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Nutzungsänderungen von Gebäuden in der DDR

18.08.2013 19:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Die Verjährung nach § 11 Abs. 3 der VO über Bevölkerungsbauwerke der DDR kann auch heute Abrissverfügungen oder Nutzungsuntersagungen der Baubehörde entgegen gehalten werden.

Auf einem Grundstück im Außenbereich wurde 1960 ein kleines Ferienhaus (3x4m) genehmigt.
1965 wurde ein weiteres Ferienhaus genehmigt. Möglicherweise nur über Bauanzeige "Bau einer Garage" aus Fertigteilen, aber von Anfang in einem Zuschnitt, der eine Nutzung als Garage gar nicht ermöglicht hätte (Fensterfront und kleiner Eingang an der Breitseite, keine Öffnungen an den Schmalseiten) .
Ich bin Erbe dieses Grundstückes seit 1982. 1983 habe ich mich beim zuständigen Bürgermeister erkundigt, ob die Nutzung des Ferienhauses rechtmäßig ist. Seine Auskunft war, dass über die Nutzung die Gemeinde positiv entschieden hat. Damit hatte ich als Erbe Rechtssicherheit. Das Ferienhaus wird seit Baufertigstellung als einfaches Ferienhaus genutzt (kein Wasseranschluss, kein Elektroanschluss usw.).
Weder ich noch offenbar das Bauamt verfügen noch über Genehmigungsunterlagen. Nunmehr verlangt das Bauamt (veranlasst durch eine anonyme Anzeige) von mir, dass ich den Beweis führe, dass das Ferienhaus als solches Bestandsschutz hat. Zeugen, die über die Nutzung als Ferienhaus in den letzten 48 Jahren Auskunft geben können, gibt es noch ausreichend. Beweiskräftige Fotos mit relativ genauen Jahresangaben auch.
Meine Frage: Habe ich auch dann Bestandschutz für ein Ferienhaus, wenn 1965 "nur" ein über Bauanzeige genehmigter Garagenbau erfolgte, von Anfang an eine Nutzungsgenehmigung als Ferienunterkunft durch die Gemeindeverwaltung bestand und eine seit 1965 ununterbrochene Nutzung vorliegt? Beweise können nur in Indizienform erbracht werden. So wurde z.B. durch bestimmte DDR-Behörden Fragebögen verschickt, in denen gezielt nach Details der Nutzung als "Ferienhaus" gefragt wurde.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Bestandsschutz ist eine Rechtsposition, die aus rechtmäßiger Eigentumsausübung erwächst. Er beruht auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und findet seine Rechtfertigung in der verfassungsrechtlich gebotenen Sicherung des durch die Eigentumsausübung Geschaffenen (BVerfGE 49, 57). Der Bestandsschutz gewährleistet den weiteren Bestand und die weitere - bisher rechtmäßige - Nutzung. Eine illegale Nutzung oder Errichtung wird also auch durch den Bestandsschutz nicht rechtmäßig.

Es gibt jedoch einen anderen Ansatzpunkt:

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Thüringen hat entschieden, dass die Verjährungsregel nach § 11 Abs. 3 der Verordnung der DDR über Bevölkerungsbauwerke vom 08.11.1984 (GBl. I, S. 433) auch heute noch einer Abrissverfügung oder Nutzungsuntersagung der Baubehörde entgegen gehalten werden können (Urteil vom 08.12.2002 - Aktenzeichen: 1 KO 639/01).

Nach § 11 Abs. 1 Ziffer 3 der Verordnung war der Vorsitzende des Rats berechtigt, den <bauauftraggeber, der ein Werk widerrechtlich errichtet oder verändert hatte, durch Auflage zu verpflichten, innerhalb einer angemessenen Frist das Bauwerk oder das Bauwerksteil auf seine Kosten und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, wenn das gesellschaftliche Interesse dies erforderte. Abs. 3 der Vorschrift nestimmte, dass eine Auflage nach Abs. 1 Ziffer 3 nicht mehr erteilt werden durfte, wenn seit Errichtung des Bauwerks mehr als 5 Jahre vergangen waren.

Das OVG Thüringen entschied, dass es sich bei dieser Bestimmung um eine Verjährungsregel handele. Auch durch das Außerkrafttreten der VO über Bevölkerungsbauwerke im Jahre 1990 habe eine einmal eingetretene Verjährung nicht wieder außer Kraft gesetzt werden können.

Mit Eintritt der Verjährung nach § 11 Abs. 3 der VO über Bevölkerungsbauwerke erlangte der Bauherr eine schutzwürdige verfahrensrechtliche Rechtsposition, die ihrer Bedeutung und ihrem Gewicht nach mit einer Position des materiellen Rechts vergleichbar war. Er musste mit einer Abrissverfügung nicht mehr rechnen, sondern konnte sich darauf einrichten, dass seine Investition, sein rechtswidrig errichtetes Gebäude, Bestand haben werde. Entscheidend ist, dass er nach Ablauf der 5-Jahres-Frist des § 11 Abs. 3 der VO über Bevölkerungsbauwerke darauf vertrauen durfte, sein gebäude unterliege im Hinblick auf den widerrechtlich durchgeführten maßnahmen nicht mehr dem behördlichen Zugriff.

Sie können sich also gegenüber dem Bauamt auf die Verjährung nach § 11 Abs. 3 der VO über Bevölkerungsbauwerke berufen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

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