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Nutzungsänderung von Wohnraum für sporadische gewerbliche Theater-/Konzertevents

13.08.2018 22:37 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir sind ein Künstler-Ehepaar (Musiker, Zauberkünstler) und wollen im Wohnzimmer (Reihenendhaus in Mainz, Eigentum mit freundlichen Nachbarn, im Bebauungsplan ist ausschließlich Wohnbebauung vorgesehen) sporadisch (zunächst einmal pro Monat) "Wohnzimmerkonzerte" oder "Salonabende" veranstalten.
Wir haben das schon gelegentlich getan, dann aber in der Regel als "Generalprobe" bei neuen Programmen, nur mit persönlich bekannten Gästen aus dem Freundeskreis und ohne Eintritt.
Zukünftig soll das regelmäßiger stattfinden (zunächst zwei mal pro Monat), öffentlich beworben werden und auch Eintritt kosten. Aktuell passen knapp 30 Gäste ins Wohnzimmer, nach einer eventuellen Umbaumaßnahme könnten es gut 40 werden.

Die Frage ist nun, welche Genehmigungen wir dafür benötigen? Unsere Hoffnung wäre, dass wir das einfach so machen können, da die Räume ja weiterhin zu 99% (ca. 713 von 720 Stunden pro Monat) als privater Wohnraum genutzt wird.
Unsere Befürchtung wäre dabei aber, dass wir viel Geld in die Werbung für eine Veranstaltungsreihe investieren, womöglich schon Eintrittskarten im Vorverkauf verkauft haben und dann vom Bau- oder Ordnungsamt ausgebremst werden.

Welche Vorschriften gelten für eine derartige, nur gelegentliche Nutzung?
Welche Genehmigungen sollten wir vorher einholen?
Welche Fallstricke fallen dem Juristen möglicherweise noch auf, wenn er von dieser Idee liest?

Besten Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


hier werden Sie strikt trennen müssen:




Eine gelegentliche, kostenlose Vorführung vor dem Freundeskreis ist nicht zu beanstanden und bedarf keiner weiteren Genehmigung. Dabei sollte auch die angedachte Anzahl von einer Aufführung pro Monate möglichst nicht überschritten werden; entscheidend ist aber der nichtgewerbliche Charakter.




Denn das ändert sich, wenn Sie einen gewerblichen Hintergrund haben, der immer dann vorliegt, wenn u.a. eine auf Dauer angelegte Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird.

Und das ist dann, wenn Sie vor Bezahlpublikum auftreten, der Fall.

Eine solche gewerbliche Nutzung bedarf dann der entsprechenden Genehmigung zur Nutzungsänderung; daran ändert auch nichts, dass Sie die Räume sonst privat nutzen - es ist und bleibt dann eine gewerbliche Nutzung.


In einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO sind aber gewerbliche Tätigkeiten ansich ausgeschlossen, können im Rahmen einer Ermessensentscheidung nach § 3 II BauNVO dann zugelassen werden, wenn keine Störung von der Tätigkeit für die übigen Anwohner - denen in solchen Gebieten eben ein störungsfreies Wohnen ermöglicht werden soll - im Gebiet zu befürchten steht.

Genau das dürfte aber der Fall sein, wenn Musik und mögliche Anreise von Publikum ansteht. Aber möglicherweise bleiben die Nachbarn dann freundlich, so dass Sie sich deren Genehmigung schriftlich bestätigen lassen sollten. So eine Genehmigung kann dann das Ermessen der Behörde beeinflussen.


Zudem werden Sie damit rechnen müssen, dass die Behörde Ihnen einige Umbaumaßnahmen im Rahmen des Brandschutzes und des Toilettenbereiches auferlegt, bevor Sie eine gewerbliche Nutzung durchführen. Möglicherweise wird auch der Nachweis von Parkraum außerhalb des öffentlichen Straßenverkehrs gefordert.


Hier wäre nun der ersten Schritt, die Zustimmung der Nachbarn schriftlich einzuholen und danach als zweiter Schritt beim Bauamt die Genehmigung einzuholen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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