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Nutzungsänderung vom Lokal zur Wohnung - Zustimmung der Miteigentümer

| 09.10.2016 20:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Die Umwidmung des Sondereigentums von Teileigentum zu Wohnungseigentum oder umgekahrt bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer und der Eintragung ins Grundbuch bzw. Änderung der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung. Ausnahme bilden vereinbarte Öffnungsklauseln.

Der Umbau vom Lokal zur einer Wohnung stellt rechtlich keine Probleme dar, da sich äußerlich nichts ändert. In der Seitenwand des Lokals müssen lediglich zwei Fenster eingebaut werden die von der Lokalbaukommission genehmigt sind. Es liegt ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor, in dem zwei von 13 Eigentümern sich der Stimme enthalten, alle anderen zugestimmt haben und einer abwesend war. In der Teilungserklärung heißt es, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Wohnungseigentümer beschlussfähig ist. Weiter heißt es, dass das Restaurant auch anderweitig gewerblich genutzt werden kann. Erste Frage: ist für eine Nutzungsänderung ein einstimmiger Beschluss erforderlich oder schadet die Abwesenheit eines Miteigentümers beziehungsweise die Stimmenthaltung? Zweite Frage: muss bei dieser Art von Nutzungsänderung, die für die Miteigentümer keinen Nachteil bedeutet, überhaupt ein Beschluss erwirkt werden? Dritte Frage: wenn ich versuche, einen neuen Beschluss zu erwirken und dieser schlechter sein sollte, gilt dann der erste Beschluss noch? Vierte Frage: ist im Erfolgsfall eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich und was ist, wenn einer der Miteigentümer nicht zum Notar geht? Fünfte Frage: kann ich auf Zustimmung klagen beziehungsweise welche Rechte haben die Eigentümer, wenn ich einfach umbaue?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Fragen setzen einen Punkt zu spät an, denn entscheidend ist, ob sich eine Offnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung wiederfindet.

Wenn in der Gemeinschaftsordnung bzw. der zugehörigen Teilungserklärung keine Klausel vereinbart wurde, die es dem jeweiligen Eigentümer gestattet, die Nutzungsart des Sondereigentums von Teil- in Wohnungseigentum umzuwidmen, bedarf es der ZUSTIMMUNG aller Eigentümer und aller dinglichen Berechtigten (bspw. Grundschuldgläubiger), sofern deren Rechtsstellung beeinträchtigt wird. Dies kann noch abgemildert werden, wenn für diese Umwidmung in der Gemeinschaftsordnung "lediglich" ein Mehrheitsbeschluss notwendig sein sollte, sogenannte Öffnungsklausel.

Ich befürchte, dass eine solche Öffnungsklausel nicht besteht. Denn Sie schrieben, dass "dass das Restaurant auch anderweitig GEWERBLICH genutzt werden kann". Soweit Sie keine gewerbliche Nutzung in einer Wohnung, Homeoffice u.a. meinen, enden Ihre Bestrebung derzeit an der fehlenden Zustimmung der zwei sich enthaltenden Eigentümer und des abwesenden Eigentümers sowie der Ungewissheit der Zustimmung der aus dem Grundbuch dinglich Berechtigten.

Sollte sich der Fall jedoch so darstellen, dass eine Öffnungsklausel zur Umwidmung des Sondereigentums von Teil- in Wohnungseigentum besteht und diese einen Mehrheitsbeschluss ausreichen lässt, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.


Erste Frage: ist für eine Nutzungsänderung ein einstimmiger Beschluss erforderlich oder schadet die Abwesenheit eines Miteigentümers beziehungsweise die Stimmenthaltung?

Nach Ihrer Auskunft ist die Beschlussfähigkeit ohne Berücksichtigung der Anzahl der anwesenden Eigentümer gegeben. Es wäre insofern auszulegen, dass eine Beschlussfähigkeit nur durch eine Mehrheit erreicht wird. Einer Einstimmigkeit bedarf es jedoch dann, wenn in der Öffnungsklausel dies so vereinbart wurde.

Sie können dazu gern die Erklärungen lesen und eine entsprechende Passage in der kostenfreien Nachfrage präsentieren, sodass ich darüber genauer Auskunft geben kann.


Zweite Frage: muss bei dieser Art von Nutzungsänderung, die für die Miteigentümer keinen Nachteil bedeutet, überhaupt ein Beschluss erwirkt werden?

Die Frage greift das gleiche Problem auf. Entscheidend sind die Vereinbarungen in der Gemschaftsordnung bzw. soweit in der Teilungserklärung niedergelegt, dort.

Rein rechtlich reden Sie sich die Problematik schön. Denn der Gesetzgeber hat den Eigentümern in § 3 WEG vor die Entscheidung Wohnungseigentum oder Teileigentum in § 4 WEG die Einigung und Eintragung dieser ins Grundbuch vorgesehen.

Mit anderen Worten, der Beschluss ist die Ausnahme.

Dritte Frage: wenn ich versuche, einen neuen Beschluss zu erwirken und dieser schlechter sein sollte, gilt dann der erste Beschluss noch?

Grundsätzlich ist die Gemeinschaft frei, über den gleichen Gegenstand erneut einen Beschluss zu fassen. Dabei wird bei einer sauberen Beschlussführung der alte Beschluss aufgehoben und über den neuen TOP beschlossen.

Der BGH hat für diese Fälle den Eigentümern ein kleines Hintertor belassen.

Jeder Eigentümer soll verlangen können, dass der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses zu seinen Gunsten berücksichtigt.

Bevor Sie auf die Idee kommen, lesen Sie die Worte "schutzwürdige Belange". Sie können also nicht solange Beschlüsse fassen, bis irgendwann jeder mindestens einmal zugestimmt hat.


Vierte Frage: ist im Erfolgsfall eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich und was ist, wenn einer der Miteigentümer nicht zum Notar geht?

Ja, Sie sollten in Betracht ziehen, die Gemeinschaftsordnung bzw. die Teilungserklärung insoweit notariell und grundbuchrechtlich abzuändern, dass eine Umwidmung des Sondereigentums jederzeit wieder in Teileigentum möglich ist.

Wenn ein Eigentümer nicht unterzeichnet, können Sie Ihn gerichtlich nur zwingen, wenn die Öffnungsklausel besteht, einen Mehrheitsbeschluss vorsieht und er den Beschluss nicht angefochten hat.


Fünfte Frage: kann ich auf Zustimmung klagen beziehungsweise welche Rechte haben die Eigentümer, wenn ich einfach umbaue?

Siehe Frage vier. Insofern keine Öffnungsklausel besteht, werden Sie keinen Erfolg im Klageweg haben. Der BGH und der Gesetzgeber haben diesem Ansinnen mittels einer Klage z.B. nach § 10 WEG zum Ziel zu gelangen, eine Absage erteilt: "Daher lässt sich ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung des Wohnungseigentums aus § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht herleiten (BT-Drucks. 16/887, S. 19)." (BGH · Urteil vom 11.05.2012 · Az. V ZR 189/11)

Wenn Sie dagegen einfach umbauen, geschieht solange nichts, bis einer der Eigentümer Sie letztlich zum Rückbau und nach der Rechtsprechung mit hoher Erfolgsaussicht verklagt. (Wenn Sie Glück haben, müssen Sie einem späteren Käufer die Problematik offenbaren. Andernfalls machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Es gibt Gemeinschaften, da interessiert dies keinen. Es gibt aber auch Gemeinschaften, da muss einer sich immer im Recht fühlen. Sie wissen, was ich meine.


Wenn Sie genügend Risikobereitschaft haben, nehmen Sie den Beschluss hin und nutzen Sie Ihre formale, wenn auch materiell nicht sichere Rechtsposition.

Anderenfalls müssen Sie alle Eigentümer notfalls mittels eines kleinen Obulus überzeugen. Dabei sollten Sie zunächst alle willigen Eigentümer mit vom Notar vorbereiteten Erklärungen zur Unterzeichnung (immer gegen Übernahme der Kosten) bewegen und zum Schluss, die Unwilligen "bezahlen". Wenn Sie erst eine Zahlhöhe "ausloten", kann es passieren, dass es sich unter den Eigentümern herumspricht. Die Folge ist dann die Gier des Einzelnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Unsere Kanzlei vertritt Ihr ANliegen bundesweit.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2016 | 23:38

Vielen Dank für Ihre fundierten und raschen Antworten. Wie müsste ich das Homeoffice ausgestalten, damit ich darin wohnen kann? (reicht eine Gewerbeanmeldung? Ich habe seit 20 Jahren eine GbR für Finanzdienstleistungen, die ich wieder aufleben lassen kann.) Genügt es alternativ, wenn ich die fehlenden 3 Miteigentümer persönlich aufsuchen und unterschreiben lasse? Was muss ich denen vorlegen?

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2016 | 23:38

Vielen Dank für Ihre fundierten und raschen Antworten. Wie müsste ich das Homeoffice ausgestalten, damit ich darin wohnen kann? (reicht eine Gewerbeanmeldung? Ich habe seit 20 Jahren eine GbR für Finanzdienstleistungen, die ich wieder aufleben lassen kann.) Genügt es alternativ, wenn ich die fehlenden 3 Miteigentümer persönlich aufsuchen und unterschreiben lasse? Was muss ich denen vorlegen?

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2016 | 23:39

Vielen Dank für Ihre fundierten und raschen Antworten. Wie müsste ich das Homeoffice ausgestalten, damit ich darin wohnen kann? (reicht eine Gewerbeanmeldung? Ich habe seit 20 Jahren eine GbR für Finanzdienstleistungen, die ich wieder aufleben lassen kann.) Genügt es alternativ, wenn ich die fehlenden 3 Miteigentümer persönlich aufsuchen und unterschreiben lasse? Was muss ich denen vorlegen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.10.2016 | 10:47

Sehr geehrter Fagesteller,

zunächst hatte ich angenommen, dass Sie die Nachfragefunktion hinsichtlich einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung nutzen.

Insoweit Sie dies nicht wahrgenommen haben, gehe ich davon aus, dass eine solche nicht besteht.

Grundsätzlich ist zuerst zu erwähnen, dass sich der BGH mit dieser Sache einer nicht trennbaren gemischten Nutzung noch nicht explizit befasst hat.

Er hat sich mit Beschluss vom 16.06.2011 - V ZA 1/11 (Fall eines Wohneigentms im EG und Teileigentums von Hobbyräumen im Keller zur reinen Wohnnutzung) gegen diese Wohnnutzung im Teileigentum ausgesprochen und dies für die Verjährung/Verwirkung im Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 für eine nicht nur vorübergehende komplette Wohnnutzung bestätigt.

Eine Entscheidung zum Dual Use eines Teileigentums ist mir noch nicht bekannt.

Tatsächlich bestünde das Problem, dass eine gemischte Nutzung weder dem Wohnungseigentum, noch dem Teileigentum zugeordnet werden kann, solange die gemischte Nutzung nicht einzelnen Räumen zugewiesen werden kann.

Wenn die Räume nach der Nutzung nicht von einander zu trennen sind, wäre ein Ansatz auf das Überwiegen der jeweiligen Nutzung entsprechend der vereinbarten Form des Sondereigentums abzustellen. Also eine überwiegend gewerbliche Nutzung dem Teileigentum. Daraus ergibt sich dann auch der Umfang. Das Gewerbe kann keine Nebentätigkeit sein, sondern es muss sich um den Haupterwerb handeln.

Ein anderer Ansatz ist die Begründung des BGH in seiner Entscheidung zum Hobbyraum:

"Überwiegend wird dies damit begründet, dass eine Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter vorliege, bei der eine abweichende Nutzung nur zulässig sei, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung als Hobbyraum, und dass dies bei einer Wohnnutzung nicht anzunehmen sei. "

Wenn die gemischte Nutzung (Gewerbe+Wohnung) nicht mehr stört, als die ursprünglich vereinbarte gewerbliche Nutzung (Restaurant), sollte die Vereinbarung, das Sondereigentum als Teileigentum zu bestimmen, erhalten bleiben.

Im Hinblick auf die Entscheidung des BGH für den Vorrang der Auslegung der Gemeinschaftsordnung ist auch zu berücksichtigen, ob nicht durch Auslegung ermittelt werden kann, dass das Teileigentum "auch" als Gewerbewohnung genutzt werden kann.

Letztlich wird auch hier ein Richter im Streitfall zu entscheiden haben.

Für diese Variante müssen Sie also den Umbau so vornehmen, dass die gewerbliche Nutzung nicht von der Wohnnutzung getrennt werden kann. Die Finanzdienstleistung müsten Sie faktisch im Wohnzimmer (sehr großer Einzelraum z.B.) erbringen.



Sauberer ist die Lösung mit der "Ablöse" für die nicht gewillten Eigentümer.

Alle Eigentümer müssen vor einem Notar die Zustimmungserklärung zur Änderung der Grundbucheinträge bzw. der Änderung der Gemeinschaftsordnung unterzeichnen. Es genügt nicht, wenn Sie zu den Eigentümern fahren, um irgendetwas zu unterzeichnen. Es genügt aber, wenn Ihr Notar die Unterlagen dem örtlichen Notariat des jeweiligen Eigentümers zur dortigen Unterschrift vor diesem Notar übersendet. (Es gibt noch andere Möglichkeiten, die meines Erachtens umständlicher sind.)

Was müssen Sie jetzt unternehmen?

Sie müsen einen Notar aufsuchen, die Unterlagen (Gemeinschaftsordnung bzw. soweit in der Teilungserklärung mit aufgenommen, nur diese) vorlegen. Dort schildern Sie Ihre Absicht - Änderung der Gemeinschaftsordung/Teilungserklärung dauerhaft in eine alternative und oder gemischte Nutzung - und klären die Vorgenensweise zur Unterzeichnung.

Der Notar wird Ihnen einen Entwurf unterbreiten.

In der Regel wird der Notar die Eigentümer nach Ihrer Freigabe zur beabsichtigten Erklärung auffordern.

Sie sollten absprechen, wie Sie mit den drei vakanten Eigentümern verfahren. Insofern sind Sie gefordert, diese Personen zu überzeugen.

Eine persönliche Besprechung des Themas mit den anderen Eigentümer würde ich empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 10.10.2016 | 11:01

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Stellungnahme vom Anwalt:
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