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Nutzungsänderung in Eigentümergemeinschaft

| 28.08.2014 12:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Mehfamilienhaus in Berlin im Stadteil Prenzlauer Berg. Das Viertel ist ein Wohngebiet mit kleineren Gewerbeinheiten wie Cafés und Einzelhandelsgeschäften. In dem Mehrfamilienhaus gibt es eine Eigentümergemeinschaft. Ein Eigentümer hat das EG bislang als Hostel vermietet, in den vergangenen Monaten fand eine schleichende Umwidmung der Vermietung an Asylbewerber bzw. soziale Härtefälle statt.

Leider entwickelt sich seither die Situation im Haus unerfreulich. Drogenkonsum, lautststarke Auseinandersetzungen der Mieter im EG, mehrere Diebstähle aus Kelleräumen und dem Innenhof, Abfall, Bauschutt, stets offene Türen zur Straße, etc. Eindringliche Bitten an die Hostelbetreiber zumindest zur Eindämmung der Probleme blieben leider völlig erfolglos.

Nunmehr kündigte der Betreiber - selbst Mieter - eine komplette Umwidmung der Nutzung an. Der Hostelbetrieb wird eingestellt, die Vermietung nur noch an Menschen mit "laufenden Asylanträgen" bzw. "soziale Härtefälle" erfolgen. Die übrigen Eigentümer und Mieter wurden aufgefordert, ihre Hausratversicherung bzw. Haftpflicht wegen höherer Risiken entsprechend anzupassen.

Meine Frage: Ist eine solche Umwidmung rechtlich so ohne weiteres möglich? Gibt es hier ggf. Auflagen der Stadt oder muss die Eigentümergemeischaft bei einem m.E. so massiven Eingriff in die Nutzung und die Hausgemeinschaft zustimmen? Und schließlich: Ist die bei einer dauerhaften oben beschriebenen Nutzung absehbare Wertminderung der Wohneinheiten ein Argument in einer solchen Auseinandersetzung?

Herzlichen Dank für eine Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Entscheidend ist zunächst, welcher Nutzungszweck dem streitigen Sondereigentum ursprünglich zugewiesen wurde. Diese Zuweisung geschieht in der Regel bereits in der Teilungserklärung.

Wurde die zulässige Nutzung dort als Hostel/Beherbergungsbetrieb festgelegt, wäre eine Nutzungsänderung in eine Mietwohnung nur nach entsprechender Vereinbarung (bzw. Mehrheitsbeschluss bei vorhandener Öffnungsklausel) zulässig, vgl. z.B. Saarländisches OLG, Beschluss vom 3.02.2006 - Az. 5 W 115/05-31.

Dies gilt umso mehr, wenn die Vermietung der Wohnungen zu stärkeren, nicht mehr als sozial adäquat hinzunehmenden Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer bzw. Mieter führt, vgl. z.B. BGH, Urteil vom 29.02.2012 - Az. VIII ZR 155/11 (u.a. zur Minderung des Wohnwertes); Landgericht München - Az. 1 S 21470/09). Dies scheint bei Ihnen ja der Fall zu sein und wird vom Eigentümer bzw. Mieter kaum bestritten werden können, wenn er schon die Anpassung der Versicherungen anrät.

Der Wechsel von einem Beherbergungsbetrieb zu Wohnungsvermietung kann zudem baurechtlich bedenklich sein und ggf. vom zuständigen Amt untersagt werden (vgl. z.B. VG Berlin, 23.01.2012 - Az. VG 19 L 294.11; VG Berlin, 21.02.2014 - Az. 13 L 274.13).

Zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung gehe ich daher davon aus, dass die Nutzungsänderung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf. Ich rate an, einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen, der nach Durchsicht aller relevanten Unterlagen (insbesondere der Teilungserklärung) dann die notwendigen Schritte einleiten kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 01.09.2014 | 13:30

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