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Nutzungsüberlassung

20.02.2008 07:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Guten Tag

es bestehen Mietvertrag und separat eine Nutzungsüberlassung.

Fragestellungen:
Die NÜ ist bisher nicht als Anlage im MV eingetragen, jedoch wird an einigen Stellen hierauf verwiesen.

1. Ist die separate Nutzungsüberlassung bezüglich der Gegenleistung ‚vollständige Endrenovierung’ gültig?
2. Wird hierdurch der MV unwirksam in § ‚Schönheitsreparaturen bei Auszug’ und damit dann alles unwirksam, so dass diese Gegenleistung besser nicht in di NÜ aufgenommen wird?
3. Oder hat die Nutzungsüberlassung Vorrang vor dem MV bez. der darin vereinbarten Endrenovierung?
4. Sind die Regelungen im MV zu Schönheitsreparaturen bei Auszug und Übergabe wirksam?
5. Muss die Nutzungsüberlassung in dem MV als Anlage erwähnt werden oder ist dies negativ für die Durchführung der Endrenovierung?
6. Gibt es eine andere Möglichkeit, ausserhalb des MV eine durchzuführende Endrenovierung zu vereinbaren?

Im MIetvertrag steht bez. Schönheitsrep. und Übergabe bei Auszug folgender Inhalt:

§ 18 - Schönheitsreparaturen bei Auszug

1. Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren, Wintergartentüren und -fenster samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern, Treppenstufen und Treppengeländer, Gartenhaus und -tür) aufgrund des Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen, wobei die nachstehend genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen:
a. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 % länger als 5 Jahre 90 %, bei Berechnung des Kostenersatzes für das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, das Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren- und fenstern, Treppenstufen und -geländer gelten folgende Prozentsätze: Länger als 1 Jahr 15 %, länger als 2 Jahre 20 %, länger als 3 Jahre 30 %, länger als 4 Jahre 40 %, länger als 5 Jahre 50 %, länger als 6 Jahre 60 %, länger als 7 Jahre 70 %, länger als 8 Jahre 80 %, länger als 9 Jahre 85 % , länger als 10 Jahre 90 %.
b. Die Regelung tritt im Allgemeinen in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genanten Zeiträume verstrichen sind. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache zur Anwendung.

2. Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gemäß Ziffer 1 a durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.

3. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelags durch den Mieter.

4. Den Anspruch auf Geldersatz hat der Vermieter auch dann, wenn die für den Mieter bei Vertragsende fällig gewordenen Schönheitsreparaturen deshalb nicht zur Durchführung kommen können, weil der Vermieter in den Mieträumen bauliche Veränderungen vornimmt und deshalb die zuvor vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparaturen wieder zerstört würden.


§ 19 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache und überlassene Gegenstände sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; dies gilt auch für Fliesen, Laminat und Teppichböden. Für sanitäre Anlagen und zur Nutzung überlassene Gegenstände wird eine besonders intensive Reinigung mit größter Hygiene vereinbart, die bei Bedarf auf Verlangen des Vermieters auf Kosten des Mieters durch einen Fremdfirma ausgeführt wird. Weist der Vermieter nach, dass die Teppichböden oder andere Bodenbeläge bei Einzug neu verlegt oder von einer Fachfirma gereinigt worden sind, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, ebenfalls die Reinigung durch eine Fachfirma vornehmen zu lasen. Als Nachweis hierüber ist die entsprechende Rechnung vorzulegen.

2. Werden die Verpflichtungen aus Ziffer 1 nicht erfüllt, ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung oder die Gegenstände auf Kosten des ausscheidenden Mieters reinigen zu lassen. Bei Auszug hat der ausziehende Mieter die Wohnung in den Zustand zu versetzen, in dem die Wohnung übernommen wurde.

3. Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter für den Schaden, den der Vermieter dadurch erleidet, dass die Räume nach dem Auszug des Mieters eine Zeitlang leer stehen oder billiger vermietet werden müssen. Die Haftung dauert bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit bzw. bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist.

4. Hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Gegenstände zurückgelassen, so ist der Vermieter berechtigt, nach vergeblicher schriftlicher Aufforderung und Ablauf einer Frist von zwei Wochen diese durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugten Person verwerten zu lassen. Der Erlös abzüglich der Kosten steht dem Mieter zu. Bescheinigt der Versteigerer schriftlich die Wertlosigkeit der Gegenstände, kann der Vermieter darüber wie ein Eigentümer verfügen.

5. Dübellöcher sind zu beseitigen, beschädigte Fliesen sind zu ersetzen. Übernimmt der Mieter Räume mit Raufaser tapeziert und tapeziert diese während seiner Wohndauer mit normalen Tapeten, so hat er bei Auszug den Raufaserzustand mit einem Anstrich altweiß wieder herzustellen. Vom Mieter eingebaute Bauteile, wie Wandbekleidung etc. sind bei Mietende zu entfernen. Auch hier ist der raufasertapezierte Zustand wieder herzustellen.

6. Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten zu Ziffer 5 selbst auszuführen, wenn er dazu handwerklich in der Lage ist, andernfalls erfolgt die Renovierung durch entsprechende Handwerksbetriebe zu Lasten des Mieters. Der Zustand der Wohnung wird daher im ausgeräumten Zustand überprüft und hierüber ein Protokoll aufgestellt. Erscheint der ausscheidende Mieter nicht zur Abnahme, gelten die Feststellungen im Protokoll als anerkannt.




In der Nutzungsüberlassung wird festgehalten, die die Einbauküche, Kamin und anderes Inventar benutzt werden darf.
Als Gegenleistung findet sich folgender Inhalt:


Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung:
Als Gegenleistung für diese Nutzungsüberlassung wird eine Endrenovierung aller Räume des Wohnhauses, sowie des Gartenhauses unabhängig von eventueller Notwendigkeit bzw. den im Mietvertrag genannten nicht starren Fristen vereinbart. Die Wände sind weiß gestrichen zurückzugeben.



Besten Dank für Ihre Hilfe.

Die Nutzung.

Sehr geehrte Ratsuchende,


so, wie der Vertrag bisher aufgebaut ist, ist er hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung unwirksam, WENN es sich um einen Formularmietvertrag handelt. Denn dann sind die Regeln der allgemeinen Geschäftsbeziehungen zur Überprüfung heranzuziehen und die Grundregel lautet, dass der Mieter nicht mehr zahlen muss, als er tatsächlich verwohnt hat.

Hiergegen würde der Vertrag, wenn es sich nicht um einen Individualvertrag handelt, also alle Punkte zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden sind, aber verstoßen, wobei auch widersprüchliche Klauseln enthalten sind, die dann immer zugunsten des Mieters ausgelegt werden.

Wollen Sie also sicher gehen, müssen Sie einen individuellen Vertrag fertigen lassen.

Somit lassen sich Ihre Fragen also wie folgt beantworten:

1. Nein, diese Klausel ist, weil sie die Notwendigkeit ausschließt, so nicht wirksam.

2. Die Klausel im Mietvertrag ist, da sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt, auch unwirksam.

3. Grundsätzlich hätte zwar die speziellere Vereinbarung Vorrang; nur muss sie dann auch bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden und auch insich wirksam sein - Letzteres ist aber mE zu verneinen.

4. Die Regelungen im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug und Übergabe sind nicht wirksam.

5. Die Nutzungsüberlassung muss entweder im Mietvertrag vereinbart sein oder aber , wenn sie später getroffen wird, als Anlage zum Mietvertrag erwähnt werden, wobei dann die Nutzungsregelung anders gefasst werden muss.

6. Es kann nachträglich eine Endrenovierung vereinbart werden, wobei der Mieter dann aber ausdrücklich zustimmen müsste. Macht er dieses -vermutlich- nicht, gilt der Mietvertrag und aufgrund der Unwirksamkeit dann die gesetzliche Regelung, wonach der Mieter dann gar nicht renovieren muss.


Wollen Sie hier sicher gehen, sollten Sie einen individuellen Vertrag aufsetzen lassen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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