Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nutzungsänderung von Wohnraum für Gewerbe gem. § 13 Baunutzungsverordnung

30.05.2009 23:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir beabsichtigen ein Einfamilienhaus zu kaufen.
In diesem Haus sollen auch unsere Firmenbüros untergebracht werden. Das Haus steht in einem „Reinen Wohngebiet“.
Eine telefonische Anfrage beim Bauamt bezüglich einer Nutzungsänderung für einen Teil der Räume ergab, dass dies in Gebieten welche gem. Bebauungsplan als „Reine Wohngebiete“ ausgewiesen sind, nicht möglich wäre.
Aus diesem Grund habe ich mal recherchiert, und bin in der Baunutzungsverordnung auf den § 13 gestoßen.
Dort wird eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum für „freiberuflich Tätige und solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben“ eingeräumt.
In einem Kommentar zu diesem Paragraphen (Quelle Internet) wird ausgeführt, dass der Wortlaut „in ähnlicher Art“ sich nach meinem Verständnis weniger auf den Inhalt der gewerblichen Tätigkeit als auf den Einfluß der Tätigkeit auf die Wohnqualität in dem Wohngebiet bezieht.

Nachfolgend noch einige Informationen zu unserer Firma, um den Sachverhalt besser beurteilen zu können:
Unsere Firma ist eine GmbH. Meine Frau hält 95% der Anteile, ich halte 5%. Wir sind beide als Geschäftsführer berufen. Meine Frau führt ihre GF-Tätigkeit nebenberuflich aus, ist hauptberuflich Krankenschwester. Ich bin hauptberuflich in der GmbH tätig.
Der Unternehmensgegenstand ist „Handel und Dienstleistungen im Bereich der EDV , der Telekommunikation und des Internets“.
Im Detail bedeutet das:
Wir beraten Firmen im betriebsorganisatorischen Bereich und bieten als Lösung der vorhandenen Probleme entsprechende Software in Verbindung mit dem gesamten Dienstleistungspaket zur Einführung der Software, Anpassung an die betrieblichen Erfordernisse und Befähigung der Belegschaft zum Umgang mit der Software an. Dieses Geschäft mit einem Kunden ist in der Regel das Initialgeschäft für eine dauerhafte Geschäftsbeziehung für die gesamte Nutzungszeit der Software.
Unsere Aquise und Beratungstätigkeit findet vor Ort beim Kunden statt. Unsere Dienstleistungen werden ebenfalls vor Ort beim Kunden oder mittels Fernzugriff über das Internet erbracht.
Publikumsverkehr ist daher regelmäßig nicht vorhanden, wird von uns auch gar nicht angestrebt und stellt daher eine absolute Ausnahme dar. Warenlieferungen finden in sehr geringem Umfang statt. Da unsere Ware fasst ausschließlich Software ist und unsere Firma durchschnittlich pro Monat 2 Projekte realisiert, handelt es sich also um die monatlich zweimalige Lieferung eines Päckchens in der Größe 20x20x10 cm.
Ein Versandhandel wird nicht betrieben.
Die Firmenräume werden nur als Büro oder Archiv genutzt. Ein Warenlager wird nicht benötigt und ist auch nicht vorhanden.
Der Anteil der Firmenräume liegt unter 50% der Gesamtwohnfläche.
Das Einzige, woran die Nachbarn feststellen können, dass in einem Teil unseres Hauses auch Gewerbe stattfindet wird wohl das Firmenschild an unserer Tür sein.

Nun zu meiner Frage:
Ist es möglich unter diesen Bedingungen eine Nutzungsänderung für einen Teil der Räume durchzusetzen.
Ich habe ebenfalls gelesen das es ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren gibt. Kann dieses Verfahren in meinem Fall angewendet werden.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich ist es richtig, dass in einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO (Baunutzungsverordnung) nur kleine Gewerbebetriebe zulässig sind, die der Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes dienen.

Dazu ist Ihr Vorhaben nicht zu zählen.

Eine Zulässigkeit Ihres Vorhabens ergibt sich auch nicht aus § 13 BauNVO.

Danach sind Räume in einem Gebäude für die Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, zulässig.

Da Sie ein Gewerbe betreiben, ist eine freiberufliche Tätigkeit wohl unstreitig nicht gegeben.

Begrifflich schließen sich Gewerbe und freiberufliche Tätigkeit gegenseitig aus.

Dennoch unterwirft § 13 einige Erscheinungsformen gewerblicher Betätigung der für Freiberufler geltenden Zulässigkeitsregelung. Solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Weise wie Freiberufler ausüben, sind diesen gleichgestellt.

Zweck dieser Regelung ist es, diejenigen Berufe in § 13 einzubeziehen, die wegen der Ähnlichkeiten in der Berufsausübung planungsrechtlich ebenso behandelt werden müssen wie die freien Berufe.

Darunter verstand der Bundesrat, auf dessen Vorschlag die Ergänzung zurückgeht, z. B. Handelsvertreter (ohne Auslieferungslager), Handelsmakler, Versicherungsvertreter und Masseure, die teilweise in den Kreis der freien und den ihnen ähnlichen Berufe eingeordnet sind.

Unter diese Variante des § 13 fallen z. B. Betriebe zur Entwicklung von Computerprogrammen, nicht aber deren Fabrikation und Vertrieb (NdsOVG, U. v. 14. 9. 1993 - 1 L 35/91 -, NVwZ-RR 1994, 487).

Da letzteres in Ihrem Fall jedoch vorliegt, ist von einer Gleichstellung nicht mehr auszugehen.

Dabei dürfte es auch kaum auf den Umfang des Vertriebes ankommen, so dass auch das 2 mal monatliche Ausliefern zum Vertrieb zählt.

Die Übergänge zu den freien Berufen sind fließend. Dies belegt die einkommensteuerrechtliche Umschreibung des §18 EStG; den freien Berufen werden dort neben den ausdrücklich genannten auch „ähnliche Berufe“ zugerechnet (ebenso § 1 Abs. 2 PartGG). Für die Anwendung des § 13 kommt es daher wie gesagt entscheidend auf die Ähnlichkeit eines gewerblichen Berufs mit den Eigenschaften des freien Berufs an.

Ein Vertrieb gehört hierzu jedenfalls nicht.

Bedauerlicherweise lässt sich kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 69224 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr nette kompetente Anwältin Rasche Antwort Jederzeit wieder und sehr zu empfehlen. Danke für Ihre Hilfe ...
FRAGESTELLER
4,4/5,0
Schnelle Rückmeldungen, ich hoffe, die Hinweise bestätigen sich in der Praxis. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort war prägnant, mit Gesetzestexten bzw. Urteilen unterlegt und sehr verständlich. Uns wurde bei der Entscheidungsfindung über die weitere Vorgehensweise damit sehr geholfen. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER