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Öffentlich rechtliche Sicherung einer Grunddienstbarkeit

| 16.02.2017 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


22:35
Die Situation: Wir haben 2012 ein 2004 gebautes Haus in Berlin gekauft, das den Zugang zu öffentlichem Strassenland über ein Nachbargrundstück hat. Zur Sicherung des Anschlusses unseres Grundstückes an das öffentliche Wege- und Leitunsgnetzt ist seit 2000 im Grundbuch des Vorderliegergrundstücks eine erstranginge Grunddienstbarkeit eingetragen. Das Bauamt fordert nun von uns die öffentlich rechtliche Sicherung des vorhandenen Geh- Fahr- und Leitungsrecht durch einen Baulasteintrag.

Unsere Fragen:
(1) Hätte diese öffentlich rechtliche Sicherung nicht schon viel früher (zum Bsp. vom Vorbesitzter unseres Grundstücks) durchgeführt werden müssen? Hat das Bauamt hier etwas versäumt, das es nun auf uns abzuwälzen versucht?

(2) Vermutlich wäre die Zustimmung des Besitzers des Nachbargrundsücks nötig. Was, wenn diese (wie zu vermuten) nicht erteilt wird?

(3) Hat das Bauamt Recht mit seiner Forderung?

(4) Kann es die Forderung gegen uns richten oder muss es sie eventuell gegen den Vorbesitzer richten? Können wir die Forderung des Bauamtes an die Vorbesitzeer „weiterreichen"?

(5) Kann uns das Bauamt zum Baulasteintrag zwingen? Was, wenn wir der Forderung nicht nachkommen?

(6) Wäre es nicht eine Aufgabe des Notars gewesen, der den Kauf des Grundstücks begleitet hat, das Vorliegen dieser öffentlich rechtlichen Sicherung zu prüfen?
16.02.2017 | 12:25

Antwort

von


(1028)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrter Fragensteller,

1) Grundsätzlich ist diese Frage wohl zu bejahen.

Allerdings kann die Eintragung der Baulast trotzdem möglicherweise als Nebenpflicht zur Eintragung in das Grundbuch erzwungen werden, auch wenn nicht gesondert die Eintragung einer Baulast vereinbart wurde. So BGH, Urteil vom 3. 2. 1989 - V ZR 224/87 :

"Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks, das über keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt. Eigentümer des unmittelbar an einer öffentlichen Straße liegenden Nachbargrundstücks sind u. a. die Beklagten. Zu Lasten des Grundstücks der Beklagten und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks der Kläger ist vom Voreigentümer der Beklagten eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht sowie Versorgungs- und Abwasserleistungrecht) bestellt worden. Die Bauaufsichtbehörde hat die Bebauungs des Grundstücks der Kläger von der Sicherung der Be- und Entwässerung sowie des Zugangs und der Zufahrt durch eine Baulast abhängig gemacht, zu deren Bewilligung die Beklagten nicht bereit sind. Im Ergebnis zutreffend hat das BerufungsG die Beklagten für verplichtet gehalten, die Übernahme der beantragten Baulast zu erklären.
Eine entsprechende Pflicht ergibt sich allerdings nicht schon aus dem Vertrag. Eine Vereinbarung, welche die Beklagten zur Übernahme einer Baulast gegenüber der Behörde verpflichtete (vgl. Füsslein, DVBI. 1965, 270/272; Rößler, BauO NW, 3. Aufl., § 78 Anm. 1, S. 470), ist nicht geschlossen worden. Zwischen den Parteien bestehen auch sonst keine vertraglichen Bindungen, welche die Übernahme der Baulast im Wege einer vertraglichen Nebenpflicht begründen könnten. Zweifelhaft ist auch, ob ein das Klagebegehren rechtfertigender Anspruch sich unmittelbar aus der Grunddienstbarkeit selbst (vgl.Füsslein, aaO) herleiten läßt.
Jedenfalls ergibt sich die Verpflichtung zur Übernahme einer Baulast aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis (BGHZ 95, 144 /145ff.1). Gegenstand eines solchen Schuldverhältnisses sind zwar vor allem "das Nutzungsrecht begleitende Pflichten des aus der Dienstbarkeit Berechtigten" (BGHZ 95, 144 /1461; BGH, Beschl. v. 30. 10. 1986 — III ZR 10/86 , NVwZ 1987, 356 ), können aber auch Pflichten des
belasteten Grundstückseigentümers sein. Dabei geht es, soweit nicht gesetzlich begründete Pflichten zu einem positiven Tun in Rede stehen, immer nur um Nebenpflichten, weil eine Pflicht zu positivem Handeln nicht wesentlicher Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann (Senatsurt. v. 25. 2. 1959 — V ZR 176/57 , DNotZ 1959, 240 ). Ist dagegen der Inhalt der Belastung nach § 1018 BGB zulässig, dann wird an dem so begründeten Charakter der Grunddienstbarkeit nicht dadurch etwas geändert, daß mit ihr eine Nebenverpflichtung des Eigentümers des dienenden Grundstücks zu positivem Handeln verknüpft ist (Dehner, Nachbarrecht im Bundesgebiet — ohne Bayern -, 6. Aufl., § 30 III 6, S. 637). . Solche Nebenpflichten sind auch über den im Gesetz ausdrücklich geregelten Umfang hinaus möglich (Senatsurt. v. 25. 2. 1959, aaO), weil für den Dienstbarkeitsumfang das jeweilige Bedürfnis des Berechtigten maßgebend ist. Wächst dieses nachträglich, so wird dadurch der Umfang der sich aus der Dienstbarkeit ergebenden Rechte und Pflichten erweitert, sofern sich die Steigerung in den Grenzen einer der Art nach gleichbleibenden Benutzung des dienenden Grundstücks hält und nicht auf eine unvorhersehbare willkürliche Änderung in der Benutzung des herrschenden Grundstücks zurückzuführen ist (Senatsurt. v. 21. 1. 1959 — V ZR 133/57 , NJW 1959, 2059 ; BGHZ 44, 171 /1742; Senatsurteile v. 24. 9. 1982 — V ZR 96/81 , NJW 1983, 115 /116; v. 20. 5. 1988 — V ZR 29/87 , BGHR, § 1018,BGB Anpassung 1). Die Abgrenzung der aus der Dienstbarkeit und dem hierdurch begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis hergeleiteten Rechte und Pflichten beruht im Kern auf einer Abwägung der einander gegenüberstehenden Interessen und damit auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (Senatsurt. v. 25. 2. 1959 — V ZR 176/57 , aaO).
Die danach auch im vorliegenden Fall gebotene Interessenabwägung führt dazu, daß dem Interesse der Kläger der Vorrang vor dem der Beklagten gebührt. Diese sind daher verpflichtet, die begehrte Baulast zu übernehmen.
Die Grunddienstbarkeit ist zu dem Zweck bestellt worden, das den Klägern gehörende Flurstück baulich zu nutzen. Die Übernahme der begehrten Baulast ist zwingende Voraussetzung für eine Bebauung des Grundstücks der Kläger. Die entgegenstehenden Ausführungen der Revision gehen von einem nicht mehr geltenden Rechtszustand aus (wird ausgeführt). Für die Voreigentümerin der Grundstücke bestand bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit aufgrund der damals geltenden Rechtslage kein Anlaß, die Übernahme einer Baulast überhaupt in Erwägung zu ziehen. Es kann deswegen dahingestellt bleiben, ob der Anspruch auf Übernahme einer Baulast dann ausgeschlossen wäre, wenn schon zur Zeit der Bestellung der Grunddienstbarkeit diese nach allgemeiner Rechtsauffassung bauordnungsrechtlich nicht als ausreichende Sicherung der Zufahrt hätte angesehen werden können und die Parteien sich gleichwohl damit zufriedengegeben hätten.
Inhalt und Umfang der geforderten Baulast entsprechen dem der Dienstbarkeit. Ihre Übernahme ist den Beklagten zumutbar. Zwar bewirkt die Baulast im Verhältnis zur Grunddienstbarkeit eine zusätzliche Belastung des Grundstücks. Sie begründet ein öffentlich-rechtliches Verhältnis zur Bauaufsichtsbehörde
und ist der privaten Dispositionsbefugnis entzogen. Dieser Nachteil rechtfertigt aber entgegen der Auffassung des OLG Frankfurt (NVwZ 1988, 1162 ) nicht die Ablehnung der Baulastübernahme. Er wirkt sich in der Regel wirtschaftlich erst nach einem Verzicht des Begünstigten auf die Grunddienstbarkeit aus. In diesem Fall wäre zwar das Benutzungsrecht erloschen, weil eine Baulast der begünstigten Privatperson grundsätzlich kein Recht gegenüber dem Verpflichteten gewährt (BGHZ 88, 97 /1003; Gädtke/Böckenförde/Temme, BauO NW, 7. Aufl., § 78 Rdn. 25; Rößler, BauO NW, 3. Aufl., § 78 Anm. 1, S. 468). Die öffentlich-rechtliche Duldungspflicht bestünde aber gleichwohl fort, wenn anderenfalls eine baurechtswidrige Lage einträte (BGHZ 79, 201 /210; Gädtke/Böckenförde/Temme, aaO; Rößler, aaO). Da ein Verzicht auf die Grunddienstbarkeit unter Berücksichtigung der Interessenlage der Berechtigten nur als eine fernliegende Möglichkeit in Betracht zu ziehen ist, wäre es mit dem Grundsatz von Treu und Glauben unvereinbar, wenn die Verpflichteten sich den aus der Grunddienstbarkeit ergebenden Beeinträchtigungen ihrer Eigentümerrechte allein aus dem Grund entziehen könnten, weil die Möglichkeit eines Verzichts auf die Dienstbarkeit nicht ausgeschlossen werden kann. Der Hinweis auf einen zukünftigen, nicht naheliegenden Verzicht führte dann für die begünstigten Eigentümer bereits jetzt die Folgen eines Rechtsverlustes herbei und ließe den Inhalt der Grunddienstbarkeit leerlaufen."

Allerdings scheint nach § 196 BGB ihr Anspruch gegen den Nachbarn auf Eintragung einer Baulast verjährt. Dieser müsste aber die Einrede zuerst erheben.
Zudem sei gesagt, dass es auch etliche die Verjährung hemmende Tatbestände im BGB gibt, was eine vertiefte Prüfung des Sachverhalts erfordern würde.

Dann könnte man dies der Behörde so mitteilen und deren weitere Reaktion abwarten.

2) Der Nachbar muss dann wie im zitierten Urteil verklagt werden, wobei er wohl vorher die Einrede der Verjährung erheben kann, so dass sich das ganze erübrigen könnte.

3) Das hängt vor allem auch von der materiellen Notwendigkeit der Baulast ab und den Vorgaben der Landesbauordnung. Stichwort: "Interessenabwägung". Das kann man per Ferndiagnose nicht seriös beantworten. Wiederum dürfte sich die Frage aber wegen der Verjährung nicht stellen.

4) Wie das Urteil ergibt sind die Beteiligten die Rechtsnachfolger. Je nach Ausgestaltung des Notarvertrags ist eine Weitergabe von Schäden denkbar, allerdings finden sich oft - durchaus auch wirksame - Gewährleistungsausschlüsse in derartigen Verträgen, was aber wiederum zu prüfen wäre.
Wiederum dürfte sich die Frage aber wegen der Verjährung nicht stellen.

5) Wahrscheinlich wird ein belastender Verwaltungsakt gegen Sie ergehen, den Sie dann nur mit Rechtsmitteln versuchsweise abwenden können.

6) Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig vom 11. Januar 1990 (Az.: 11 U 109/88 ) verstößt der Notar nicht gegen seine Amtspflicht, wenn er es versäumt hat auf das Baulastenverzeichnis ausdrücklich hinzuweisen:

"Der bekl. Notar hat nicht dadurch gegen eine dem Kl. gegenüber obliegende Amtspflicht verstoßen, daß er es versäumt hat, auf das Baulastenverzeichnis ausdrücklich hinzuweisen. Eine solche besondere Hinweispflicht besteht für einen Notar nicht.
Die Baulast ist eine öffentliche Last, die auf einem Grundstück ruhen kann und die wegen § 54 GBO nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar ist bei einer Baulast wie bei jeder anderen öffentlichen Last nicht verpflichtet, das Bestehen derartiger Lasten zu überprüfen. Der Notar hat insbesondere, wie der Senat schon einmal früher in seinem Urteil vom 26. 5. 1988 - 11 U 125/87 - ausgeführt hat, keinen Anlaß, in das Baulastenverzeichnis einzusehen. Im Gegensatz zum Grundbuch genießt das Baulastenverzeichnis keinen öffentlichen Glauben. Das Unterlassen einer Eintragung ist für die Begründung der Last ebenso unschädlich wie eine unrichtige Eintragung.
Im Schrifttum wird demgegenüber teilweise eine andere Auffassung vertreten (vgl. Huhn-v. Schuckmann, 2. Aufl. (1987), § 21 BeurkG Rdnr. 36). Diese geht davon aus, daß von dem Notar nichts Unzumutbares verlangt werde, wenn er in das Baulastenverzeichnis einsehen müsse. Dazu wird darauf hingewiesen, daß jeder, der ein berechtigtes Interesse darlege, in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen könne. Der Notar brauche die Beteiligten nur gem. § 21 I 2 BeurkG darauf hinweisen, daß er das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen habe, und entsprechend zu belehren. Diese Auffassung wird durch das Gesetz nicht gedeckt. Es ist nicht die Aufgabe des Notars, die bestehende Rechtsunsicherheit, die nicht eingetragene öffentliche Lasten für den Rechtsverkehr bedeuten, durch Belehrung der Beteiligten auszugleichen. Nur ausnahmsweise kann der Notar aufgrund seiner Belehrungspflicht gehalten sein, den Beteiligten einen Hinweis zu geben, wenn diese hinsichtlich der öffentlichen Lasten mit einer Rechtslage rechnen, die
nach den dem Notar bekannten Umständen wahrscheinlich nicht gegeben ist (vgl. Mecke, § 21 BeurkG Rdnr. 7). Diese Voraussetzung lag hier aber nicht vor. Insbesondere kann der Kl. dem bekl. Notar nicht mit Erfolg vorhalten, daß dieser als Anwalt in einer Anwaltssozietät mit dem Notar verbunden ist, der seinerzeit die Unterschriftsbeglaubigung für die Baulastverpflichtungserklärung des Verkäufers vorgenommen hat. Daraus läßt sich eine Kenntnis des Bekl. über die maßgeblichen Umstände schlechthin nicht herleiten.
Darüber hinaus besteht eine allgemeine Belehrungspflicht über die Möglichkeit von Baulasten nicht.
Der Senat hält an seiner Auffassung fest, daß der Notar bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages grundsätzlich nur gehalten ist, auf die Möglichkeit von Belastungen und Nutzungsbeschränkungen allgemein hinzuweisen, die nicht aus dem mit öffentlichem Glauben ausgestatteten Grundbuch ersichtlich sind. Dieser Belehrungspflicht kann der Notar aber schon in der Weise nachkommen, daß in dem Kaufvertrag entsprechende Hinweise aufgenommen werden, etwa: frei von Belastungen usw. Ein solcher Hinweis, bzw. eine solche hinweisende Vertragsausgestaltung gibt dem Käufer die Möglichkeit, sich beim Verkäufer gegen das Bestehen von Grundstückslasten, gleich welcher Art, abzusichern.
Diesem Erfordernis ist hier dadurch genügt, daß es in § 2 heißt: "Dagegen wird der Kaufgegenstand lastenfrei und frei von Ansprüchen Dritter übertragen, soweit nicht Lasten oder Verpflichtungen in diesem Vertrage übernommen werden". Wenn sich später dann herausstellt, daß eine Baulast bei Vertragsschluß eingetragen war, so kann sich der Käufer nur an den Verkäufer halten. In ihn als seinen Vertragspartner hat der Käufer sein Vertrauen gesetzt. Wird dieses enttäuscht, so kann der Käufer den ihm entstandenen Schaden nur vom Verkäufer und nicht vom Notar ersetzt verlangen. So ist es auch hier. An der arglistigen Täuschung des Verkäufers besteht, wie bereits das LG in dem Rechtsstreit zwischen dem Kl. und dem Verkäufer festgestellt hat (...), kein Zweifel. Dem Verkäufer konnte nicht abgenommen werden, daß ihm beim Verkauf des Grundstücks an den Kl. die Baulast nicht gegenwärtig war. Er hätte den Kl. auf jeden Fall darauf hinweisen müssen. Eines besonderen Hinweises durch den Notar, daß lastenfrei auch frei von Baulasten bedeute, ist bei dieser Sachlage nicht zu verlangen. Das war auch für den Verkäufer mit Händen zu greifen."

Wiederum dürfte sich die Frage aber wegen der Verjährung nicht stellen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


Rückfrage vom Fragesteller 19.02.2017 | 22:06

Sehr geehrter Herr Saeger,  

vielen Dank für die umfangreiche Antwort. Aus dieser haben sich nun weitere Fragen für uns ergeben:

(1) Soweit wir die Situation bislang verstehen, kann nur der Grundstückseigentümer eine Baulast beantragen. Ist das richtig so?

(2) Auf welcher Rechtsgrundlage kann das Bauamt den Antrag zur Baulasteintragung von uns fordern?

(3) Was könnte der Grund dafür sein, dass sich das Bauamt nicht direkt an den Nachbarn wendet?

(4) Kann das Bauamt soweit gehen, uns zu zwingen unseren Nachbarn zu verklagen?

(5) Was sind die Konsequenzen eines fehlenden Baulasteintrags (beim Vorhandensein der im Grundbuch des Vorderliegergrundstücks eingetragenen erstrangingen Grunddienstbarkeit gegenüber unserem Grundstück)?


Mit freundlichen Grüßen
Fragesteller

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.02.2017 | 22:35

Sehr geehrter Fragensteller,

1) Beantragen ist das falsche Wort. Zustimmen ist das richtige. Es bedarf seiner Zustimmung.

2) Es kann nach § 5 BauO Bln verlangt werden. An sich könnte es neben der wahrscheinlich bestehenden Möglichkeit des Nachbarn der Berufung auf Verjährung unverhältnismäßig sein, neben dem Grundbucheintrag noch eine Baulast zu verlangen, wenn so lange darauf verzichtet wurde. Dabei kommt es aber auch auf den konkreten Grundbucheintrag an, der geprüft werden muss.

3) Der Grund ist, dass Sie das Grundstück haben, dass nicht "erreichbar" ist.

4) Unter Umständen. Wahrscheinlich wegen der Möglichkeit des Nachbarn sich auf die Verjährung zu berufen nicht erfolgreich. Das wird aber eine vertiefte Prüfung aller Unterlagen und vor allem des Grundbucheintrags erfordern.

6) Siehe 1) bis 5).

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- RA -

Bewertung des Fragestellers 20.02.2017 | 08:22

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