Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
484.392
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nutzungsänderungsantrag? Kosmetikschule -> Maßschneiderei/Nähatelier


18.12.2017 14:58 |
Preis: 78,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Zuge der Unternehmensneugründung einer Maßschneiderei möchten wir gerne gewerblichen Räumlichkeiten in Wuppertal anmieten, in denen zuletzt eine Kosmetikschule ansässig war. Vom Vermieter wird das Mietobjekt, eine Fläche von über 200m² im ersten Obergeschoss eines viergeschossigen Hinterhauses, explizit als gewerblich angeboten. Im Flächennutzungsplan der Stadt sind die relevante und die umliegenden Straßen als Mischgebiet gekennzeichnet. In direkter Nachbarschaft befinden/befanden sich neben Wohnungen (selbes Gebäude, Dachgeschoss & Nachbargebäude) eine Schreinerei (selbes Gebäude, Kellergeschoss/Erdgeschoss) und eine Postsortierstelle (Nachbargebäude, Erdgeschoss). Eine Straße weiter ist ein Karosseriebauer ansässig.

Nun stellt sich uns die Frage, ob hier ein Nutzungsänderungsantrag notwendig ist - da ich hier durch die neue handwerkliche Nutzung der Räumlichkeiten eine signifikante Veränderung im Vergleich zur Kosmetikschule vermute, gehe ich einmal davon aus, dass die Frage zu bejahen ist. Sollte dem so sein, würde ich gerne in Erfahrung bringen, wie hier weiter vorzugehen ist. Welche Unterlagen benötige ich (vom Vermieter?), brauche ich für die Antragstellung einen Experten (Architekt und/oder Fachanwalt für Baurecht?) und ist die Gefahr eines negativen Bescheides hoch (bzw. falle ich mit meiner Schneiderei in die Kategorie "nicht wesentlich störender Gewerbetreibender")?

Außerdem: Können die Räumlichkeiten erst genutzt werden, wenn der Änderungsantrag genehmigt wurde? Droht uns ansonsten eine Betriebsstilllegung, wenn wir bereits vor dem Eingang des Bescheides die Arbeit aufnehmen? Ich hab gelesen, dass die Bearbeitung solcher Anträge zwischen 4 und 8 Monate dauern kann - ein ziemlich langer Zeitraum, über den wir die Räumlichkeiten dann entweder nutzlos anmieten oder in Kauf nehmen müssten, dass der Vermieter zwischenzeitlich anderweitig vermietet. Hätten wir denn überhaupt mit einer zeitnahen Prüfung durch die untere Bauaufsichtsbehörde zu rechnen?

Vielen Dank im Voraus!

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:


1. Nun stellt sich uns die Frage, ob hier ein Nutzungsänderungsantrag notwendig ist - da ich hier durch die neue handwerkliche Nutzung der Räumlichkeiten eine signifikante Veränderung im Vergleich zur Kosmetikschule vermute, gehe ich einmal davon aus, dass die Frage zu bejahen ist.


Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt dann vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weiter gehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann (OVG Nordrhein-Westfalen 15.8.1995, 11 A 850/92). Aus der neuen Nutzung können sich ohne Veränderung der Bausubstanz andere oder weitergehende Anforderungen aus dem öffentlichen Baurecht ergeben, wie ein erhöhter Bedarf an PKW-Einstellplätzen, ein Nachweis zusätzlicher sanitärer Anlagen sowie zusätzlicher Schall – und Brandschutz.

Beispiele für Nutzungsänderungen sind:
Ein Lebensmittelladen soll eine Eisdiele werden
Produktion mit veränderter Geräuschemissionen
Arztpraxiserweiterung mit zusätzlichen Ärzten und damit verbunden mit dem Zulauf von mehr Patienten.

Eine Kosmetikschule und die von Ihnen beabsichtigte Schneiderei sind zwar unterschiedlicher Natur, ob nun tatsächlich eine Nutzungsänderung erforderlich ist, hängt letztlich davon ab, ob sich durch den Betrieb einer Schneiderei weitergehende Anforderungen aus dem öffentlichen Baurecht ergeben, wie z.B. aus dem Bereich des Brandschutzes möglicherweise auch aus dem Bereich des Schallschutzes je nachdem wie hoch sich der aus dem Betrieb der Schneiderei sich ergebende Geräuschpegel ist. Insofern kommt es vor allem darauf an, wie das Gebäude ausgestattet ist bzw. die Räumlichkeiten, die Sie beabsichtigen anzumieten.

Die Zulässigkeit der Nutzungsänderung wird von der zuständigen Behörde überprüft und gegebenenfalls genehmigt. Gegebenenfalls auch mit Auflagen. Sind allerdings keine baulichen Veränderungen mit der Nutzungsänderung verbunden, werden dem Antragsteller keine speziellen Auflagen gemacht.


2. Sollte dem so sein, würde ich gerne in Erfahrung bringen, wie hier weiter vorzugehen ist. Welche Unterlagen benötige ich (vom Vermieter?), brauche ich für die Antragstellung einen Experten (Architekt und/oder Fachanwalt für Baurecht?) und ist die Gefahr eines negativen Bescheides hoch (bzw. falle ich mit meiner Schneiderei in die Kategorie "nicht wesentlich störender Gewerbetreibender")?

Für die Antragstellung benötigen Sie einen Architekten. Ich würde Ihnen empfohlen, zunächst Rücksprache mit der zuständigen Behörde zu nehmen, ob die beabsichtigte Nutzung baurechtlich erlaubt ist und welche Auflagen gemacht werden können. Hierüber sollten Sie auch Klartext mit dem Vermieter reden, denn es hat wenig Sinn, den Mietvertrag zu unterzeichnen und im Zuge eines möglicherweise notwendigen Antragsverfahrens auf Nutzungsänderung stellt sich heraus, dass eine Schneiderei in den Räumlichkeiten nicht genehmigungsfähig ist oder nur unter erheblichen Auflagen. Vorher sollten Sie unter keinen Umständen den Mietvertrag unterzeichnen, denn der Vermieter wird nicht gerade dafür stehen, wenn Umbaumaßnahmen oder zusätzliche Ausstattung ( Brandschutz/ Lärmschutz etc.) erforderlich sind.
Die Schneiderei selbst halte ich in einem Mischgebiet als sonstiger, nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb iSd § 6 Abs 2 Nr 4 BauNVO den Nachbarn regelmäßig zumutbar und somit zulässig,

3. Außerdem: Können die Räumlichkeiten erst genutzt werden, wenn der Änderungsantrag genehmigt wurde? Droht uns ansonsten eine Betriebsstilllegung, wenn wir bereits vor dem Eingang des Bescheides die Arbeit aufnehmen? Ich hab gelesen, dass die Bearbeitung solcher Anträge zwischen 4 und 8 Monate dauern kann - ein ziemlich langer Zeitraum, über den wir die Räumlichkeiten dann entweder nutzlos anmieten oder in Kauf nehmen müssten, dass der Vermieter zwischenzeitlich anderweitig vermietet. Hätten wir denn überhaupt mit einer zeitnahen Prüfung durch die untere Bauaufsichtsbehörde zu rechnen?

Wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, was letztlich sich nur aufgrund eines Prüfungsverfahrens aufgrund einer Antragstellung auf Nutzungsänderung sich ergeben kann, dann droht Ihnen, falls Sie ohne Antrag den Betrieb der Schneiderei aufnehmen unter Umständen, wobei es vor allem auf das Gebäude und dessen Ausstattung selbst ankommt, ein erhebliches Bußgeld mit einer Stilllegungsverfügung. Ich kann daher nur dringend davon abraten, den Betrieb der Schneiderei aufzunehmen, bevor alles abgeklärt ist. Wie lange die Behörde für die Prüfung benötigt ist nicht abzuschätzen, ich gehe allerdings davon aus, dass die Bearbeitung auf jeden Fall drei Monate dauert. Hilfreich ist es auf jeden Fall, direkt vor Ort beim zuständigen Sachbearbeiter der Baubehörde vorstellig zu werden.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 61064 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,6/5,0
Mein Erstnutzer-Eindruck : kompetent und schnell - unbedingt weiterzuempfehlen. Eine der sinnvollsten Internetseiten die ich kenne. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Unsere Fragen wurden konkret beantwortet. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Hat uns sehr geholfen Können so mit guten Voraussetzungen im einem Rechtsstreit gehen. Vielen Dank und gerne wieder Sehr zu empfehlen ...
FRAGESTELLER