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Nutzungsentschädigung vom Eigentümer/Hauskauf

15.05.2010 11:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Guten Tag,

wir sind momentan dabei ein Haus zu erwerben. In den nächsten Tagen soll der Notartermin statt finden.

Nun ist es so dass die jetztigen Eigentümer das Haus noch bis Ende November 2010 selbst bewohnen möchten, da das neue Objekt erst noch saniert werden soll. Das Geld möchten Sie aber sofort haben. Ein genauer Termin zur Übergabe bzw. Auszug der Eigentümer soll im Kaufvertrag festgehalten werden.
Es werden also auf jeden Fall die Zinsen für unseren Kredit fällig.
Desweiteren wollen wir die Einliegerwohnung im UG vermieten. Die jetztigen Eigentümer haben schon einen Mieter gefunden und möchten die Wohnung natürlich am besten gleich vermietet haben, damit die Nutzungsentschädigung für sie geringer ausfällt.

Nun zu unseren Fragen:

Sollte zusätzlich ein Mietvertrag abgeschlossen werden oder reicht es eine Nutzungsüberlassung im Kaufvertrag festzuhalten?

Wie hoch sollte/kann die Nutzungsentschädigung sein?
Wie werden die Nebenkosten behandelt?

Was passiert wenn in das Haus in der Zeit in irgendeiner Form beschädigt wird bzw. Mängel auftreten die vorher nicht da waren?

Sollten die Eigentümer nicht bis November ausziehen, wie hoch wäre dann eine eventuelle Strafe bei Vertragsbruch.

Wohnfläche ca. 280m²
Mietspiegel: 8,13 Euro/m²

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Sie sollten keinen Mietvertrag abschließen, sondern vielmehr im Kaufvertrag eine detaillierte Regelung der Nutzungsüberlassung festschreiben.

Die Nutzungsentschädigung sollte sich hierbei am örtlichen Mietspiegel orientieren, sprich der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Unter Bezug auf die von Ihnen genannten Zahlen wäre daher ein Richtwert von € 2276,4 anzusetzen.

Die Nebenkosten sollten Sie ebenfalls im Rahmen der kaufvertraglichen Regelung der Nutzungsüberlassung regeln, die Regelung sollte sich hierbei an den mietvertraglichen Vorschriften orientieren. D.h., daß Sie entweder eine Pauschale oder eine Vorauszahlung festschreiben sollten, wobei die Vorauszahlung dann später abgerechnet werden muß. Auch sollten Sie in dem Kaufvertrag genau regeln, was alles als Nebenkosten gilt.

Die Verkäufer müssen das Haus in dem Zustand übergeben, der im Kaufvertrag vereinbart ist. Daher rege ich an, den derzeitigen Zustand genau zu protokollieren und im Kaufvertrag festzuschreiben. Dann mussen eventuelle Mängel vor Übergabe an Sie von den Verkäufern behoben werden (oder Sie können dann Minderung wegen Mängel geltend machen).

Eine Vertragsstrafe bei Nichtauszug ist nur fällig, wenn der Kaufvertrag eine entsprechende Vertragsstrafe vorsieht. Gleiches gilt für die Höhe der Vertragsstrafe. Wenn Sie also bei Nichtauszug eine Vertragsstrafe erhalten möchten, sollten Sie diese vereinbaren.
Allerdings haben Sie in Gestalt des Kaufvertrages einen vollstreckbaren Titel, d.h. wenn die Verkäufer zum festgeschriebenen Termin nicht ausziehen, können Sie die Verkäufer zwangsräumen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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