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Nutzungsänderung zu Wohnraum


26.10.2007 09:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich wurde als Angrenzer über ein Bauvorhaben mit Nutzungsänderung benachrichtigt und möchte der Nutzungsänderung des OG im Nachbargebäude widersprechen, da ich mich in meinen persönlichen Rechten beschnitten sehe.Das Nachbargebäude war früher ein Gerätehaus der Freiwilligen Feuerwehr, das OG soll zum Wohnraum für maximal 3 Asylbewerber und/oder Obdachlose und/oder Sozialhilfeempfänger umgebaut werden, hierfür wurde die Nutzungsänderung zum Wohnraum von der Gemeinde (Bauherr) geantragt.

Folgende Begründung möchte ich anführen, ich bitte Sie um Ihre Einschätzung, ob ich damit Erfolg haben kann bzw. welche anderen Möglichkeiten ich noch habe - es geht vor allem um die Wertminderung meines Hauses beim Wiederverkauf durch den nun entstehenden Sozialwohnungsraum im Nachbargebäude, vielen Dank!

"Ich erhebe als Angrenzer Einspruch zu o. g. Bauvorhaben:

1. Durch die Nutzungsänderung im Obergeschoss zum Wohnraum sehe ich meine persönlichen Rechte erheblich beschnitten. Meine Bedenken richten sich vor allem auf eine Wertminderung des eigenen Hauses durch die vorgesehene Nutzungsänderung (v. a. auch beim Wiederverkauf).

Zum Bauvorhaben wurden uns von der Gemeinde folgende Informationen gegeben: Die Nutzungsänderung im OG besteht in einem Umbau zu Wohnraum für maximal 3 Asylbewerber und/oder Obdachlose und/oder Sozialhilfeempfänger. Dazu sind 4 PkW-Stellplätze (?) vorgesehen. Die zukünftige Nutzung des Erdgeschosses ist unklar (ehemalige Feuerwehrgerätehalle). Eine Nutzung als Lagerraum wird von der Gemeindemitarbeiterin für möglich gehalten.

2. Seit dem Kauf meines Hauses wurde der obere Eingang zum Nachbargebäude so gut wie nicht benutzt, da im Obergeschoss lediglich Büro- und Sozialräume der Freiwilligen Feuerwehr untergebracht waren. Durch die geplante Nutzungsänderung zum Sozialwohnraum wird dieser obere Eingang durch bis zu 3 Personen (nach Angaben der Gemeinde) täglich intensiv genutzt, da anzunehmen ist, dass die zukünftigen Bewohner des OG den ganzen Tag daheim sind. Davon war zum Zeitpunkt meines Hauskaufs nicht zu rechnen, da keine Wohnnutzung für das Nachbargebäude genehmigt war. Ich sehe hierin eine starke Einschränkung meiner Rechte am Eigentum, da ich beim Kauf mit dieser Situation nicht rechnen musste – und auch nicht gerechnet habe.

3. Der Abstand vom Nachbargebäude zur gemeinsamen Grenze beträgt weniger als 2,50 m. Wird die Mindestabstandsfläche nicht eingehalten, so ist eine Nutzungsänderung nicht zulässig.

Laut § 5 Abs. 7 der LBO darf der Grenzabstand von baulichen Anlagen nicht weniger als 2,50 m betragen:

„Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt
1. allgemein 0,6 der Wandhöhe,
2. in Kerngebieten, Dorfgebieten und in besonderen Wohngebieten 0,4 der
Wandhöhe,
3. in Gewerbegebieten und in Industriegebieten, sowie in Sondergebieten, die nicht
der Erholung dienen, 0,25 der Wandhöhe.
Sie darf jedoch 2,5 m, bei Wänden bis 5 m Breite 2 m, nicht unterschreiten. Der
nachbarschützende Teil der Abstandstiefen beträgt bei Nummer 1 0,4 der
Wandhöhe, bei Nummer 2 0,2 der Wandhöhe und bei Nummer 3 0,125 der
Wandhöhe, mindestens jedoch die Tiefe nach Satz 2.“
"

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Sehr geehrte Fragenstellerin,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Mit Ihrer Begründung werden Sie kaum Erfolg haben.

Ich gehe davon aus, dass Sie in einem Wohngebiet wohnen.
Vorauszuschicken ist, dass die Belegung eines Wohnraumes mit drei Personen keine Überbelegung darstellt und für diese Personen auch ausreichend Stellplätze vorgesehen sind.
Durch die Nutzung des Nachbargebäudes als Wohnraum für drei Personen ist keine intensive Nutzung der Treppe zum Obergeschoss zu befürchten. Denn in einem Wohngebiet ist eine Treppenbenutzung durch Bewohner vorgesehen, somit kann sie nicht als intensiv angesehen werden.
Auch die Wertminderung, sofern eine solche überhaupt vorliegt, führt nicht zum Erfolg. Hier erfolgt eine Abwägung zwischen Ihren Rechten und den Rechten des Eigentümers des Nachbargrundstückes sowie Allgemeinwohlgrundsätzen. Bei dieser Abwägung werden wohl die Interessen des Eigentümers des Nachbargrundstücks überwiegen. Denn auch der Eigentümer des Nachbargrundstücks (wahrscheinlich die Gemeinde) hat ein berechtigtes Interesse daran, das Gebäude zu nutzen. Da das nicht mehr durch die Nutzung als Gerätehaus möglich ist, muss der Eigentümer eine andere Möglichkeit bekommen. Weiter spricht bei einer Abwägung gegen Ihr Vorbringen, dass auch Interessen des Gemeinwohls zu berücksichtigen sind. Da es unbedingt erforderlich ist Sozialwohnraum zu schaffen, wird dies bei einer Abwägung gegen Sie berücksichtigt.
Zwar würden die zu geringen Abstandsflächen grundsätzlich gegen einen Nutzungsänderung sprechen. Jedoch gibt es entweder schon im Bebauungsplan oder in bestehenden örtlichen Bauvorschriften, zumindest aber in § 56 LBO die Möglichkeit Abweichungen von § 5 LBO zuzulassen, wenn die Baugenehmigung für das Gebäude mehr als 5 Jahre zurückliegt. Ob eine Ausnahmegenehmigung bezüglich der Abstandsflächen erteilt wird, kann ohne eine Ortsbesichtigung nicht beurteilt werden, da dies von den Umständen des Einzelfalls abhängt.



Ich hoffe, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

Florian Müller
(Rechtsanwalt)
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