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Nutzungsänderung im Gewerbegebiet

08.02.2014 18:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Gebietsfremde Wohnnutzung

Wir wohnen im unbeplanten Innenbereich mit Gewerbegebietscharakter, ohne Bebauungsplan.
Das Grundstück gehörte erst meinem Vater, später meiner Mutter, die es auf ihre 3 Kinder aufteilte und zwar 2002 wurde es im Grundbuch eingetragen. Mein Vater war Inhaber einer Entsorgungsfirma, die ich 2009 mit meinem Bruder übernommen hatte. Bereits vor der Grundstücksübertragung hatte mein Vater eine Baugenehmigung für 3 Betriebswohnhäuser erhalten. Diese Baugenehmigung führten wir Kinder nach Übertragung auf unseren jeweiligen Grundstücken aus. Ich baute ab 2004 (Verlängerung der Baugenehmigung lag vor) mein Haus und stellte es, aufgrund der hohen Eigenleistung und ohne Darlehen 2012 fertig und führte auch eine Fertigmeldung durch zum 01.03.2012. Im Februar 2012 musste die Firma, eine GmbH leider Insolvenz anmelden, so dass ab diesem Zeitpunkt die Nutzungsart geändert wurde. Durch Streitigkeiten innerhalb der Familie, aufgrund der Insolvenz wurde auf dem Grundstück meines Bruders eine neue Entsorgungsfirma gegründet durch meinen Vater, mein Haus nutzte ich seitdem nur noch privat zum Wohnen. Allerdings war auch vorher lediglich die Firmenadresse dort gemeldet und ein Büroraum vorhanden, alles andere war private Nutzung.
Wir wurden bereits darauf hingewiesen, dass mein Bruder sich nicht an die vorliegende Baugenehmigung hält, da er in seinem Haus private Wohneinheiten vermietet, was wohl gegen den § 34 BauNVO verstoßen soll. Von diesen Bewohnern gehen seit Jahren zahlreiche Belästigungen aus, wie Fahren ohne Führerschein, Kennzeichenmißbrauch, Verfolgung unserer Kinder, Beleidigung unserer Kinder, mehrfache falsche Anzeigen, die bereits eingestellt worden sind.
Wir hatten nun vor gegen das systemwidrige Wohnen der Mieter vom Nachbargrundstück vorzugehen. Hier ist anzugeben, meine Schwester hat auch keine Firma mehr und wohnt nur privat in Ihrem Haus. Mittlerweile ist unser Sohn, meine Frau und ich gesundheitlich durch die ständigen Belästigungen sehr angegriffen. Ich selber bin seit 2012 im Krankenstand, mein Sohn lag aufgrund psychischer Probleme, wegen der Nachbarschaft schon im Krankenhaus. Eine neue Firmengründung ist aus gesundheitlichen Gründen ausgeschlossen.
Nun wurde uns von der Behörde mitgeteilt, wenn wir gegen die Nachbarn vorgehen, würde dies uns genauso betreffen und wir müssten aus unserem eigenen Haus ausziehen. Doch wir sind Eigentümer und wir wollten ja nur gegen die Mieter vorgehen und nicht gegen meine Schwester oder meinen Bruder. Mittlerweile ist es so schlimm, dass die Mieter ständig, wenn sie uns draussen sehen, haltlose Anzeigen schalten, die kurze Zeit später wieder eingestellt werden. Wenn wir nichts unternehmen, werden wir gesundheitlich zu Grunde gehen. Ein Neuanfang ist aufgrund meiner Krankheit (Multiple Sklerose) nicht mehr möglich.
In unserem Gebiet gibt es 3 Firmen und die 3 Privathäuser von meiner Familie. In dem einem Privathaus wohnt meine Schwester mit zwei Kindern, in dem anderen wir und mein Bruder hat mehrere Mietswohnungen und mein Vater mit dem neuen Entsorgungsunternehmen ist dort angemietet. Anfragen, dass unser Gebiet in ein Mischgebiet gewandelt werden könnte, wurden verneint.
Nun unsere eigentliche Frage:
Kann uns die Behörde aufgrund des privaten Wohnens unseres Hauses verweisen?
Können wir trotzdem gegen das systemwidrige Wohnen unserer Nachbarn (nur Mieter) etwas unternehmen?

Einsatz editiert am 09.02.2014 08:23:04

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es stimmt leider schon, dass sowohl Sie als auch die Mieter davon betroffen sein können, wie es das Bauamt bereits ankündigte.

Ausnahmsweise können zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.

Dieses gilt dann auch im ungeplanten Innenbereich:

§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Durch die gewerblichen Nutzungen wird daher der Gebietscharakter vorgegeben.

Sie haben aber die Möglichkeit, eine Nutzungsänderung
zu beantragen.

Denn selbst wenn hier die Wohnungnutzung gebietsfremd ist, kann sie ausnahmsweise zulässig sein, zumal hier die wohl längere Wohndauer zu berücksichtigen wäre.
Insbesondere ist hier Ihre gesundheitliche Situation zu beachten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2014 | 12:50

Das heißt wir können im Prinzip gegen unsere Nachbarn nichts unternehmen? Darauf haben Sie gar nicht geantwortet.

Haben wir Bestandsschutz als Eigentümer?

Die Baugenehmigung wurde 1999 von meinem Vater beantragt. 2002 wurde das Grundstück auf seine 3 Kinder aufgeteilt, es lag eine Baugenehmigung für das gesamte Grundstück damals vor, für den Bau von 3 Häusern mit Betriebswohnungen. Die Verlängerung der Baugenehmigungen, Probleme bei Baustopp u.s.w. hat alles mein Vater beantragt und unterschrieben, obwohl er nicht mehr der Eigentümer war. Ist die Genehmigung trotzdem gültig?
Die Firma war von 1990 bis 2011 bei meinem Bruder auf dem Grundstück angemeldet, bei mir sollte lediglich ein Haus für mich als Geschäftsführer entstehen. Welches durch die Firmenaufgabe auch baulich nicht verändert wird. Unser Gebiet hat nicht einmal eine asphaltierte Zugangsstrasse.Die Firma wurde Ende 2011 bis 2012 aufgrund der Streitigkeiten auf meine Adresse umgeschrieben. Eine äußerliche Änderung fand nicht statt. Hervorzuheben ist hier noch, dass mein Vater als Recyclingunternehmen die Baugenehmigung erhalten hat, geführt wurde bis heute eine Entsorgungsunternehmen.

Wenn die Behörde gegen mich Schritte einleiten würde, müsste sie es doch auch gegen meine Schwester und meinen Bruder. Meine Schwester hat nur noch ein Privathaus und mein Bruder ist auch kein Firmeninhaber, er vermietet lediglich an die Firma seines Vaters und ist Angestellter.

Meine Frau übernimmt in den kommenden Monaten den Einzelhandel Ihres Vaters, allerdings im Nachbarort. Kann man hier irgendetwas unternehmen, dass unser Haus wieder als Betriebswohnung zählen würde. Der Laden geht nicht zu verlegen, alleine da schon unsere Zufahrtsstrasse unzumutbar ist.
Was ist, wenn Nutzungsänderung untersagt wird? Wenn sie genehmigt wird, haben unsere Nachbarn gleiches Recht und die täglichen Belästigungen gehen weiter.
Wann gibt es ein Anspruch auf Änderung in ein Mischgebiet im unbeplanten Innenbereich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.02.2014 | 10:05

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Doch, denn auch die Nachbarn haben einen baurechtswidrigen Zustand und Ihr Bruder müsste dahingehend erst einmal die Nutzungsänderung beantragen.

Die Nachbarn können auch nicht ähnliche Gründe wie bei Ihnen anführen - Gesundheit/ehemalige Firma -, die zu einer positiven Entscheidung des Bauamts führen können.

Die Baugenehmigung vermittelt jedoch keinen Bestandsschutz mehr, wenn es sich um eine Nutzungsänderung wie hier handelt, die selbst genehmigungspflichtig ist.

Ihr Vater konnte sie aber als Vertreter durchaus beantragen und (für Sie) erhalten.

Die Behörde kann hier grundsätzlich gegen jeden getrennt vorgehen, muss allerdings dabei sachgerecht handeln und darf nicht jemanden unbillig benachteiligen oder bevorzugen.

In jedem Fall hat die Bauaufsichtsbehörde den Bauherren zunächst aufzufordern, einen Bauantrag zu stellen, bevor eine Nutzungsuntersagung ergehen kann.

Gibt es wie hier wohl mehrere Betriebsleiterwohnungen, es entspricht es damit faktisch einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO, in dem Wohngebäude allgemein zulässig sind.

Da kann Ihnen dieses nicht einfach untersagt werden, vgl. auch VG München, Urteil vom 11. Oktober 2012 · Az. M 11 K 11.3412.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 09.02.2014 | 12:06

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Ergänzung noch:

Sie und die Mieter Ihres Bruders bzw. dieser müssen sich jeweils getrennt um eine Nutzungsänderung kümmern und eine solche beantragen.

Bei Ihnen dürfte dieses einfacher sein, wegen der gesundheitlichen Problematik und des Umstandes der mangelnden Firmenneugründung, die deswegen ausscheidet.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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