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Nutzungsentschädigung, obwohl ich alles zahle und ihre Räume leer stehen?


14.01.2007 13:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



sehr geehrte damen und herrn,

ich habe im okt.1999 mit meiner ex-lebensgefährtin ein haus gekauft,wir sind zu je 50 % eigentümer und darlensnehmer.
im dez.05 ist sie ausgezogen,die monatlichen raten wurden von anfang an bis heute von mir alleine getilgt,sowie die grundsteuer und hausversicherung.
wir lebten in den letzten 4 monaten vor ihrem auszug in dem haus getrennt,jeder hatte seine zimmer.
jetzt möchte sie von mir nutzungsentschädigung haben obwohl ihre zimmer leehr stehen von mir nicht genutzt werden und sie nichts bezahlt.
sie hat 2 kinder 12 und 17 und verdient monatlich rund 1000 euro.
sie möchte jetzt eine zwangsversteigerung um die gemeinschaft zu trennen.ich habe klage auf zahlung der hälftigen darlensrate seit auszug bis jetzt rund 12000 euro eingereicht.
mit der bank wurde bei darlensabschluß ein vertrag geschlossen das die eigenheimzulage 2009 mit in den kredit einfliest.
sie hat die gesamte ( ihre ,kinder und meine ) eigenheimzulage
von 1999 bis 2004 auf ihr konto gehen lassen und dann in aktien angelegt,welche sie bei auszug komplett kündigte und für die einrichtung ihrer wohnung verwendet hat.

meine fragen:

1. kann sie nutzungsentschädigung verlangen obwohl sie keine raten zahlt und die räume von mir nicht genutzt werden?

2.kann ich rückwirkend von 1999 bis zum auszug von ihr nutzungsentschädigung verlangen ?

3. ist sie verpflichtet sich seit ihren auszug hälftig an den raten zu beteiligen ?

4.muss sie sich hälftig an der grundsteuer und hausversicherung beteiligen,sowie an etwaige reperraturkosten die das haus betreffen ?

5.bei einer zwangsversteigerung kann sie meinen anteil mit versteigern lassen,oder nur ihren.

6.sollte ich die klage gewinnen,kann ich dann ihren hausanteil sicherstellen oder pfänden lassen bis ich mein geld bekomme,oder was kann ich tun ?

7.was kann mir im schlimstenfall bei einer zwangsversteigerung passieren ?

8.bei versteigerung,verkauf oder vermietung ihrer hälfte ihrerseits,wer trägt die kosten für die teilung von wasser,strom und heizung

9. muss sie mir meinen von ihr veräuserten eigenheimzulageanteil auszahlen und ist sie verpflichtet 2009 ihren anteil an die bank zu zahlen?

10.hat sie das recht jederzeit undangekündigt das haus zu betreten und ist sie berechtigt die von mir bewohnten zimmer gewaltsam zu öffnen ?

vielen dank im voraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Als Miteigentümer des Hauses stehen Sie mit Ihrer Ex-Freundin in Rechtsgemeinschaft (§§ 1008 ff., 741 ff. BGB).
Im Zweifel ist gemäß § 742 BGB anzunehmen, dass den Teilhabern gleiche Anteile an dem gemeinschaftlichen Gegenstand und nach § 743 BGB auch der Nutzung zustehen, wenn nicht (auch mündlich) zwischen ihnen etwas anderes vereinbart ist.

Nachdem Ihre Ex-Freundin ihren Teil der Nutzung aufgegeben hat, kommt hierfür eine Entschädigung durchaus in Betracht. Diese bewegt sich der Höhe nach um den erzielbaren Mietpreis für den von ihr ehemals bewohnten Teil des Hauses. Allerdings kann sie diese bei freiwilliger Aufgabe der Nutzung nur im Rahmen einer Gesamtregelung über Entgelt und Lastenverteilung nach § 748 BGB verlangen (vgl. Bundesgerichtshof NJW 1998, 372).

2.
Sie dagegen können keine Nutzungsentschädigung geltend machen. Zum Einen ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung davon auszugehen, dass es der (stillschweigenden) Vereinbarung entsprochen hat, dass Sie beide die Räume gleichermaßen nützen. Es fehlt also schon an einem Nutzungsausfall.
Zum Anderen kann ein solcher Anspruch rückwirkend nur ab dem Zeitpunkt geltend gemacht werden, in dem ein Ausgleich erstmalig ernsthaft verlangt wurde (BGH NJW-RR 1993, 386).

3./4.
Sie können auf der Grundlage des § 748 BGB für die Zukunft eine (wohl hälftige) Beteiligung an den monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen verlangen – siehe bereits oben 1. Das Gleiche gilt auch für sonstige für den Erhalt des Gemeinschaftseigentums getätigte Aufwendungen, wie Grundsteuer, Hausversicherung und Reparaturen.

Entschädigung einerseits und Lastenausgleich andererseits sind demnach zu bewerten und einander gegenüber zu stellen. Es sind beide Teilhaber gemäß § 745 Abs. 2 BGB berechtigt, eine „nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung“ des Hauses zu verlangen.

5.
Es ist aber auch jederzeit möglich, auch für Sie, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wenn dies nicht wirksam vertraglich ausgeschlossen wurde, § 749 BGB.

Wenn eine Teilung durch freihändigen Verkauf und Aufteilung des Erlöses nicht in Betracht kommt, muss das Haus zwangsversteigert werden (§ 753 BGB).

Hierbei steht Ihnen und Ihrer Ex-Freundin das Instrument der Teilungsversteigerung zur Verfügung, das es ermöglicht, auch auf Antrag nur eines der Beteiligten das gesamte Grundstück zur Aufhebung der Gemeinschaft der Zwangsversteigerung zu unterwerfen (§ 180 ff. ZVG).

6.
Aus einem rechtskräftigen Urteil mit Vollstreckungsklausel können Sie jederzeit die Zwangsvollstreckung, auch direkt in den Miteigentumsanteil Ihrer Ex-Freundin, betreiben. Dies kann hier z.B. durch Eintragung einer Zwangshypothek (§ 867 ZPO) geschehen. Zu bedenken ist aber, dass solche Maßnahmen dann auch einen Verkauf der Immobilie erschweren können.

7.
Die Zwangsversteigerung birgt natürlich das Risiko, dass die Immobilie weit unter dem Verkehrswert versilbert wird. Hiervor sind Sie nur unzureichend durch die Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes geschützt, das Ihnen als Gläubiger z.B. ein Antragsrecht auf Versagung des Zuschlags gewährt, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte unter 7/10 des Grundstückswertes zurückbleibt (§ 74a ZVG), ferner ist der Zuschlag zu versagen, wenn 5/10 nicht erreicht werden (§ 85a ZVG).

8.
Die Kosten für die Teilung von Wasser, Strom und Heizung richtet sich nach dem tatsächlichen Anteil an der Nutzung.

9.
Da Sie die Eigenheimzulage ursprünglich im gemeinsamen Interesse beantragt haben, sind Sie berechtigt, Ihren Anteil hieran von Ihrer Ex-Freundin zu fordern. Hierbei kann sie sich in der vorliegenden Konstellation auch nicht auf Entreicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) berufen, weil die Bereicherung in Form der neuen Wohnungseinrichtung noch in ihrem Vermögen vorhanden ist. Sie hat Wertersatz zu leisten.

10.
Solange sich an der Eigentumszuordnung nichts ändert, darf Ihre Ex-Freundin das gemeinsame Haus jederzeit betreten. Das Recht, die von Ihnen bewohnten Räume aufzubrechen, hat sie aber keinesfalls.


Ich hoffe, Ihre Fragen umfassend und verständlich beantwortet zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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