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Nutzungsentschädigung für vermietetes und selbstgenutztes Haus in Erbengemeinschaft


12.12.2011 03:04 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von



Ich bin zusammen mit meiner Schwester Eigentümerin eines Wohnhauses in Erbengemeinschaft zu jeweils 50%.
Nur meine Schwester nutzt dieses Wohnhaus, indem sie einerseits selbst eine Wohnung bewohnt und andererseits zwei Wohnungen in ihrem Namen vermietet hat und die Miete auf ihr eigenes Konto einzieht.
Die Abgaben jedoch, wie Grundsteuer, Versicherungen gehen zu Lasten eines im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Kontos. Strom und Wasser bezahlen die Mieter und sie jeweils selbst.
Da ich selbst momentan überhaupt keinen Nutzen von dem Wohnhaus habe, möchte ich Nutzungsentschädigung fordern.
Meine Frage bezieht sich nun darauf, wie sich der Betrag errechnet.
Könnte man die erzielte monatliche Kaltmiete des ganzen Hauses und die theoretisch mögliche Miete der von meiner Schwester bewohnten Wohnung als Grundlage für den mir zustehenden Betrag der Nutzungsentschädigung nehmen?
Muss ich weiterhin zuerst fordern, dass ich auch dort wohnen möchte oder erübrigt sich diese Frage, weil keine Wohnung mehr frei ist?
12.12.2011 | 06:45

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte. Dieses Forum dient dazu, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung zu verschaffen, kann und soll keinesfalls die Beratung bei einem Kollegen vor Ort ersetzen.

Eine Vermietung der Wohnung lediglich zu Gunsten Ihrer Schwester ist aufgrund des gemeinschaftlichen Eigentums nicht möglich. Ihre Schwester muss daher die Mieten zu Gunsten der Erbengemeinschaft einziehen. Sie kann die Mieten nicht für sich alleine verwenden.

Ihnen stehen aufgrund der Tatsache, dass Sie Miterbin sind, die hälftigen Mieten hier zu.

Die Mieteinnahmen sind eigentlich erst mit der endgültigen Teilung des Nachlasses auf die Erben zu verteilen. Die Mieteinnahmen müssten daher von den Mietern auf das gemeinschaftliche Konto bezahlt werden. Dauert die Teilung des Nachlasses an, so kann der Reinerlös aus den Mieteinnahmen jeweils zum Ende des Jahres auf die Erben verteilt werden.

Ebenso hat eine Nebenkostenabrechnung für die von Ihnen gemeinsam bisher getragenen verbrauchsunabhängigen Kosten (Grundsteuer, Versicherung) zu erfolgen. Hierbei handelt es sich um Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden können.

Ihre Schwester schuldet Ihnen, da Sie keinen Nutzen an der Immobilie haben und hier auch keine Wohnung frei ist, daneben eine sog. Nutzungsentschädigung. Die Nutzungsentschädigung kann ab Eintritt des Erbfalls bzw. ab tatsächlicher Nutzung der Wohnung durch Ihre Schwester von Ihnen begehrt werden.

Die Höhe der Nutzungsentschädigung richtet sich nach dem objektiven Kaltmietzins der von Ihrer Schwester bewohnten Wohnung. Diesen Wert können Sie anhand des Mietspiegels bzw. durch Mieten von Vergleichswohnungen ermitteln. Ihnen steht dann der hälftige Betrag zur Seite.

Fordern Sie daher Ihre Schwester zum Jahresende einerseits auf, die vereinnahmten Mieten abzurechnen und Ihren Anteil hieran auszukehren. Künftig sollten die Mieten auf das gemeinschaftliche Konto eingezahlt werden. Hierneben fordern Sie Ihre Schwester auf, Ihnen eine Nutzungsentschädigung für die von ihr selbstgenutzte Wohnung zu bezahlen.

Sie müssen zur Geltendmachung dieser Ansprüche nicht zunächst fordern, selbst eine Wohnung beziehen zu können.



Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen, sollte etwas unklar geblieben sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion des Portals.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -


Rechtsanwalt Tobias Rösemeier
Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2011 | 02:26

Sehr geehrter Herr Rösemeier, soweit ich informiert bin, ist die Aufteilung des Reinertrages der Einnahmen einer EG zum Jahresende nur möglich, wenn der Erblasser die Erbauseinandersetzung für längere Zeit ausgeschlossen hat, was bei und nicht der Fall ist. Kann meine Schwester auch nach Einzahlung der Einnahmen auf das Gemeinschaftskonto die Aufteilung verweigern?
Kann ich ferner die Nutzungsentschädigung für ihre selbst genutzte Wohnung rückwirkend fordern, da sie schon längere Zeit dort wohnt?
Vielen Dank für ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2011 | 03:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung.

Die Nutzungsentschädigung kann rückwirkend ab dem Erbfall bzw. der Aufnahme der Nutzung der Wohnung durch Ihre Schwester gefordert werden.

Damit eine Aufteilung des Reinerlöses zum Jahresende möglich ist, müssen Sie sich tatsächlich mit Ihrer Schwester einig sein, d.h. verweigert Ihre Schwester eine Vorschussabrechnung des Reinerlöses zum Jahresende, so werden die Mieteinnahmen bis zur endgültigen Erbauseinandersetzung auf dem Gemeinschaftskonto verwahrt.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Rösmeier
- Rechtsanwalt -

ANTWORT VON

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