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Nutzungsentschädigung für EFH


21.06.2006 16:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Meine Lebengefährtin und ich bauten 1999 ein EFH, bei dem wir zu gleichen Teilen 50/50 Eigentümer an Haus und Grundstück sind. Letztes Jahr im Juli zog Sie aus freier Entscheidung zu einem anderen Mann und ließ mich mit dem Haus zurück. Ich habe versucht, sie davon abzuhalten und ihr die wirtschaftlichen Probleme klar machen wollen. Sie erklärte bei Ihrem Weggang ihre Hälfte der Darlehenstilgung bis zum Ende der Zinsfestschreibung 2009 zahlen zu wollen, ohne einen Nutzungsanspruch für das Haus zu erheben und war bereit dies auch schriftlich zu versichern. Daraufhin bemühte ich einen Notar, der einen Vertrag aufsetzte, den sie aber bis heute aus den fadenscheinigsten Gründen nicht unterschrieb. Nun nach fast 1 Jahr erklärt sie mir, dass sie ihren Betrag der Darlehenstilgung nicht wieter zahlen wolle und verlangt von mir, entweder das Haus vor Ablauf der Zinsfestschreibung zu verkaufen, mit einem zu erwartenden Verlust und der Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank, oder mich dazu zu bewegen, einen gewissen Teilbetrag Ihrer Darlehenstilgung zu übernehmen, um bis 2009 wohnen zu bleiben. In diesem Zusammenhang droht sie mir mit Nutuzngsentschädigung.
Nun meine Fragen:

1. Inwiefern muß ich mich dem vorzeitigen Verkauf des Hauses mit zurückbleibenden Schulden, nach ihren Vorstellungen beugen. Sie ist Beamte mit einem Nettoverdienst von 2100 € und somit eigentlich weiter voll leistungsfähig. Welchen Wert hat in diesem Zusammenhang Ihre mündlich geäußerte und ein jahr praktizierte Zahlungsbereitschaft ihres Darlehenanteiles.

2. Kann Sie von mir Nutzungsentschädigung verlangen, obgleich sie aus freier Entscheidung gegangen ist und seitdem für den Unterhalt des Grundstückes und Hauses nichts tut. Darüber hinaus besitzt sie immer noch einen Hausschlüssel und somit die volle Vefügungsgewalt zu dem Haus.

Anmerkung: Der Verkauf des Hauses war nach Ablauf der Zinsfestschreibung 2009 sowieso vorgesehen.
Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1.)
Dem Verkaufswunsch "beugen" müssen Sie sich nicht. Allerdings könnte die Ex-Freundin, wenn es nicht zu einer Einigung kommt, dann die Zahlungen einstellen und aufgrund unterstellter Gesamtschuldnerschaft müssten Sie gegenüber der Bank dann den vollen Betrag zahlen, wollen Sie die Zwangsversteigerung vermeiden. Die "Absichtserklärung" spielt dabei keine Rolle.

Auch besteht das Recht der Ex-Freundin, nach Aufhebung der Gemeinschaft die Teilungsversteigerung zu beantragen. HIER konnte dann in Rahmen der allgemeinen Billigkeitsprüfung die Erklärung der Ex-Freundin im Zusammenhang mit den vorbehaltlosen bisherigen Zahlungen eine Rolle spielen.

Dieses aber nur als ein Prüfungspunkt; denn da die Unterschrift bisher nicht geleistet worden ist, wird dieses allein als Indiz herangezogen werden können. Rechte aus der Erklärung selbst können Sie mangels Schriftform leider nicht herleiten.


2.)
Ja, eine Nutzungsentschädigung kann sie verlangen, da Sie das Haus alleine nutzen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass die Ex-Freundin natürlich nicht die Entschädigung für das ganze Haus fordern kann, sondern nur für den hälftigen ideellen Anteil.

Bei der Höhe ist wieder nach § 748 BGB (nachzulesen über unsere Homepage) unter Billigkeitsgesichtspunkten zu entscheiden. In der Regel wird unter dem Gesichtspunkt der sogenannten aufgedrängten Bereicherung (verursacht durch den Auszug des Ex-Freundin) eine Vergleichsmiete herangezogen.

Dabei sind die von Ihnen getätigen Aufwendungen und Unterhaltungskosten wieder zu 1/2 abzuziehen, da dieses der Ex-Freundin zugute kommt.

Allerdings kann die Freundin diese Entschädigung nur für die Zukunft, nicht für die Vergangenheit verlangen.

So ganz abwägig, dass Sie einen Teilbetrag zur der Darlehenstilung des Ex-Freundin noch übernehmen, ist es also nicht. Sofern es möglich ist, sollte auf dieser Basis eine Verständigung getroffen werden, bevor die Darlehenszahlungen ganz ausbleiben und ggfs. die Zwangsversteigerung droht - denn das wäre nun wirklich pure Geldvernichtung.

Eine weitere Lösung wäre die Übernahme der gesamten Verpflichtungen bei Eigentumsumschreibung unter Zahlung einer eventuellen Abfindungssummme an die Ex-Freundin. Dieses wäre, sofern die finanziellen Mittel bereitstehen, sicherlich die "sauberste" Lösung.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2006 | 18:05

Vielen Dank für Ihre Auskunft. Was ich nicht richtig begreifen will ist, dass ein voll leistungsfähiger Beamter mit 2100 Netto, einfach so durch "Nichtbezahlen wollen" der Darlehenstilgungen sich aus dem Vertrag schummeln kann und so eine Zwangsversteigerung provozieren kann. Einleuchtend wäre dies, bei Leuten die wirtschaftlich nicht mehr in der Lage sind Zahlungen zu leisten. Meine Ex-Freundin hat sich aber mit Ihrer Unterschrift einem Vertrag verpflichtet, der Sie mindestens bis zum Ende der Zinsfestschreibung 2009 bindet, wenn sie wirtschaftlich leistungsfähig ist, was augenscheinlich unstrittig ist. Oder unterliege ich da einem Irrtum ? Demzufolge könnte auch ich mit dem Aussetzen der Zahlungen die selben Probleme für sie heraufbeschwören ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2006 | 18:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben insoweit Recht, als Sie "den Spieß umdrehen" könnten. Allerdings gebe ich zu bedenken, dass eine solche Streiterein dann wirtschaftlich gesehen sicherlich die teuerste Variante wäre.

Der Grund ist hier darin zu sehen, dass eben VOR Kauf/Bau des Hauses eben keine genauen partnerschaftlichen Verträge geschlossen worden sind. Daher fallen Sie und die Ex-Freundin nun leider unter die denkbar schlechteste Gesellschaftsform, mit all den negativen Begleitumständen; die Gesetzeslage vermag aber auch der Anwalt dann im Nachhinein nicht zu ändern.

Zur Klarstellung aber nochmals: Die Exfreundin wird sich nicht aus der Zahlungsverpflichtung gegenüber der Bank "schummeln". Gegenüber der Bank werden Sie - vorbehaltlich der Einsicht in die Unterlagen - IN AUßENVERHÄLTNIS als Gesamtschuldner nach § 421 ff BGB haften, so dass die Bank nun Sie oder die Freundin jeweils in voller Höhe in Anspruch nehmen kann. Derjenige, der zahlt, hat dann einen INTERNEN Ausgleichsanspruch.

Davon müssen Sie aber die derzeitige Nutzungsentschädigung strikt unterscheiden. Denn die internen Streitigkeiten interessieren die Bank dabei nicht.


Nun ist es aber so, dass Sie ja das ganze Haus nutzen (und es teilweise auch theoretisch vermieten könnten), so dass dann eben nach der -für Sie ungünstigen- Gesetzeslage, die ja mangels vertraglicher Vereinbarung eingreift, die Nutzungsentschädigung zu zahlen haben.

Hier wäre es sicherlich sinnvoll gewesen, VORHER die vertragliche und haftungsrechtliche Situation abzuklären, was Ihnen sicherlich auch kein zweites Mal passieren wird.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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