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Nutzungsrecht Flachdach als Terasse


11.07.2007 16:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir bewohnen eine Dachgeschosswohnung (5. Etage)zur Miete in einem Mehrfamilienhaus von ca. 1900. Von der Wohnung gelangt man über eine Treppe auf ein Flachdach (ca. 100 qm). Dieses ist mit einer ca. 1,50 m hohen gemauerten Brüstung umgeben. Der Aufgang endet in einem kleinen Vorraum, der noch einmal mit einer Holztür verschlossen werden kann.
Diese Dachterasse ist im 2002 abgeschlossenen Mietvertrag nicht als Raum eingetragen. Der damalige Vermieter gab uns aber mündlich die Erlaubnis zur Nutzung. Außerdem gab es bei Einzug eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Verrichtung verschiedener Renovierungsarbeiten in der Wohnung. Diese legte fest, dass sämtliche Renovierungsarbeiten bei Einzug von uns selbst ausgeführt werden, dafür erließ der Vermieter 3 Monatsmieten und beteiligte sich zum Teil an den Kosten. Zu den Reparaturarbeiten gehörte auch die Renovierung des Aufgangs zum Dach. Dies ist schriftlich im Anhang des Mietvertrages festgelegt.
Wir gingen also davon aus, das Flachdach als Terasse nutzen zu können, da es auch vom Vormieter immer genutzt wurde. Zur Schonung der Dachpappe verlegten wir einen Kunstrasen. Das Dach wird von uns ausschließlich als Terrasse genutzt. Außer ein paar Blumentöpfen, einem Wäscheständer und ein paar Gartenmöbeln befindet sich dort nichts.
Nun hat ein Zwangsverwalter die Verwaltung des Hauses übernommen und festgestellt, dass weder für die Wohnung noch für das Flachdach eine Nutzungsgenehmigung vorliegt, obwohl die Wohnung seit den fünfziger Jahren durchgängig bewohnt ist und das Flachdach seitdem auch als Terasse genutzt wird.
Daher schickte er uns einen Architekten sowie Dachdecker zur Beurteilung. Diese stellten fest, dass die Dachpappe aufgrund ihres Alters relativ abgenutzt sei und erneuert werden solle. Mängel die Statik betreffend oder ähnliche wurden nicht fest gestellt.
Der Zwangsverwalter teilte uns nun mit, dass er die Nutzungsgenehmigung für die Wohnung beantragen würde, jedoch keine für das Flachdach, da dieses nicht zur Wohnung gehöre. Die Dachpappe soll nun bald erneuert werden und dann soll der Zugang zum Dach versiegelt werden. Er untersagte uns jede weitere Nutzung.
Wir wollen das Dach (ca. 100 qm) natürlich weiter nutzen. Ohne wäre die Wohnung (ca. 80 qm) für uns nicht mehr halb so viel wert. Wie sieht es rechtlich aus? Kann man den Verwalter zwingen, eine Nutzungsgenehmigung zu beantragen und wer müsste dann die entstehenden Kosten tragen? Gehört das Flachdach tatsächlich nicht zur Wohnung, da es nicht im Mietvertrag eingetragen ist, obwohl wir uns schriftlich zur Renovierung des Aufgangs verpflichtet und eine mündliche Zusage des ehemaligen Vermieters bekommen haben? Wie geht man in dieser Sache am Besten weiter vor?
Sehr geehrte Rechtssuchende,
ich habe Ihre Darstellung so verstanden, dass Ihnen lediglich eine mündliche Erlaubnis des Vermieters zur Benutzung der Dachterrasse erteilt wurde. Im Mietvertrag ist dies Erlaubnis nicht enthalten.
Zum Nachweis der Nutzungserlaubnis müssen Sie Ihren Vermieter auffordern, dass er dem Zwangsverwalter diese Erlaubnis weiterleitet. Erfolgt dieses, so hätten Sie einen Anspruch auf Nutzung der Terrasse in Verbindung mit dem Mietvertrag. Die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag sehen keine Schriftform für den Abschluss und/oder die Änderung vor, deshalb kann eine derartige Vereinbarung auch mündlich geschlossen werden, dieses gilt vor allem dann, wenn Sie wie hier die Terrasse schon über 5 Jahre nutzen. Diese Änderung müssen Sie aber beweisen!
Diesen Nutzungsanspruch müssen Sie gegenüber dem Zwangsverwalter (mit Unterstützung des Vermieters) geltend machen.

Einzuräumen ist aber, dass selbstverständlich eine baurechtliche Nutzungserlaubnis für die Terrasse vorliegen muss. Wenn das Bauamt diese Erlaubnis nicht erteilt, ist die Terrasse aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht nutzbar. Wenn Sie für die Terrasse eine Miete zu zahlen hätten, könnten Sie die Gesamtmiete um den anteiligen Betrag für die Terrassenfläche kürzen. Sie erklärten aber, dass diese Terrasse mietfrei überlassen wurde. Ein Mietminderung kommt bei bauordnungsrechtlichen Verbot nicht zum Zuge.
Sollte der Verwalter aus hier unbekannten Gründen keine (wenn notwendig) Nutzungserlaubnis beim Bauamt beantragen, so müssen Sie diesen mit Fristsetzung dazu auffordern. Er muss dann darlegen, warum er die Erlaubnis nicht beantragt.

Hinsichtlich Ihrer Aufwendungen für die Renovierung/Reparatur der Mietsache haben Sie grundsätzlich einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter. Sie schilderten aber, dass Ihnen 3 Monatsmieten im Gegenzug erlassen wurden und der Vermieter sich an den Kosten beteiligt hat. Um weitere Erstattungsanspruch geltend zu machen, müssen Sie Ihre Kosten beziffern und prüfen, ob Sie über die verrechnete Miete hinaus einen weitergehenden Anspruch haben. Hierzu müssen Sie dem Verwalter die Kosten durch Vorlage der Rechnungen und gegebenfalls nach Verrechnung darlegen. Auch hier gilt, dass Sie den Verwalter unter Fristsetzung zur Erstattung der Kosten aufforderen müssen.
Sollte der Verwalter eine Stellungnahme ablehnen, so sollten Sie sich dringend an einen Kollegen vor Ort wenden und diesem Ihre Forderungen vortragen.
Ich hoffe diese 1. Ansätze helfen Ihnen weiter.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Rogge
Rechtsanwalt
RA Balan Stockmann & Partner
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