Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nutzungsentschädigung und Rückzahlung Kaution

21.02.2008 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Meine alte Wohnung habe ich zu Ende Juli 2007 gekündigt und fristgemäß zurückgegeben. Der Mietvertrag begann in 04/06 und enthielt einen Passus einer Mietbefreiung für den ersten Monat, wenn ich im Gegenzug selbst renoviere.

Bei der Wohnungsübergabe zum Auszug wurden die Ausführung der Malerarbeiten "wegen eines wolkigen Anstrichs" bemängelt (nur weiß, eine rot tapezierte Wand) und ich wurde aufgefordert, diesen Mangel zu beheben. Darüber hinaus ging es um die Reparatur einer Tür wg. eingebauter Katzenklappe. Dies entspräche nicht einer ORDNUNGSGEMÄSSEN Übergabe. Weiterhin wurde völlig ignoriert, was ich investiert habe in Laminat, Sanitäranlagen, Steckdosen, Lichtschalter etc. und dem Vermieter schriftlich festgehalten überlassen habe... Diese Investitionen wurden sogar in Frage gestellt, solang keine Rechnungen vorliegen! Ich habe bei der Übergabe klar gestellt und auf dem Übernahmeprotokoll vermerken lassen, dass ich KEINE weiteren Arbeiten mehr ausführen werde. Zählerstände etc. habe ich bei Übergabe unterschrieben. Das Formular über den Zustand der Wohnung jedoch nicht, weil dies ohne einen Verweis auf einen Paragraphen einen Passus enthält "ich sei zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des Mietzinses für jeden Monat verpflichtet bis zur ordnungsgemäßen Übergabe". Das war für mich der Versuch einer Abzocke, daraufhin habe ich die Schlüssel auf den Tisch gelegt und die Wohnung verlassen. Meiner Meinung nach ist damit die Übergabeverpflichtung erfüllt. Der Mietvertrag enthält auch keine Regelung über eine Nutzungsentschädigung! Zwei Monate später bekam ich einen Brief mit der Aufforderung die Arbeiten nachzuholen und zwar innerhalb einer 10-Tage-Frist, wiederum mit dem oben genannten Passus zur Nutzungsentschädigung!

Ich habe darauf nicht reagiert, weil ich klar gestellt hatte, keine Arbeiten mehr auszuführen. Seitdem habe ich nichts mehr von der Verwaltung gehört, keine Kostenvoranschläge etc. und die Arbeiten wurden auch bis heute nicht durch Maler nachgeholt.

Mein Kenntnisstand ist nun folgender: Eine Nutzungsentschädigung kann nur für eine verspätete Übergabe verlangt werden. Dies ist nicht der Fall. Mit Schlüsselübergabe habe ich keine Macht mehr über die Wohnung, das Gesetz spricht nur von Übergabe, nicht von einer ORDNUNGSGEMÄSSEN. Für die mangelhaften Malerarbeiten und Türreparatur höchstens ein Schadensersatz, der ist für mich aber auch fraglich wegen Übernahme zum Einzug. Der Mietvertrag sieht nur eine "saubere" Wohnung bei Auszug vor. Da wir inzwischen fast März haben, könnten doch Ansprüche des Vermieters wg. Schadensersatz sowieso hinfällig sein, weil einerseits die 6-Monatsfrist überschritten ist und andererseits kein Schadensersatz, sondern diese Nutzungsentschädigung geltend gemacht wird! Liege ich mit dieser Einschätzung richtig? Im BGB finde ich nichts anderes.

Darüber hinaus habe ich auch 9 Monate nach Mietende noch immer nicht meine Kaution zurück. Ich habe den Verdacht, dass das mit mit dem oben Beschriebenen zusammenhängt. Kann ich jetzt mit Fristsetzung die Abrechnung der Kaution verlangen? Die Betriebskostenabrechnung für April-Dezember 2006 habe ich mit hoher Nachzahlungsforderung Dezember 2007 erhalten, für Januar-Juli 2007 kommt ja erst in einem Jahr.

Da ich noch Student bin, hoffe ich, dass mir auch jemand diese Frage für nur 30 Euro beantwortet.
Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Eine Nutzungsentschädigung kann bei einem Vorenthalten der Mietsache verlangt werden. Ein Vorenthalten liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache entgegen § 546 BG nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgibt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Nach Ihren Schilderungen besteht nur noch Streit über die „durchzuführenden“ Schönheitsreparaturen, d.h. nicht mehr darüber eingebaute Sachen, wie das geschilderte Laminat, Sanitäranlagen, Steckdosen etc. zu entfernen. Denn wenn nur eine teilweise Räumung vorliegt, kann eine Nutzungsentschädigung anfallen.

Allein die nicht oder nicht ordnungsgemäß vorgenommenen Schönheitsreparaturen stehen einer Rückgabe ansonsten nicht entgegen. Es kann allerdings ein Schadensersatzanspruch bestehen, wenn verschuldet nicht im vertraglich vereinbarten Umfang zurückgegeben wurde.

Die Verjährung der Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache beträgt sechs Monate, beginnend mit dem Zurückerhalten der Mietsache. Beachten Sie aber, dass nach Ihrer Schilderung der Vermieter noch im Besitz der Kaution ist. Daher kann er auch nach Eintritt der Verjährung Schadensersatzansprüche gegen Sie gegen den Rückzahlungsanspruch auf die Kaution aufrechnen. Denn diese standen sich bereits in unverjährter Zeit gegenüber.

Aufgrund des Zeitablaufes sollten Sie den Vermieter nachweisbar schriftlich zur Rückzahlung der Kaution auffordern mit dem Hinweis, dass eventuelle Abzüge schriftlich zu begründen sind. Setzen Sie ihm dazu eine Frist von zwei bis drei Wochen. Kommt er diesem Begehren innerhalb der Frist nicht nach, oder sind Sie mit der Vornahme der Abzüge nicht einverstanden, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, ihn mittels gerichtlicher Hilfe auf Rückzahlung der Kaution zu verklagen. In diesem Verfahren würde sodann die Berechtigung eventueller Ansprüche des Vermieters, die dieser ggf. von der Kaution abzieht, von dem Gericht überprüft.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2008 | 12:40

Hallo Herr Freisler,

zunächst einmal herzlichen Dank für die schnelle und hilfreiche Antwort. Das Thema Nutungsentschädigung ist für mich damit vom Tisch, denn der Vermieter hat das Laminat schriftlich fixiert übernommen, andere Einbauten wurden nicht "anerkannt" bzw. in Frage gestellt, ob sie tatsächlich neu seien, wie z.b. lichtschalter, neues waschbecken etc. Sie waren bisher folglich nie Gegenstand des Streits.

Eine Frage habe ich noch zu folgendem Passus Ihrer Antwort:
"Die Verjährung der Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache beträgt sechs Monate, beginnend mit dem Zurückerhalten der Mietsache. Beachten Sie aber, dass nach Ihrer Schilderung der Vermieter noch im Besitz der Kaution ist. Daher kann er auch nach Eintritt der Verjährung Schadensersatzansprüche gegen Sie gegen den Rückzahlungsanspruch auf die Kaution aufrechnen. Denn diese standen sich bereits in unverjährter Zeit gegenüber.

Aufgrund des Zeitablaufes sollten Sie den Vermieter nachweisbar schriftlich zur Rückzahlung der Kaution auffordern mit dem Hinweis, dass eventuelle Abzüge schriftlich zu begründen sind. Setzen Sie ihm dazu eine Frist von zwei bis drei Wochen. Kommt er diesem Begehren innerhalb der Frist nicht nach, oder sind Sie mit der Vornahme der Abzüge nicht einverstanden, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, ihn mittels gerichtlicher Hilfe auf Rückzahlung der Kaution zu verklagen. In diesem Verfahren würde sodann die Berechtigung eventueller Ansprüche des Vermieters, die dieser ggf. von der Kaution abzieht, von dem Gericht überprüft. "

Gilt die Aufforderung die Arbeiten nachzuholen bereits als Geltendmachung des Anspruchs oder nur, wenn ich eine Rechnung bzw. Kostenaufschlüsselung über durch den Vermieter veranlasste Arbeiten erhalten habe? Bzw. besteht dieser Anspruch, auch wenn ich bei Übergabe wie geschildert klar gestellt habe, keine Arbeiten mehr auszuführen und der Vermieter über die 6-monatige Verjährungsfrist hinaus noch immer keine Arbeiten seinerseits veranlasst bzw. mich nicht hierüber informiert hat?

Wenn nämlich dadurch, dass auch 9 Monate nach Mietende keine Arbeiten durch den Vermieter veranlasst wurden, demzufolge keine Kosten, also Schäden, entstanden sind (es geht tatsächlich nur um leichte Malerarbeiten), gibt es doch auch keinen Anspruch, der mit der Kaution verechenbar wäre.

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2008 | 13:08

Bislang wurden Sie aufgefordert, die Arbeiten selber durchzuführen. Da Sie die gesetzte Frist verstreichen haben lassen wäre der Vermieter berechtigt, die Arbeiten selber vorzunehmen und Ihnen die Kosten in Rechnung zu stellen bzw. auf Kostenvoranschlagsbasis abzurechnen, letzteres selbstverständlich nur dann, wenn Sie zur Vornahme der Arbeiten vertraglich auch verpflichtet wären.

Abzurechnen hat der Vermieter mit derartigen Ansprüchen im Rahmen der Kautionsrückzahlung.

Mit einem solchen Anspruch könnte er mit dem Rückzahlungsanspruch für die Kaution aufrechnen. Über die Möglichkeit der Aufrechnung kann er in dieser Höhe sozusagen die Verjährungsfrist von sechs Monaten aushebeln.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68333 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Erst anfängliche Schwierigkeiten, am Ende jedoch sehr klar und stets sehr freundlich erklärt. Sehr zu empfehlen. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
War verständlich und ausführlich, vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
3,8/5,0
Das nächste Mal bevorzuge ich eher eine persönliche Beratung. Das liegt wohl eher an der Plattform, als an der beratenden Person. Aus diesem Grund hat sich für mich jetzt keine Handlungsoption ergeben, bzw. etwas, was ich tun ... ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen