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Nutzungsmöglichkeiten mit Bestandsschutz im Außenbereich, Landschaftsschutzgebiet

| 24.09.2019 01:51 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Die bauliche Nutzung des sog. Außenbereichs wird durch § 35 BauGB geregelt.

Wir haben Anfang 2019 ein Grundstück in Brandenburg übernommen und bereiten z.Z. – um verbindliche Aussagen der unteren Baubehörde und die Naturschutzbehörde zu Nutzungsmöglichkeiten zu bekommen - eine Bauvoranfrage vor. Wir tun uns aber sehr schwer, die möglichen Nutzungsmöglichkeiten einzuschätzen, und sind uns daher unsicher auf welche Nutzungsform wir setzen sollen.

Das Grundstück liegt gänzlich im Außenbereich und gänzlich in ein Landschaftsschutzgebiet (LSG). Mit die Hälfte des Grundstücks, die in ein FFH-Naturschutzgebiet liegt, haben wir keine Aktivität vor, da FFH ganz unberührt bleiben muss. Es geht also um den LSG-Teil mit eine Fläche von nur ca. 750 m². Die Gemeinde hat eine Nutzung bis vor wenigen Jahren festgestellt, wobei erst Mitte 2018 der Pächter gekündigt wurde, der das Grundstück seit den 1960iger Jahren genutzt hat. Wir fragen uns ob ein laufende Pachtvertrag das Beweis einer Nutzung ist, bzw. wie eine Nutzung festgestellt wird? Über gewerbliche Einnahmen, Finanzamt etc.??

Drei Gebäude, die wir erhalten möchten stehen auf dem Grundstück. Die alten Baugenehmigungen für die Blechgarage aus 1970 sowie für den Hühnerstall/Geräteschuppen aus 1982 haben wir besorgt. Drittes Gebäude ist ein 9,5 x 6,5 Meter Gewächshaus, dessen Stahlrahmen auf Punktfundamente intakt steht und wofür viele Fenstergläser noch vorhanden sind. Da es hierfür keine Genehmigung geben soll, handelt es sich vermutlich um ein „Schwarzbau". Da es wenig später als 1982 errichtet sein soll, müsste aber das Duldungsprinzip gelten (?), entsprechend der Urteil der Thüringer OVG Weimar vom 18.12.2002, wonach die nach dem Recht der DDR eingetretene Verjährung fortwirkt, so dass auch nach dem heutigen Recht die Baubehörde keinen Abriss solcher Bauwerke fordern kann (?)

Als Nutzungsvorhaben stellen wir uns zwei mögliche Wege vor, und da sind unsere größten Fragestellungen:

Option 1: Angenommen, die Nutzung des Pächters seit den 1960iger war privat, ist es dann dankbar, dass eine Fortführung in privater Nutzung unter Bestandsschutz stehen würde, obwohl wir hier im Außenbereich und LSG sind, ohne Einstufung als Kleingarten? Wäre eine solche Privatnutzung, die seit so lange gewesen ist, auf uns als neue Besitzer übertragbar? Das einzige direkte Nachbargrundstück liegt in genau den gleichen Zonen und wird seit den 1960iger privat bewohnt.

Option 2: Sollte eine Privatnutzung nicht möglich sein, können wir uns auch vorstellen, das Grundstück in Verlängerung von unseren gemeinnützigen Aktivitäten mit unseren Verein zu nutzen, als Ort der praxisorientierte Umweltbildung für junge Menschen. Das Konzept würde explizit für die LSG-Zone am Rande einer FFH-Zone sinn machen, und nicht irgendwo anders, weil diese Nähe zu FFH ein ganz besondere Realitätsbezug zu Umwelt und Nachhaltigkeit herstellt. Frage ist hier, ob wir eine Befreiung von der Privilegierung für landwirtschaftliche Nutzung brauchen bzw. bekommen können? Wenn nicht, würden wir mit ein Biogärtner zusammenarbeiten, der den Betrieb leiten wird (und das ist aktuell die Empfehlung der Gemeinde), aber ist es nicht denkbar, dass wir als Verein ein nicht-kommerzielle Nutzung betreiben dürfen, legitimiert durch die geplante Naturschutzmaßnahmen und die Umweltbildung ggf. angelehnt an „Soziale Landwirtschaft" bzw. „Solidatische Landwirtschaft", wo nicht der kommerzielle Produktion in den Vordergrund steht?

Bei beide Optionen stellen wir uns vor, das Grundstück nur an manche Wochenenden sowie ein paar Wochen in Ferien zu nutzen. Falls es um Umweltbildung geht, ca. 6 Besuchstagen pro Jahr. Wichtig für die Naturschutzbehörde ist ja vor allem angesichts der angrenzenden FFH-Zone, dass die Intensität der Nutzung sehr niedrig ist. Wir möchten ein Großteil der LSG-Fläche dem Naturschutz widmen, bspw. durch Kräuter und Büsche gezielt Biotopwirkung fördern. Verschiedene Baumsorten stehen vereinzelt, und sonst ist die Fläche Grünland. Die Gebäude möchten wir sanieren/renovieren, die Blechgarage mit ein Carport mit begrüntem Dach austauschen. Übernachten würden wir in ein Wohnmobil am Grundstücksrand bzw. im Carport. Ist das bedenklich?

Es gibt viele Quadratmeter Betonplatten, die wir entfernen würden, und somit als „Ausgleichflächen" als guten Zweck einbringen. Würde eine Anbringung von Sonnenkollektoren auf der Südseite des Gewächshauses die Sanierung und Nutzung dieser Gebäude stärker legitimieren? Wasser liegt in der unbefestigten Straße an. Dürfen wir dieses Anschließen? Wegen der geringen Nutzungsintensität würde eine Komposttoilette ausreichen. Ein solche gibt es mittlerweile auch in ein öffentlichen Park in Brandenburg an der Havel. Wäre dies hier denkbar?

Weil alle diese Fragen so verzahnt scheinen, haben wir es leider nicht geschafft, es einfacher darzustellen. Wir bedanken uns im Vorfeld für Antworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Festzustellen ist, dass für Blechgarage und Hühnerstall/Schuppen Baugenehmigungen vorliegen und in bezug auf das Gewächshaus ein behördliches Einschreiten wegen fehlender Baugenehmigung unzulässig wäre (insoweit verweisen Sie zu Recht auf das Urteil des Thüringer Oberverwaltungsgerichts vom 18. Dezember 2002 - 1 KO 639/01 -).

Option 1 setzt voraus, dass die bisherige Nutzung fortgeführt wird (offensichtlich Privatwohnen/Kleingarten). Dann können sie diese Nutzung einfach weiterführen; eine Befreiung benötigen Sie nicht. Der Bestandsschutz setzt sich auch gegen späteres Recht (LSG, FFH) durch, das heute solche Gebäude und Nutzungen nicht mehr zuließe. Die Nutzung darf in der Zwischenzeit auch nicht so lange unterbrochen gewesen sein, dass der Bestandsschutz weggefallen wäre - hier würde die Beweislast aber die Bauaufsichtsbehörde treffen. Die von Ihnen benannten Beweise und Indizien (Pachtvertrag, Feststellung der Gemeinde vor wenigen Jahren, Steuererklärungen) sind für Ihre Rechtsposition gut brauchbar; ggf. hilft hier zusätzlich eine Zeugenaussage des Nachbarn.

Option 2 ist schwierig zu beurteilen. Wenn Sie ein neues Vorhaben verwirklichen wollen, gilt das heutige Recht. Zum einen benötigen Sie, wenn kein Ausnahmetatbestand eingreift, eine Befreiung von der LSG-Verordnung. Zum anderen muss das Vorhaben nach § 35 des Baugesetzbuches (BauGB) eine zulässige Nutzung darstellen. Landwirtschaft gehört dazu, doch muss der entsprechend qualifizierte "Landwirt" mit dem Betrieb in der Lage sein, diesen voraussichtlich beständig und dauerhaft (d.h. durch entsprechende Betriebsgewinne) zu unterhalten; ferner muss bei einer Nebennutzung die Landwirtschaft deutlich im Vordergrund stehen. Die Vereinstätigkeit allein würde nicht ausreichen für § 35 BauGB , da man die Ziele des Vereins auch im Innenbereich verwirklichen kann (und bei Bedarf Exkursionen im Außenbereich vornimmt).

Bei der Sanierung der Gebäude müssen Sie darauf achten, den Rahmen des Bestandsschutzes nicht zu überschreiten. Hier empfehle ich in Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen die Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde, ggf. durch einen zwischengeschalteten Entwurfsverfasser (Architekt, Ingenieur).

Unbedenklich ist es, wenn Sie an einzelnen Wochenenden in einem Wohnmobil oder im Carport übernachten. Allerdings könnte eine reine Ferien- und Wochenendnutzung des Grundstücks als Umnutzung den Bestandsschutz gefährden, wenn vorher ein Dauerwohnen vorlag und genehmigt wurde.

Die Anbringung von Sonnenkollektoren spielt für die aufgeworfenen Fragestellungen keine Rolle. Dasselbe gilt für die Entsiegelung von Bodenflächen.

Die Wasserversorgung müssen Sie mit dem Versorger absprechen. Ich sehe baurechtlich keine Hinderungsgründe. Für eine Komposttoilette ist eine Abstimmung mit der Wasserbehörde erforderlich. Eine Wohnnutzung setzt Wasserversorgung und geregelte Abwasserbeseitigung voraus und sollte deshalb eigentlich schon vorhanden sein.

Mit diesen Ausführungen will ich Ihnen die möglichen Problematiken aufzeigen. Für verbindliche Aussagen kommt es maßgeblich auf die Details der Baugenehmigungen sowie der bisherigen und künftigen Nutzungen an, auch anhand von Betriebsbeschreibungen und Bauzeichnungen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2019 | 15:18

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, die sehr hilfreich ist!

In unserer Nachfrage werden wir uns ganz auf Option 1 konzentrieren (fortgeführte private Nutzung infolge Bestandsschutz) und in 4 Perspektiven gliedern:

1) Zum Status des Grundstücks als „Freizeitgrundstück", „Gartenland", „Grünland" etc.:
- Dauerwohnen hat auf unserem Grundstück nicht stattgefunden (hatte ich vergessen zu erwähnen, der Pächter hatte stets eine andere Wohnadresse)
- Seit (mindestens) Ende der 1970iger (also vor LSG und FFH) war die Nutzung privat als Garten für Anbau von Pflanzen, Blumen, Gemüse.
- Die private Nutzung würde die direkte Nachbarfamilie bezeugen, die dort seit den 1960ern fest wohnen mit Bestandsschutz.
- Das Grundstück ist nicht als Teil einer „Kleingarten"-Anlage (im Rahmen der Kleingartengesetz) eingestuft, sondern
- In der Einstufung der Gemeinde als „Fläche für die Landwirtschaft" wo hinzugefügt wird:
- „So wie es aussieht, ist eine Bebauung nicht zulässig. Allerdings, wenn ein bestehendes Wohnhaus, welches mit einer Baugenehmigung errichtet wurde und diese genehmigte Nutzung nicht länger als 6 Jahre zurückliegt, dann ist die Weiternutzung m.E. möglich." - Diese Formulierung ist offen für die Option, dass man hier wohnen könnte, aber sagt dabei ja nicht aus, dass die Nutzung für Dauerwohnen genehmigt worden ist, oder!?

Können wir, dem Außenbereich zum Trotz, alleine anhand des Nachweises, dass das Grundstück seit (mindestens) Ende der 1970er Jahre privat als Garten genutzt, aber nicht dauerbewohnt wurde und inkl. die erwähnten Dokumenten, mit Bestandsschutz für eine fortgeführte private Nutzung im Sinne einer „Ferien- und Wochenendnutzung" rechnen, auch wenn zu DDR-Zeiten dies nicht explizit als solches genehmigt gewesen sein möge?

2) Zu Hühnerstall/Geräteschuppen: entgegen der Genehmigung (im engen Verständnis) ist es (auch mit dem heutigen Stand der Gebäude) eindeutig, dass diese als Aufenthaltsraum gebaut/genutzt wurde: Thermofenster, Tapete, ein Schornstein (der genehmigt wurde obwohl ein Schornstein eher unüblich ist in einem Hühnerstall), Fliesen im kleineren von 2 Räumen was auf eine Küche hindeutet, isolierte Holzdecke im Innenraum und Stromverlegung. Können wir demzufolge mit einem „Aufenthaltsraum" als unsere fortgeführte Nutzung infolge Bestandsschutz argumentieren (entsprechend dem Duldungsprinzip „1 KO 639/01")?

3) Zum Carport: Angenommen, die untere Bauaufsichtsbehörde würde den Bestandsschutz bestätigen, ist dann der Austausch der Blechgarage mit einem Carport bedenklich? Im Land Brandenburg ist die Errichtung von einem Carport (innerhalb von Maßen, die wir nicht überschreiten würden) genehmigungsfrei. Gilt das auch in unserem Fall, wo wir zwar Bestandsschutz bei privater Nutzung uns im LSG/Außenbereich befinden? Wir haben gelesen, dass die Argumentation für einen Carport in Verknüpfung mit Dachbegrünung erfolgsversprechender ist, weil die Begrünung die überdachte Bodenfläche kompensiert. Ist ein Dachbegrünungsvorhaben hier relevant?

4) Zum Gewächshaus: Auf dem ersten Blick kann es abbruchreif aussehen, jedoch sind alle Stahlträger intakt, wobei viele Fensterelemente zwar vorhanden sind, aber ausgetauscht bzw. repariert werden müssten. Setzt die Bauaufsichtsbehörde eigenhändig eine Grenze zwischen „Ruine" (die dann nicht saniert werden darf sondern abgerissen werden muss) und sanierungsbedürftigem Gebäude? Bzw. wäre es für uns ratsam, schon bei der Bauvoranfrage ein eigene Gutachter/Architekt zu beauftragen, um das Sanierungspotential Gewicht zu geben? Oder kann das bis der eigentlichen Bauanfrage warten?

Im Vorfeld vielen Dank für die Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2019 | 16:14

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1.) Angesprochen ist ein Wegfall des Bestandsschutzes nach Aufgabe der Nutzung seit Aufhebung der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke. Ein Wohnhaus dient nun einmal dem Wohnen, zu diesem Zweck ist es genehmigt. Nach dem Zeitmodell kann eine aufgegebene Nutzung nach Aussage der Gemeinde innerhalb von 6 Jahren wieder aufgenommen werden. Die Gemeinde weiß offensichtlich noch nicht, dass dort nie dauerhaft gewohnt wurde. Notfalls sollten Sie hier umfassend mit der altrechtlichen Verjährung des Beseitigungsanspruches argumentieren entsprechend dem Urteil des Thüringer Oberverwaltungsgerichts.

2.) Hier dürfte dann ebenfalls § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke einschlägig sein.

3.) Wenn der vorhandene Bestand (Blechgarage) beseitigt wird, entfällt jeder Bestandsschutz. Ein Carport ist nicht genehmigungsfähig, heute kann es dort nämlich nicht genehmigt werden. Die vorhandenen Gebäude sind m.a.W. auf den Bestand gesetzt.

4.) Wahrscheinlich greift hier auch die o.g. Verordnung, s.o. Dann dürfen Sie kaputte Fenster im Rahmen einer normalen Instandhaltung ersetzen. Ein Ausbau o.ä. wäre aber unzulässig. Diese Maßstäbe entsprechen der Rechtsprechung zum Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht.

Begrünungen sind schließlich unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzrechts relevant, ändern aber nichts an der baurechtlichen Betrachtung.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.09.2019 | 16:37

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Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen herzlichen Dank und viel Erfolg!
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