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Nutzungsänderung im Außenbereich - logopädische Praxis in eigenem Wohnhaus

| 14.08.2012 00:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,

ich beabsichtige eine Immobilie (freistehendes Einfamilienhaus) in stadtnaher Lage / Baden-Württemberg im Außenbereich zu erwerben (ca 1 Km Entfernung zum Wohngebiet).

Ziel: Eigennutzung zu Wohnzwecken. Zusätzlich möchte ich eine kleine logopädische Bestellpraxis dort unterbringen (nur Nutzungsänderung, kein Anbau, die Fläche wäre deutlich kleiner als 50% der verbleibenden Wohnfläche).

Das Gebäude wurde bisher zu Wohnzwecken genutzt, nicht gewerblich. Diese Nutzung könnte weiterbestehen.

Es gibt vor Ort keinen Bebauungsplan. In näherer Umgebung gibt es noch einige wenige Gebäude, die auch u.a. zu Wohnzwecken genutzt werden.

Eine erste mündlich Anfrage auf dem Raurechtsamt bezüglich der Nutzungsänderung für die Praxis wurde abgelehnt, ebenso für Anbauten an dem Gebäude.

Ich habe unter § 35 Baugesetzbuch (2) folgendes gefunden: " Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist."

desweiteren: § 35 (3) "Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben
.. 7.die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt"


Frage: Gibt es unter den oben dargestellten Bedingungen eine (realistische) Möglichkeit eine Nutzungsänderung für eine ruhige Bestellpraxis zu erwirken?

Wie sollte ich vorgehen?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Argumentation des Bauamtes hinsichtlich der reinen Nutzungsänderung ist nicht nachvollziehbar:


Durch die von Ihnen geschilderte Nutzungsänderung entsteht KEINE Vorbildwirkung zu einer städtebaulich unerwünschten Verfestigung einer Splittersiedlung. Entscheidend ist dabei, dass offenbar das äußere Erscheinungsbild im wesentlichen beibehalten wird.

Dann aber besteht eben nicht die Gefahr, dass die Funktion, als Freiraum oder als Fläche für privilegiert zulässige Vorhaben zu dienen, nicht mehr oder nur noch mit wesentlichen Einschränkungen erfüllt werden kann. Diese Funktion wird durch die beabsichtigte Nutzungsänderung eben nicht wesentlich beeinträchtigt.

Die schon vorhandene Bebauung deutet nicht auf eine weitere Bebauung im Wege der baulichen Verdichtung hin.

Da auch "lediglich" eine Bestellpraxis eingerichtet werden soll, also nicht laufender Durchgangsverkehr zu erwarten ist, ist daher insoweit die Argumentation des Bauamtes nicht schlüssig.

Die Privilegierung, die letztlich auch der beabsichtigten Nutzungsänderung zugute kommt, besteht darin, kann eben nur verneint werden, wenn:

ein Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans
eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft
die Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung

als öffentloche Belange entgegenstehen (BVerwG, Urt.v. 17.02.2011, Az.: 4 C 9/10). Dieses ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht der Fall.


Diesbezüglich dürften Ihre Chancen auf Genehmigung der Nutzungsänderung also "nicht schlecht" stehen, wobei natürlich nur auf Basis der bisherigen Sachverhaltsdarstellung eine Prognose gewagt werden kann.



Etwas anders sieht es hinsichtlich der Anbauten aus, wobei mir nicht ganz klar ist, welche Anbauten das Bauamt ("Eine erste mündlich Anfrage auf dem Raurechtsamt ... wurde abgelehnt, ebenso für Anbauten an dem Gebäude").

Denn zuvor hatten Sie ausgeführt, dass die Nutzungsänderung ("nur Nutzungsänderung, kein Anbau") solche Anbauten nicht notwendig macht.

Bei Anbauten ist es naturgemäß schon schwerer, eine Genehmigung zu erzielen, wenn das äußere Erscheinungsbild verändert werden soll.

Aber das hängt wirklich vom Anbau ab; diesbezüglich wird auf eine Einzelfallentscheidung abzustellen sein, die an dieser Stelle mangels Kenntnis der tatsächlichen Gegebenheiten und des geplanten Anbaus nicht beantwortet werden kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2012 | 11:09

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für die schnelle und hilfreiche Auskunft.

Nur zur Klärung bezüglich der Anbauten: Diese sind nicht zwingend notwendig bei der Realisierung der Praxis. Es wurde nur bei der Anfrage nach einer reinen Nutzungsänderung von Seiten des Bauamtes von vornherein darauf hingewisen, dass Anbauten nicht genemigt werden würden.

Diese Ergänzung muss nicht eantwortet werden.

Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2012 | 11:16

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn offenbar alles zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet worden ist, ist die Bewertung so nicht ganz nachvollziehbar.


Aber hier hatt ggfs. das Bauamt etwas falsch verstanden, wenn es die Nutzungsänderung gemeinsam mit möglichen Anbauten als Gesamtobjekt angesehen hat. Es kann daher sinnvoll sein, gegenüber dem Bauamt nochmals deutlich zu machen, dass die Teilnutzungsänderung OHNE Anbauten und OHNE Änderung des Erscheinungsbildes verfolgen soll.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 14.08.2012 | 11:11

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