.Zt. noch im Bau befindetliche ET-Wohnung gekauft.
Wie üblich ist in der Baubeschreibung die Ausstattung festgelegt.

Wie wir erst im Nachhinein erfahren haben gibt es folgende Konstellation:
Bauträger ist ein Frau, der Architekt ist der Ehemann. Die Bauträgerin hat eine Elektrofirma mit der Elektroinstallation und dem gesamten Sanitärgewerk beauftragt. Somit verkauft der Sanitärgrosshandel an die Elektrofirma, die Elektrofirma an unseren Bauträger und dieser wiederunm an uns.

Nach Bemusterung der Sanitärausstattung (Badewanne, Dusche, Armaturen ect.) stellten wir fest, dass die Preise durchschnittlich um 50 % über dem Normalpreis lagen. (Vergleich örtlicher Sanitärhandel, Internet) es wurde ein exacter Preisvergleich mit identischen Sanitärgegenständen ect. vorgenommen.

Ein qualifiziertes Angebot liegt uns bis heute nicht vor.

Die Baubeschreibung besagt, dass Fliesen für Küche, Bad ect. in Höhe von 100,00 € im KP includiert sind. Für Wohnzimmer und Schlafzimmer Parkettböden.

Wir erhielten vom BT ein Aufstellung über die Mehrkosten. Aus dieser geht lediglich der Betrag Mehrkosten Fliesen minus Gutschrift Parkett als Gesamtbetrag hervor - keine qm Angaben - keine Preise für Mehrkosten Fliesen.
Auf Grund dessen baten wir um eine qualifizierte und transparente Aufstellung der Mehrkosten.

Die Wohnung hat 2 Terassentüren (Flügeltüren). Bei Baubegehung mit dem Architekten entschieden wir uns statt für Flügeltüren für Schiebetürenelemente. Auf Nachfrage, wieviel diese mehr kosten, sagte uns der Architekt pro Tür 2.000,00 €. Dies akzeptierten wir.
Bei der uns nun vorliegenden Liste Mehrkosten Wohnung erscheint nur ein Betrag - Mehrkosten Schiebetürenelemente in Summe. Alleine der Mehrpreis für die Schiebetüren war fast doppelt so hoch wie der uns vorher genannte Preis.
Daraufhin baten wir um Auflistung Kosten Schiebetüren minus Preis includierte Flügeltür = zu zahlender Mehrpreis. (nicht erhalten - steht uns angeblich nicht zu).

Da weder der Bauträger von uns einen schriftlich Auftrag hat und wir keine schriftliche Bestätigung der uns genannten Preise hat wüssten wir gerne, wie dir Rechtslage nun aussieht. Es drängt sich uns der Eindruck auf, dass der hohe Kaufpreis nochmals künstlich in die Höhe getrieben wird.

06.03.2018 | 12:54

Antwort

von


(2257)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrte Ratsuchende,


ohne Kenntnis des Bauvertrages und der Leistungsbeschreibung (beides ist eigentlich zwingend zu prüfen) kann nur aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung festgestellt werden, dass Ihr Eindruck der Preistreibung sicherlich niemals beim Bau unberechtigt ist.



Sie müssen aber zwischen den nach der Leistungsbeschreibung eingebauten Sachen und Sonderwünsche (Mehrleistungen) unterscheiden:

Sofern es keine Sonderwünsche/Mehrleistungen sind, gilt der Vertrag nebst Beschreibung. Das bedeutet, dass niemals die Offenlegung der Kalkulation, Einkaufspreise o.ä., nachträglich verlangt werden können, da dieses allein die unternehmerischen Bereiche betreffen, die keinen Außenstehenden etwas angehen.

Sofern Sie also die Sachen nach der Leistungsbeschreibung bekommen, ist der dort vereinbarte Preis nicht zu beanstanden, sofern er nicht sittenwidrig überteuert (Wucher) ist, was aber nach Ihrer Darstellung nicht in Betracht kommt

Bezüglich der nach der Baubeschreibung gelieferten Sachen, werden Sie daher kaum nach Vertragsunterzeichnung dann einen Anspruch auf ein weiteres qualifiziertes Angebot /Kostennachweis haben. Insoweit wird der Bauvertrag alle Zahlungen der geschuldeten Materialen umfassen.



Anders sieht es bei den Mehrkosten aus:

Zunächst einmal obliegt es dem Bauträger, die geltend gemachten Kosten so dazulegen, dass die geforderten (Mehr)Ansprüche nachvollzogen werden können.

Aber natürlich reicht es nicht, nur Mehrkosten zu nennen, ohne nachvollziehbar die Posten zu berücksichtigen (durch Abzug), die nach der Leistungsbeschreibung und dem Bauvertrag schon im Preis enthalten sind. Daher ist es notwendig, die Prüfung dieser Unterlagen vorzunehmen, um diesen Abzug erkennen und anwenden zu können.


Die Quadratmeterzahl wird dabei zwar auch eine Rolle spielen, müsste sich aber aus der Baubeschreibung und Plänen eigentlich sehr schnell selbst ermitteln lassen, so dass eine Neuberechnung der Fläche nach meiner Auffassung dann nicht geschuldet ist, wenn dieses nach den Verträgen leicht nachvollzogen werden kann.


Wurden Preise des Austausches (Fliesen gegen Parkett) nicht genannt, kann eine Vertragsprüfung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dann ergeben, dass der Austausch 1.1, also kostenneutral erfolgen sollte. Ist für eine solche Auslegung kein Raum, sind die branchenüblichen Vergütungen geschuldet - auch insoweit ist daher eigentlich die Vertragsprüfung unumgänglich.


Wurden nachträglich, also nach Vertragsunterzeichnung Änderungen vorgenommen, ohne dass der Preis genannt worden ist, wird ebenfalls nur der branchenübliche Preis geltend gemacht werden können, was sich dann aus § 632 BGB ableiten lässt, wenn nicht im Vertrag wieder abweichende Regelungen getroffen worden sind.


Bezüglich der Türen gibt es eine Vereinbarung in Form der Preisabsprache von 2.000 € Mehrkosten pro Tür, die dann auch gilt, wobei Sie allerdings dann diese Absprache auch beweisen müssen, wenn Sie sich darauf berufen wollen. Daher sollten Nachweise für diese Absprache geschaffen werden.

Ein höherer Preis kann dann nicht ohne VORHERIGE Nennung des erhöhten Preises durchgesetzt werden, sofern eine Grenze von 10% (nach Ihrer Darstellung sind es aber 100%) überschritten wird, da der Unternehmer dann die Verpflichtung hat, die Bauherren über eine solche Preissteigerung zu unterrichten. So eine Unterrichtung hat es nicht gegeben.

Ist der von Ihnen zu führende Beweis der Preisabsprache nicht zu führen, wird die übliche Vergütung zu zahlen sein.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 06.03.2018 | 13:13

Sehr geehrter Herr Bohle,

danke für Ihre Ausführungen.

Es geht einzig und allein um die Mehrkosten, die durch Änderungswünsche durch uns entstanden sind.

Das Thema Türen habe ich dargelegt. Schiebetüren wie von uns gewünscht - Preis X , minus Flügeltüren die im Kaufpreis enthalten sind - ergibt Mehrpreis für uns von ?. Ursprünglich für 2 Türen 4.000,00 € nun 7.900,00 €.

Fliesenboden Summe X, abzüglich includierter Parkettboden - ergibt Aufpreis für uns.

Uns geht es um Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Mehrleistungen.

Danke schon jetzt für Ihre Rückantwort.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.03.2018 | 13:25

Sehr geehrte Ratsuchende,


wie bereits erklärt, muss der Mehrpreis so dargelegt werden, dass von Ihnen dieser Preis nachvollzogen werden kann.


Schiebetüren:

Wenn es die Aussage gebt, dass die Mehrkosten 2000 € pro Tür beimWecheln sind und Sie dazu den Auftrag erteilt haben, muss von Unternehmer nichts weiter offengelegt werden. Sie haben 2000 € Mehrpreis akzeptiert und somit ist es zur entsprechenden vereinbarung gekommen, wonach Sie insgesamt 4.000 € für diese Position aufgrund der vertraglichen vereinbarung zu zahlen haben.

Dem Unternehmer trifft dann weder eine weitere Transparenzpflicht, noch Nennung der Kosten der Flügeltüren. Hier geht eben die vertragliche Vereinbarung des Mehrpreises vor.


Fliesenboden

Ob überhaupt etwas zu zahlen ist, sich keineswegs sicher - auf die obigen Ausführungen nehme ich Bezug. Fehlt es an einer Preisabsprache, kann man von einem 1:1 Austausch ausgehen, d.h. keine Mehrkosten. Aber dazu muss man eben den Vertrag kennen, prüfen und ggfs. auslegen.

Ansonsten hat der Unternehmer den Preis für den ersparten Parkettboden natürlich zu berücksichtigen und muss Ihnen auch mitteilen. damit Sie seine Rechnung nachvollziehen können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 08.03.2018 | 08:10

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"Unser Eindruck war, dass der Anwalt trotz 2 x Erklärung die Fragestellung nicht richtig verstanden hat. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Es wurde zweimal erklärt, dass die geltend gemachten Mehrkosten so vom Unternehmer dargestellt werden müssen, dass sie für den Normalbürger verständlich sind.
Es wurde weiter dargelegt, was dazu erforderlich ist, aber auch, worauf die Ratsuchenden eben keinen Anspruch haben.
Zudem wurde erklärt, dass geltend gemachte Mehrkosten möglicherweise gar nicht zu tragen sind, wenn der Vertrag entsprechende Abfassungen hat. Der Vertrag wurde aber trotz meines Hinweises nicht vorgelegt, so dass eine Prüfung ohne Vertragsunterlagen schwerlich möglich ist.

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