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Nutzungsentschädigung bei Miterbenauseinandersetzung

20.10.2012 05:20 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Mein Bruder, meine Mutter und ich sind eine Erbengemeinschaft. Meiner Mutter gehört die Hälfte, meinem Bruder und mir jeweils ein viertel des Einfamilienhauses.

Meine Mutter bewohnt im Haus ca. 50 qm, ich selbst bewohne mit meinen Kindern den umgebauten Keller (in dessen Umbau wir vor 18 Jahren ca. 20000 Euro investiert haben) von etwa 80 qm. Eine Wohnfläche von ca. 20 qm wurde dabei erst durch Tieferlegung und Drainagearbeiten durch mich und meinen Mann erschaffen.

Eine Dachgeschoßwohnung wurde bislang von meinem Bruder bewohnt. Bestehend aus 2 Zimmern (25 und 20 qm) sowie kleiner Küche und Bad.
Nach dem Auszug wurde der größere Raum der Dachgeschoßwohnung von mir als Naturheilpraxis benutzt. Aus der Küche wurde ein kleines Büro. Investitionskosten für neue Fenster, Badewanne und andere Dinge wurden von mir in Eigenleistung erbracht.
Mein Bruder wünscht sich nun von mir eine Nutzungsgebühr für den von ihm nicht genutzten Anteil. Alle Nebenkosten teilen sich bis jetzt auf meine Mutter und mich auf. Ebenso alle Instandhaltungskosten. Wie könnten man sowas jetzt "gerecht" für alle Beteiligten und für die Zukunft regeln? Mit welchen Kosten müsste ich rechnen?

Für einen Kostenvoranschlag für Ihre Auskunft wäre ich sehr dankbar.
Liebe Grüße

20.10.2012 | 08:50

Antwort

von


(1750)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Vorabbemerkung:
Sie zahlen 55,- €, wie es von Ihnen als Einsatz angegeben wurde.
Sie haben hier eine kostenlose Nachfragefunktion, die Sie nutzen können.

Zur Sache:

Es gibt folgende Möglichkeiten einer Miterbenauseinandersetzung:

1. Erbteilsübertragung

Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kann zunächst durch Erbteilsübertragung erfolgen. Dies geschieht unabhängig davon, ob der Nachlass Grundeigentum umfasst. Die Erbteilsübertragung bedarf dabei immer grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

2. Schuldrechtlicher Auseinandersetzungsvertrag

Die Nachlassteilung kann weiter durch einen schuldrechtlichen Auseinandersetzungsvertrag erfolgen. Dieser Vertrag ist nur dann beurkundungspflichtig, wenn eine Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks oder z.B. GmbH-Anteilen enthalten ist.
3. Abschichtung

Vom Bundesgerichtshof anerkannt gibt es daneben noch eine dritte Möglichkeit der Miterbenauseinandersetzung in Form der so genannten Abschichtung. Dabei gibt ein Miterbe seinen Teil an der Erbengemeinschaft gegen Zahlung einer Abfindung auf und wird aus der Erbengemeinschaft entlassen. Dies kann formfrei geschehen. Sie wird daher als die kostengünstigste Variante angesehen, da hier nur anwaltliche Beratung anfällt und nicht noch Notarkosten wie bei den anderen beiden Varianten. Die diesbezügliche Formfreiheit gilt selbst dann, wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört. Nur wenn „als" Abfindung ein Grundstück übertragen werden soll, ist dafür die Beurkundungspflicht zu beachten.

Allgemein gilt zudem:

Der Miterbe hat eine Anspruch auf Auseinandersetzung gegenüber den anderen Miterben. Es kann also jederzeit die Auseinandersetzung verlangt werden.

Jeder Miterbe kann nur über seinen Anteil an dem gesamten Nachlass verfügen. Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen, auch nicht über einzelne Nachlassgegenstände als solche.

Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen.
Die gemeinschaftliche Verwaltung bis zur Auseinandersetzung funktioniert sehr ähnlich wie bei Miteigentümern, also insbesondere durch Mehrheitsbeschluss.

Ich habe dieses einmal vorab erläutert, damit Sie insgesamt Bescheid wissen und einen ersten Überblick haben, wie hier zukünftig verfahren werden könnte.

Hier geht es zunächst um die zuletzt erwähnte gemeinschaftliche Verwaltung des Objekts und dessen Erträge, die verteilt werden sollen.
Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.

Die Teilung der Früchte erfolgt erst bei der Auseinandersetzung. Ist die Auseinandersetzung auf längere Zeit als ein Jahr ausgeschlossen, so kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen.

Früchte einer Sache sind die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen wird. Es sind auch die Erträge wie eine fiktive Miete bzw. eine Nutzungsentschädigung.

Es wäre also sinnvoll, eine gesamte Auseinandersetzung zwischen den Erben zu suchen, die die Erbengemeinschaft eigentlich nur auf Zeit angelegt ist. Ansonsten kann eben eine Teilung am Ende des Jahres erfolgen.

Zur Berechnung:
Man könnte hier z. B. nach dem aktuellen Mietspiegel Ihrer Gemeinde eine fiktive Miete schätzen und verteilen, wobei unterschieden werden kann zwischen Wohnraum- (dafür gilt der Mietspiegel) und ortsüblich gezahlter Vergleichsmiete.

Die Einschaltung eines Gutachters ist teuer, aber wahrscheinlich im Rahmen einer Gesamtauseinandersetzung unentbehrlich. Dazu bräuchte man eine Teilungsversteigerung oder eine von den von mir eingangs geschilderten Möglichkeiten.

Konkret zur Berechnung:
Ihre Kosten und die der anderen Erben kann ich leider nicht oder nur schwer einschätzen (siehe dazu weiter unten), Ihnen aber folgende Grundsätze aufstellen und im Wege dessen einen Vorschlag machen:

1. Richten Sie sich zum Beispiel nach dem Mietspiegel (im Internet abrufbar oder bestellbar), alternativ nach der zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. Eine gewerbliche Miete wäre ebenfalls zu ermitteln und sollte naturgemäß höher liegen als eine Wohnraummiete.

3. Errechnen Sie die Nutzungszeiten und –anteile der Erben aus und stellen Sie diesen die fiktive Miete gegenüber, für die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft.

4. Legen Sie die Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten für die Gegenwart und Zukunft fest und teilen diese nach dem jeweiligen Erbanteil auf, setzen Sie anteilsmäßig je nach den einzelnen Erben die Quote der zu tragenden Anteile an den vorgenannten Arbeiten für die Vergangenheit fest. Gleiches gilt für vergangene Wertsteigerungen und Verbesserungen der Immobilie.

5. Errechnen Sie einen Ausgleich für die Vergangenheit.

6. Setzen Sie danach einen schriftlichen Vertrag auf oder lassen Sie sich weiter anwaltlich beraten bzw. einen Vertrag aufsetzen.

Sicherlich dürften die Kosten für Sie nach meiner groben und vorsichtigen Schätzungen in zehntausende Euro gehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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