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Nutzungsrechte und -grenzen eines Gartens mit Alleinzugang ohne Sondernutzungsrecht

| 20.01.2009 00:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige eine Wohnung zu kaufen die einen alleinigen Zugang zur Gartenanlage des Grundstücks hat. Mit der Wohnung würde ich 387/1000 an der Gesamtanlage erwerben. Der Garten ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Grundsätzlich ist in der notariell beglaubigten Gemeinschaftsvereinbarung (deren Änderung einer qualifizierten Mehrheit von 3/4 bedarf und die ich dadurch blockieren kann) allen Sondereigentümern eine Nutzung der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen eingeräumt. Eine darüber hinaus gehende Hausordnung existiert nicht. Ein Sondernutzungsrecht des Gartens für den Eigentümer der Wohnung die ich zu kaufen beabsichtige ist NICHT eingeräumt Allerdings kann ein Zugang zu dem Garten aus einem anderen Bereich der Anlage nicht ohne wesentliche bauliche Veränderungen hergestellt werden. So müssten Außenkonstruktionen von den Obergeschossen in den Garten installiert werden oder ähnliches. In diesem Zusammenhang habe ich folgende Fragen:

Themenkomplex 1 (Zugang der anderen Eigentümer):
1. Kann ein anderer Eigentümer grundsätzlich Zugang zu dem Garten verlangen?
2. Wenn ja zu welchem Zweck und in welchem Umfang?
3. Würde diese Zugangsrecht soweit gehen, dass er eine Änderung der Teilungsvereinbarung zu meinen Lasten verlangen kann (z.B. Schaffung eines öffentlichen Zugangs über mein Sondereigentum?

Themenkomplex 2 (Einschränkung meiner Nutzung des Gartens):
1. Kann die Eigentümergemeinschaft meine Nutzung des Gartens durch einfache Mehrheit durch Eigentumsversammlungen oder Hausordnungen einschränken?
2. Wenn ja, wie weit kann diese Einschränkung gehen (z.B bzgl Nutzungszeiten, Kinder spielen zu lassen, sich dort mit Freunden auf zu halten, zu Grillen etc.)?
3. Ist auch ein komplettes Nutzungsverbot denkbar?
4. Würde ein Sundernutzungsrecht mich vor diesen Einschränkungen schützen?
5. Kann eine Umgestaltung des Gartens beschlossen werden die eine Nutzung für mich sinnlos machen würde (z.B. in einen Gemüsegarten)?

Vielen Dank im Voraus für die Bearbeitung,

mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:

Themenkomplex1:

Zu1.)

Nach Ihrer Schilderung kann grundsätzlich jedes andere Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Zutritt zu dem Garten verlangen.

Dies ergibt sich daraus, dass der Garten nach Ihren Angaben ausdrücklich im Gemeinschaftseigentum steht. Die gemeinschaftliche Nutzungsbefugnis ist demnach im Gesetz begründet und zwar gem. § 1 Abs.5 .

Hiernach steht das Gemeinschaftseigentum grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, wie der Name schon sagt.

Zu 2.)

Die anderen Wohnungseigentümer dürfen von dem Gemeinschaftseigentum in dem Umfang Gebrauch machen, dass hierdurch nicht das Sondereigentum eines oder mehrerer anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird.

Für welche Zwecke dies zulässig ist, lässt sich nicht pauschal sagen, da insoweit etliche Gerichtsentscheidungen zu den verschiedensten Themenbereichen ergangen sind. Diese Themenbereiche gehen von dem Aufstellen von Gartenzwergen bis hin zu Grillen im Freien.

Um Ihnen aber ein plastisches Beispiel zu nennen, ist etwa das Grillen auf dem im Gemeinschaftseigentum befindlichen Gartengrundstück zulässig, solange hierdurch nicht das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Zieht also der Qualm in das Wohnzimmer des Wohnungseigentümers (Sondereigentum), so muss er das grundsätzlich nicht dulden und kann von dem Griller bei gewisser Intensität Unterlassung verlangen.

Sollten Sie aber Fragen haben, ob konkrete Handlungen erlaubt sind (z.B. Fußballspeilen, etc.), dann können Sie mir dieses noch gerne mitteilen, damit ich im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption noch hierzu Stellung nehmen kann.

Zu 3.)

Eine Änderung der Teilungsvereinbarung ist grundsätzlich denkbar. Insoweit würde sich das Recht zur Schaffung eines Zugangs über Ihr Sondereigentum (also beispielsweise das Durchlaufen Ihres im Sondereigentum stehenden Gartens) nicht nur aus der Natur des Gemeinschaftseigentums, also der Nutzungsberechtigung für JEDEN Wohnungseigentümer ergeben, sondern gegebenenfalls auch aus dem allgemein zivilrechtlichen Notwegerecht gem. § 917 BGB.

Themenkomplex 2

Zu 1.)

Es kommt ganz darauf an, was Sie mit Nutzung des Gartens meinen. Wenn diese Nutzung eine Intensität erreicht, dass sich andere Wohnungseigentümer belästigt fühlen, da ihr Sondereigentum in unzumutbarer Weise beeinträchtigt wird, dann kann ein entsprechender Beschluss gefasst werden.

Ein Beschluss, der aber alleine Ihnen ohne sachlichen Grund eine Einschränkung einer normalen durchschnittlichen Gartennutzung auferlegt, kann nicht gefasst werden, bzw. wäre rechtswidrig und demnach anfechtbar. Auch in einer Hausordnung wäre in diesem Fall eine entsprechende Regelung unwirksam.

Zu 2.)

Diese Frage schließt unmittelbar an die erste Frage an. Ich hatte ja bereits ausgeführt, dass die Gartennutzung sowieso nur ortsüblich und in einer solchen Intensität betrieben werden darf, dass andere Eigentümer sich nicht gestört fühlen.

Dies hängt vom Einzelfall ab. Sollten Sie also beispielsweise beabsichtigen jeden Abend lange zu Grillen, oder bis spät in die Nacht im Garten (z.B. im Sommer) laute Musik zu spielen, so kann Ihnen dieses durch WEG –Recht untersagt werden, aber auch bereits durch das allgemeine Zivilrecht, da die beeinträchtigten Nachbarn bei einer (beweisbaren!) starken Intensität Unterlassungsansprüche gem. § 1004 BGB sowie gegebenenfalls Schadensersatzansprüche gem. § 823 BGB gegen Sie geltend machen könnten.

Zu 3.)

Ein komplettes Nutzungsverbot ist eigentlich nicht denkbar, da es sich bei dem Garten ja um Gemeinschaftseigentum handelt und Sie genauso wenig oder so viele Rechte hieran haben, wie alle anderen Wohnungseigentümer auch (Ihren Anteil von 387/1000) einmal außen vorgelassen, da es ja um die Art der Nutzung geht, die mit Ihrer Beteiligung an der WEG grundsätzlich nichts zu tun hat).

Nur bei ganz gravierenden Verstößen käme gegebenenfalls ein Ausschluss aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft in Betracht (der ja eine mNutzungsverbotgleich käme;z.B. wegenStraftaten gegen andere Wohnungseigentümer), wofür ich in Ihrem Fall aber kein Anlass sehe hierüber nachzudenken.

Zu 4.)

Nein, da ein Sondernutzungsrecht Ihnen nur das Recht gibt, jeden anderen Miteigentümer GRUNDSÄTZLICH (es gibt also auch Ausnahmen, wie etwa das bereits angesprochene Wegerecht!) von einer Einwirkung auf Ihr Sondereigentum (z.B. Betreten) auszuschließen.

Ihr Sondernutzungsrecht kann Sie auch nicht davor schützen bzw. Sie dazu berechtigen, die anderen Wohnungseigentümer, beispielsweise durch wiederholte nächtliche Musik, Grillen, etc. zu beeinträchtigen, da auf der anderen Seite das Sondereigentum des beeinträchtigten Wohnungseigentümer diesem das Recht gibt, von Ihnen grundsätzlich nicht gestört bzw. beeinträchtigt zu werden. Vereinfacht lässt sich also sagen, dass die Grenze im Sondereigentum des anderen liegt und umgekehrt.

Zu 5.)

Ein solcher Beschluss (z.B. Gemüseanbau) wäre für einen Garten, der im Gemeinschaftseigentum steht, durchaus denkbar, jedoch wäre hierfür eine qualifizierte Mehrheit (3/4) erforderlich, die nach Ihrer Schilderung so grundsätzlich nicht zustande kommen wird.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagmorgen.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2009 | 02:24

Sehr geehrter Herr Newerta,

vilen Dank für die schnelle Antwort.

Da es sich möglicherweise um ein Killkriterium für diesen Kauf handelt würde ich gerne Themenkomplex 1 nochmals konkretisieren:

Doie Gemeinschaftsordnung ist Anlage 4 der Teilungsvereinbarung. Der Absatz der Gemeinschaftsordnung auf den ich mich beziehe lautet im Wortlaut wie folgt:

Umfang der Nutzung
"Der Sondereigentümer hat das Recht der alleinigen Nutzungseines Sondereigentums und der Mitbenutzung des zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räumlichkeiten, Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen"

Also socher steht er in Absatz 3 der direkt den Begriffsbestimmungen (1) und der allgemeinen Feststellung wie die Sondereigentümer Ihre Rechtsbeziehungen untereinander regeln sollen (2).

Ergänzend findet sich unter Absatz 4 (Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer) unter 4.4 folgender Wortlaut:
"Art und Weise der Ausübung der dem Sondereigentümer zustehenden Rechte zur Nutzung seines Sondereigentums und zur Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Räume, Teile, Anlagen und Einrichtungendes Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Grundflächen, sowie Art und Umfang der ihm hiernach obliegenden Pflichtenwerden durch Hausordnung geregelt. Die Hausordnung kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit geändert werden."

Die Teilungserklärung beinhaltet nebst Anlage 4: als Anlage 1 die Aufteilung der einzelnen Sondereigentumseinheiten, als Anlage 2 die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Baupläne aus denen ersichtlich ist, daß es keinen Gartenzugang der anderen Wohnungen gibt, sowie als Anlage 3 eine Baubeschreibung.

Weiterhin möchte ich noch anmerken, daß die Sondereigentumseinheiten sich ausschließlich auf das Gebäude beziehen. Die komplette Gartenfläche ist Gemeinschaftseigentum. Sollte ich den anderen Eigentümern einen Zugang einräumen
müssen ginge dieses nur über das Betreten meiner Wohnung. Zugänge über Nachbargrundstücke sind nicht denkbar, da die Häuserfront zur Straße hin mit den anderen Häusern abschließt einWegerecht im Sinnes des §917 BGB scheint mir als Anspruchsgrundlage daher fraglich.

Ist diese Gesamtlage tatsächlich so zu interpretieren, daß die Teilungserklärung deren Bestandteil diese Gemeinschaftsordnung als Anlage 4 ist anfechtbar ist, mit der Konsequenz, daß ich ein Teil meines Sondereigentums an der Wohnung aufgeben müßte damit der Gemeinschaft ein Zugang zur Gartenfläche eingeräumt werden kann?

Nochmals besten Dank,

mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2009 | 12:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihne nsehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Zunächst haben Sie folgende Bestimmung der Gemeinschaftsordnung zitiert:

Umfang der Nutzung
"Der Sondereigentümer hat das Recht der alleinigen Nutzung seines Sondereigentums und der Mitbenutzung des zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räumlichkeiten, Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen"

Dies ist nicht weiter bedenklich und spiegelt nur das gesetzliche Letbild wieder, dass jeder Sondereigentümer gunrdsätzlich alleine berechtigt ist, sein Sondereigentum zu nutzen und am Gemeinschaftseigentum das Recht der Mitbenutzung besteht.

Dass der zutritt zu dem gemeinschaftliche Gartenausschließlich durch Ihre Wohnung möglich ist, stellt ein großes Problem dar.
Insoweit kollidieren zwei Rechte. Ienerseits Ihr Recht, dass Sie bstimmen, wer wann Ihre Wohnung betritt, andererseits das Recht der anderen Wohnungseigentümer auf nutzung des Gemeinschaftseigentums (Garten).

Es wäre sehr interessant in diesem Zusammenhang zu wissen,wi dieses Dilemma in der Vergangenheit gelöst wurde.

Nun aber nach diesen einleitenden Worten endlich zu Ihrer Kernfrage.

Die Teilungserklärung ist vorliegend nicht anfechtbar. Anfechtbar wären lediglich Beschlüsse, die aufgrund der Durchsetzung dieser Teilungserklärung von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden sind.

Sollten ein solcherBeschluss aufgrund einer fehlerhaften Teilungserklärungberuhen, so wäre der Beschluss als solcher anfechtbar, wenn er gegengeltendes (WEG-)Recht verstößt.

Vorliegend ist aber nicht ersichtlich, weshalb die Erklärung anfechtbar sein sollte. Wenn Sie darauf abstellen, dassin de Gemeinschaftsordnung steht, dass die Nutzung des Sondereigentums nur dem Sondereigentümer zusteht (sinngemäß), so ist dieser Wortlaut dahingehend auszulegen, dass der Sondernutzungseigentümer grundsätzlich alle anderen ausschließen, kann, es also noch Ausnahmen hiervon geben kann.

Dass dies nicht immer so ist, ergibt sich auch aus der sog. Sozialbindung des Eigentums. Denn bereits nach allgmeeinem Zivilrecht kann der Eigentümer gem. §§ 903 ff. BGB nicht jegliche Einwirkung durch Dritte auf sein Eigentum untersagen.

In diese Erwägungen ist vorleigend noch der Umstand mit einzubeziehen, dass es sich beiden anderen Wohnungseigentümern nicht wirklich um Dritte hanbdelt, sondern dass eine gewisse Sonderrechtsbeziehung aufgrund der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

Im Ergebnis ist also die Frage zu klären, ob Sie das Betreten Ihrer Wohnung dulden müssen. Die Geltendmachung eines Notwegerechts wird in der Praxis daran scheitern, dass alle Miteigentümer dieses Recht geltend machen müßten .Da Sie dem wohl so nicht zustimmen würden, scheidet eine Geltendmachunggrundsätzlich aus.

Eine Betretungsbefugniss Ihres Sondereigentums an Ihrer Wohnung kann nicht durch Gemeinschaftsordnung bzw. Beschluss festgesetzt werden. Dieses würde nämlich Ihr Sondereigentum zu stark einschränken und würde somit WEG-Recht grundsätzlich entgegenstehen. Es wäre Ihnen nämlich nicht zumutbar, dass alle Eigentümer durch Ihr Wohnzimmer laufen (wie sollte das denn auch beispielswiese im Sommer aussehen, wenn jeder in den Garten will?).

Im Ergebnis ist diese Frage aber nur abschließend beantwortbar,wenn der Genaue Aufbau des Grundstücks bekannt ist. Sie sprachen ja auc hin der Eingangsfrage eine Dachkonstruktion/Treppe, etc. an. Sollte eine solche Lösung durchführbar sein, wäre ein Wegereecht sowie so bereits aus diesem grunde ausgeschlossen.

Verständlicherweisestellt dieser Fragenkomplex für Sie einewichtige Rolle bei der Kaufentscheidung . Dementsprechend würde ich Ihnen empfehlen,nochmal bei der Gemeinschaft/Verwaltung nachzufragen, wie dieses Dilemma in der Vergangenheit gelöst worden ist.

Ich kann mir kaum vorstellen, dass der Garten ausschließlich durch Ihre Wohnung betreten werden kann und nicht zumindest durch Treppen an der Hauswand, etc. zugänglich gemacht werden könnte.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag.

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.01.2009 | 19:12

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