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Nutzungsvereinbarung

| 10.01.2011 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Meine hochbetagte Mutter bewohnt seit 2004 eine kleine Wohneinheit in einer Seniorenresidenz. Bis Februar 2004 wurde die Miete auf Grund einer Abbuchungsgenehmigung von meinem Konto abgebucht, danach nicht mehr. Meine Mutter hatte mir damals gesagt, sie werde künftig selbst einen Dauerauftrag von ihrem Konto erteilen. Ende Dezember 2010 erhielt ich den Anruf einer Mitarbeiterin, dass meine Mutter seit fast 3 Jahren keine Miete mehr gezahlt habe. Eine Mahnung oder Ähnliches hat es aber nicht gegeben. Nun droht ein Rechtsanwalt meiner Mutter mit fristloser Kündigung und Zwangsräumung. Bei Durchsicht der Unterlagen meiner Mutter habe ich festgestellt, dass sie keinen Mietvertrag sondern eine Nutzungsvereinbarung hat. Wie sieht da die Rechtslage aus?

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn den wesentlichen Inhalt dieser „Nutzungsvereinbarung" die entgeltliche Überlassung von Wohnraum bildet und der gesamte Vertrag im wesentlichen genauso gestaltet ist wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag, hat die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung keine rechtliche Bedeutung (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1985,78). Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vertrags ist allein der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Begründet der Nutzungsvertrag ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern, ist also Mietrecht anwendbar.

Gemäß § 543 Abs 3 Nr. 3 BGB ist eine fristlose außerordentliche Kündigung durch den Vermieter ohne vorherige Abmahnung zulässig, wenn der Mieter mit der Zahlung für zwei aufeinander folgende Termine Verzug ist. Wenn die vertraglich vereinbarte Zeit der Leistung (Zahlung der Miete) wie üblich nach dem Kalender bestimmt ist (meist spätestens bis zum 3.Werktag eines Monates im voraus), ist eine Mahnung nicht erforderlich, sondern es tritt bei Überschreitung des Zahlungstermins automatisch Verzug ein, § 286 Abs.2 Nr.1 BGB.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug ist aber ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung in voller Höhe befriedigt wird, also alle offenen Forderungen bezahlt werden, § 543 Abs.2 Satz 2 BGB. Die Bezahlung kann auch durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung des Mieters erfolgen. Für Wohnraum gilt zudem eine erweiterte Schonfrist ( § 569 Abs.3 Nr.2 BGB). Die Zahlung kann der Mieter in diesem Fall noch bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches erbringen.
Der gesamte Fehlbetrag muss restlos innerhalb der Frist bezahlt werden. Selbst wenn durch einen Rechenfehler nur wenige Euro zu wenig an den Vermieter gezahlt werden, bleibt die Kündigung wirksam, vgl. LG Hamburg Az. 334 S 53/00 und AG Dortmund Az. 125 C 11799/02.

Ihre Mutter sollte daher umgehend die fehlende Miete nachzahlen, um einer Kündigung zu entgehen. Bezüglich des gegnerischen Anwaltsschreiben möchte ich vorsorglich noch auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes hinweisen: Dieser hat mit Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09 entschieden, dass in einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe bedarf. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter nicht zu erstatten.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.01.2011 | 16:46

Was bedeutet in diesem Fall "Aufrechnung mit einer Gegenforderung des Mieters"? Die Vereinbarung wurde hinsichtlich des reinen Mietverhältnisses erfüllt, wenn auch zu einem Mietzins, der über dem Doppelten liegt, was hier an der Obergrenze liegt.

Dies gilt allerdings nicht für die pauschal berechneten Betreuungsleistungen.

Hat die Gesellschaft auch hinsichtlich der Betreungspauschale ein Nachforderungsrecht, auch wenn die entsprechenden Leistungen tatsächlich seit Jahren nicht erbracht wurden? Bzw. ist hier eine Aufrechnung möglich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2011 | 17:28

Dies ist im Rahmen dieser Erstberatung ohne Kenntnis der Vertragsunterlagen leider nicht abschließend zu beurteilen. Grundsätzlich kann die Gesellschaft nur Entgelt für Leistungen fordern, die sie auch erbracht hat. Möglicherweise hätte Ihre Mutter allerdings gegenüber dem Vertragspartner die mangelhafte Betreuung anmahnen müssen.
Eine Aufrechnung wäre nur möglich, wenn Ihre Mutter einen fälligen Zahlungsanspruch gegen die Gesellschaft hätte, was vorliegend nicht ersichtlich ist. Die Gefahr einer Kündigung nach § 543 Abs.3 Nr.3 BGB dürfte allerdings bereits dadurch gebannt sein, dass zunächst lediglich die noch ausstehenden Mietzinsforderungen gezahlt werden.

Es kann aber nur geraten werden, einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen, damit dieser unter Einsicht in alle Vertragsunterlagen die genaue Höhe der noch ausstehenden Forderung berechnen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 12.01.2011 | 00:18

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