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Offenes Treppenhausfenster v. Nebengebäude in unserer Loggia


19.04.2007 16:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Unsere Eigentumswohnung, welche wir selbst bewohnen, hat eine Loggia (eine Seite offen). An dieser Loggia gibt es eine Glastüre zum Wohnzimmer, ein Fenster zum Schlafzimmer und ein Fenster (Milchverglast) zum Treppenhaus des Nachbargebäudes, welches zur Eigentümergemeinschaft gehört. Das Treppenhausfenster war die letzten zwei Jahre mittels eines abschließbaren Fenstergriffes immer verschlossen. Auf Betreiben der Bewohner des Nachbarhauses hat der Hausverwalter beschlossen, das Treppenhausfenster in gekippter, also halb geöffneter Position dauerhaft geöffnet zu lassen. Begründung für das Offenlassen des Fensters ist, daß im Treppenhaus des Nachbarhauses jemand seine Wohnung über das Treppenhaus lüftet und es im Treppenhaus stinkt. Die Nachteile für uns durch das gekippte Fenster sind, Lärmbelästigung (auch nachts) aus dem Treppenhaus, bei offenem Schlafzimmerfenster im Sommer bis in unsere Wohnung und Störung unserer Privatsphäre auf Loggia, weil private Unterhaltung auf der Etage hinter dem offenen Fenster mitgehört werden kann. Nicht zuletzt befürchten wir auch, daß durch ein gekipptes Fenster ein Einbruch in unsere Wohnung erleichtert wird.
Im Brandfalle müßte der Flüchtende das Treppenhausfenster einschlagen um auf unsere Loggia zu klettern und weiter die Scheiben zu unserer Wohnung einschlagen um von dort wieder herauszukommen. Können wir verlangen, daß das Treppenhausfenster weiterhin geschlossen bleiben muß?
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Zunächst sollten Sie klären, in welchem Eigentum diese Seite der Loggia mit dem Fenster zum Treppenhaus steht. Aus Ihren Schilderungen wird dies nicht ganz deutlich. Zum einen schreiben Sie von Ihrer Eigentumswohnung, zum anderen von der Eigentümergemeinschaft des Nachbarhauses. Handelt es sich dabei um eine oder mehrere Gemeinschaft(en)?

Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich hier davon aus, dass es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt. Die anwendbaren Regeln, Rechte und Pflichten finden Sie in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, Hausordnung etc. und dem WEG.

Welche Regelungen die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder die Hausordnung haben, kann hier mangels Kenntnis nicht beurteilt werden. Daher kann ich Ihnen nur allgemeine Hinweise geben, welche Möglichkeiten Sie haben könnten. Ich rate Ihnen, die angesprochenen Unterlagen einem Rechtsanwalt vor Ort zur Überprüfung zu geben, sollte ein Gespräch mit dem Hausverwalter / Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erfolgreich verlaufen.

Grundsätzlich gilt: Stehen die betreffenden Gebäudeteile in Ihrem alleinigen Eigentum oder in Ihrem Sondereigentum können Sie mit diesen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen, es sei denn es steht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegen. In diesem Fall könnten Sie auch Verlangen, dass das Fenster abgeschlossen bleibt.

Dabei haben Sie aber grundsätzlich zu beachten, dass aufgrund des Vorhandenseins des Fensters und nicht etwa einer Milch-Glaswand etc. auch dessen Benutzung nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist. Daher könnten Duldungspflichten bestehen, sollte dieser Gebäudeteil nicht in Ihrem Alleineigentum stehen.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft könnten sich diese gegenseitigen Duldungspflichten, damit auch Ihre Rechte auf ein geschlossenes Fenster, aus § 14 Nr. 1, 3 WEG ergeben. § 14 WEG regelt die Pflichten des Wohnungseigentümers: Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

§ 15 WEG regelt sodann die Gebrauchsregelung wie folgt:
(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.
(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Hinsichtlich der Regelungen in § 15 WEG wäre entscheidend, ob eine entsprechende Vereinbarung (s.o.) oder ein Beschluss existiert.

Je nach den konkreten Vereinbarungen und Eigentumsverhältnissen wäre auch eine Abdichtung / Entfernung des Fensters o.ä. zu überprüfen, sollte eine Einigung nicht erzielt werden können.

Hinsichtlich des Lärms können Sie entweder über die Hausordnung (Hausverwalter), Vermieter bei Mietern oder aufgrund von Lärmbelästigung gemäß dem Immisionsschutzgesetz / Polizei vorgehen. Dabei ist aber zu beachten, dass Sie normalen Lärm bei der Treppenhausbenutzung zu dulden haben werden.

Ob die erhöhte Einbruchsgefahr als Argument zählen kann, wird darauf ankommen, in welcher Art in das Treppenhaus gelangt werden kann, sowie ob, wiederum je nach den Eigentumsverhältnissen, ggf. Gitter oder andere Sicherheiten angebracht werden könnten.

Die Schilderung hinsichtlich des Brandes ist für mich nicht ganz nachvollziehbar. Schildern Sie daher bitte in der Nachfrage, weshalb im Brandfalle der Flüchtende diesen Weg wählen müsste und in welcher Verbindung dies mit dem Kippen des Fensters steht.

Insgesamt halte ich es nicht für sicher, d.h. rechtlich eindeutig, dass Sie einen Anspruch auf ein dauerhaft verschlossenes Fenster haben und auch durchsetzen können, es sei denn die gesamte Wand stünde in Ihrem Alleineigentum. Davon gehe ich allerdings nicht aus.

Soweit diese vollständige in Fremdeigentum des Nachbarhauses oder in einer Eigentumsform einer WEG steht, sehe ich daher den wirksamsten Weg Ihre Interessen durchzusetzen, wenn Sie eine einvernehmliche Lösung anstreben. Diese könnte z.B. nächtliches Verschließen, Absicherung vor Einbruch etc. beinhalten, bzw. die Wiederherstellung des früheren Zustandes und einer anderweitigen Lüftung der anderen Wohnung / Treppenhaus.

Bei einer streitigen Durchsetzung Ihrer Rechte werden Sie in jedem Fall zu berücksichtigen haben, dass die Interessen von beiden Seiten zu einem Ausgleich gebracht werden, es sei denn es liegt eine anderweitige eindeutige Eigentums- oder Vertragslage vor. So werden zum einen Ihre bereits geschilderten Umstände, zum anderen eine ordnungsgemäße Nutzung des Treppenhauses und des bereits vorhandenen Fensters in die Berücksichtigung mit einfließen. Dabei können Ihre Bedenken als vorrangig vor einem gelüfteten Treppenhaus berücksichtigt werden. Da es sich aber um eine Entscheidung im Einzelfall handeln wird, kann ich dies hier nicht voraussagen.

Von einer solchen Abwägung bleibt selbstverständlich eine unzumutbare Lärmbelästigung ausgenommen, die Sie unabhängig von dem Vorgenannten über oben genannte Mittel verhindern können.

Daher sollten Sie in jedem Fall zunächst die oben genannten Unterlagen hinsichtlich eventueller Regelungen und insbesondere der Eigentumsverhältnisse durchsehen. Sollte sich darauf keine überwiegend eindeutige Regelung über die Nutzung zu Ihren Gunsten finden, würde ich Ihnen sodann zu einer gütlichen Einigung raten.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 19.04.2007 | 20:05

Sehr geehrter Herr Freisler,
die Loggia gehört mir und sie ist Teil meiner Wohnung. Das Treppenhaus gehört der Eigentümergemeinschaft. Beide Häuser bilden eine einheitliche Eigentümergemeinschaft. Die Balkontüre gehört mir, das Schlafzimmerfenster gehört mir auch. Wem gehört das Fenster des Treppenhauses, das eine Verbindung zwischen dem Treppenhaus und meiner Loggia darstellt? Der Fenstergriff befindet sich auf der Innenseite des Treppenhauses. In der Teilungserklärung steht nichts über das Fenster zum Treppenhaus des Nachbarhauses. Wenn man dieses Fenster öffnen würde, könnte jeder in meine Loggia gelangen. Im Brandfall, wenn das Treppenhaus verqualmt wäre, würden sich die Leute vermutlich durch das Fenster hindurch auf meine Loggia retten, weil sie dann im anderen Haus wären und ein anderes Treppenhaus benutzen könnten. Leider hat mir ihre bisherige Auskunft nur gezeigt, daß die Rechtslage sehr kompliziert ist und man nichts Genaues sagen kann. Haben Sie aber trotzdem vielen Dank für den Versuch.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2007 | 10:08

Aufgrund Ihrer Erläuterung handelt es sich um eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft und es bestehen keine Vereinbarungen über Sondernutzungsrechte für das Fenster bzw. sonstige Bestimmungsrechte. Ebenfalls existieren keine Bestimmungen über die Wand zwischen Loggia und Treppenhaus. Damit kann eine Lösung nur über die allgemeinen Grundsätze hergeleitet und begründet werden.

Grundsätzlich gilt daher die widerlegliche Vermutung, dass Zwischenwände zwischen einer Wohnung und dem gemeinschaftlichen Treppenhaus zum gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Dies gilt insbesondere, wenn es sich um tragende Gebäudeteile bzw. Teile, die für den Bestand oder Sicherheit erforderlich handelt. Daher gehe ich davon aus, dass es sich bei dieser Wand um gemeinschaftliches Eigentum handelt. Dazu gehört dann auch das Fenster, da keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Dem spricht nicht entgegen, dass dadurch direkt in Ihre – wohl im Sondereigentum stehende – Loggia eingeblickt werden kann.

Dies bedeutet, dass Sie keine vorrangige Benutzungsbefugnis über das Fenster haben.

Dies bedeutet allerdings, wie bereits geschrieben, nicht, dass Sie jede Nutzung zu dulden haben. Diese ist vielmehr durch einen Interessenausgleich zwischen den Wohnungseigentümern sowie dem Bestimmungszweck begrenzt.

Da ein Bestimmungszweck für das Fenster nicht existiert, kann dies nur über den Ausgleich der verschiedenen Interessen stattfinden. Äußern Sie daher erneut Ihre bereits geschilderten Bedenken und Beeinträchtigungen gegenüber der WEG und dem Hausverwalter und bestehen auf einem Verschließen des Fensters und anderweitiger Lüftung bzw. Maßnahmen gegen den Treppenhauslüfter.

Allgemein gilt aber, dass Sie unwesentliche Beeinträchtigungen durch andere Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch eine bestimmungsgemäße Benutzung entstehen, wie Geruch, Lärm etc. zu dulden haben werden. So werden Sie zu berücksichtigen haben, dass die grundsätzliche Bestimmung eines Fensters, eine Licht- und Lüftungsmöglichkeit ist. Die Grenze, ab der Sie gegen eine Beeinträchtigung vorgehen können, ist die Überschreitung des zumutbaren Maßes. Wann diese Grenze überschritten ist, kann hier nicht pauschal beantwortet werden. Diesbezüglich sollen Sie sich an einen Rechtsanwalt vor Ort wenden, sobald eine einvernehmliche Lösung, wie z.B. ein Zeitrahmen für das Öffnen, Anbringung eines Gitters, andere Lüftungsmöglichkeit des Treppenhauses, nicht möglich ist.

Grenze ist darüber hinaus eine Nutzung entgegen dem Bestimmungszweck, wie z.B. eine Lärm verursachende Benutzung des Treppenhauses für Parties etc.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

www.ra-freisler.de


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