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Nutzungsänderung gewerblicher Flächen : EnEV, baulicher Brandschutz, Gewerbe

26.08.2014 01:36 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das Baurecht. Sie wollen in einem Gewerbegebiet (in Baden-Württemberg) die bauliche Nutzung ändern (sog. Nutzungsänderung). Aus einem Bürogebäude soll ein sogenanntes Boardinghouse werden (mit hotelähnlichen Zusatzleistungen). Daueraufenthalte ("wohnen") wärenen denkbar.

Sehr geehrter Anwalt,

Zu nachfolgendem erwägtem Bauvorhaben habe ich einige Fragen: Ein bestehendes Bürogebäude BJ 1977 in einem Gewerbegebiet soll durch eine Nutzungsänderung zum Beherbergungsbetrieb umgebaut werden. Im Zuge dessen werden durch Leichtbauwände bereits vorhandene beheizte Räume in kleinere Einheiten unterteilt. Darüber sollen außerdem sämtliche Fenster ausgetauscht werden. Neue beheizte Räume werden nicht geschaffen - die Fläche verändert sich nicht. Die Fläche je Brandabschnitt liegt bei unter 400qm.

1) Die Nutzungsänderung ist nach meiner Auffassung unstrittig genehmigungspflichtig und stellt gemäß 38 LBO BaWü §einen Sonderbau dar. Ist dies zutreffend und wäre für eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt eine Bauvorlageberechtigung des Einreichenden erforderlich?

2) Zweck des Betriebs ist die Beherbergung von Berufspendlern, Monteuren oder Studenten. Solche Konzepte - auch mitunter als Boardinghaus bezeichnet - sind nicht eindeutig als Wohn- oder Gewerberaum zu klassifizieren ( vgl. http://www.hermanns-rechtsanwaelte.de/PDF/Einordnung%20Boardinghouse.pdf ). Nach telefonischer Auskunft des zuständigen Bauamts sind im Besonderen gemeinschaftlich genutzte Bereiche für eine gewerbliche Nutzung hinreichend und damit in einem Gewerbegebiet genehmigungsfähig. Gibt es Hinderungsgründe, die einer solchen Einordung entgegen stehen? Konkret: Würde bei einer Prüfung der Nutzung festgestellt werden, dass die Mieter im Objekt regelmäßig auch über Jahre als Gäste dort "wohnen", müsste man mit einer Unterlassungsaufforderung oder anderen Maßnahmen rechnen?

3) Gemäß Auslegung 14-2 der EnEV § 9 iVm Anlage 3 fallen Nutzungsänderungen von Gebäuden ohne bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle nicht unter §9 EnEV - vergleiche: http://www.enev-online.org/enev_2009_praxisdialog/110114_dibt_umbau_umnutzung_gebaeude_bauten_baubestand.htm - dazu nun nachfolgende Rückfragen:
a) Ist es zutreffend, dass Fassade/Heizungsanlagen nicht erneuert werden müssten oder ist diese Auslegung anders zu interpretieren? Konkret stellt sich die Frage, ob die Unterteilung von Räumen in Leichtbauweise (GK Ständerwände in Trockenbauweise) als "Erweiterung oder Ausbau zusätzlicher beheizter oder gekühlter Räume" zu verstehen ist?
b) Ist diese Fassung der EnEV grundsätzlich aktuell und zutreffend oder wurden in einer aktuelleren ggf. andere Anforderungen geschaffen?
c) Ist durch die bauliche Veränderung der Fenster die gesamte Fassade betroffen oder lediglich die energetische Qualität der Fenster?
d) Sofern die gesamte Fassade betroffen wäre, müsste dann das Gesamtgebäude - also auch die Heizungsanlagen sowie ggf. Dächer und Keller an die energetische Qualität nach 140% Regel angepasst werden?

4) Bei meinen Recherchen zu baulichen Auflagen für Sonderbauten gemäß §38 LBO BaWü habe ich keine konkreten Hinweise zu Anforderungen an den baulichen Brandschutz finden können, die eine Feuerwiderstandsklasse der einzelnen Gasträume erforderlich machen würden. Ist dies zutreffend? Konkret: Sind Zwischenwände in einzelnen Brandabschnitten zwischen den Gasträumen oder zum Flur feuerhemmend (F30) oder feuerbeständig (F90) auszuführen? Sind Türen von den Gasträumen auf die Flure feuerhemmend (T30) und/oder rauchdicht auszuführen? Sind Medientransportwege der TGA (Brauch- und Abwasser, Elektro, Daten, Belüftung) innerhalb eines Brandabschnitts von Flur zu Gastraum durch Brandschotts zu schützen? Dies bezieht sich explizit nur auf Maßnahmen innerhalb eines Brandabschnitts, nicht auf die Verbindung zwischen solchen.

Vielen Dank für Ihre Mühen!

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier, im Sinne einer anwaltlichen Erstberatung wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das Baurecht. Sie wollen in einem Gewerbegebiet (in Baden-Württemberg) die bauliche Nutzung ändern (sog. Nutzungsänderung). Aus einem Bürogebäude soll ein sogenanntes Boardinghouse werden (in dem Zimmer oder Apartments mit Zusatzleistungen (Hotel, Motel, Gastronomie, Serviceleistungen, Dienstleistungen) verbunden werden.

Um es gleich vorwegzunehmen: Eine Erstberatung dürfte kaum ausreichen um die mit diesem Projekt verbundenen Fragen umfassend und mit der gebotenen Gründlichkeit zu klären. Hintergrund sind die Verzahnung diverser komplexer (Rechts-)Fragen im Hintergrund. Wie ein " Boardinghouse" baurechtlich eingeschätzt würde, hängt m.E. vom konkreten Einzelfall ab.

Gemäß § 65 LBO-BW kann der "teilweise oder vollständige Abbruch einer Anlage, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde" oder deren Nutzung untersagt werden, "wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können". Bei Verstößen gegen "öffentlich-rechtliche" droht ein Bußgeld, auch wenn nachträglich eine Genehmigung eingeholt werden kann. Derart soll auch Nutzungskonflikten vorgebeugt werden.

Nach § 57 LBO-BW (Bauvorbescheid) gilt : "(1) Vor Einreichen des Bauantrags kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre. (2) § 53 Abs. 1 bis 4, §§ 54, 55 Abs. 1 und 2, § 58 Abs. 1 bis 3 sowie § 62 Abs. 2 gelten entsprechend." Ein entsprechender Antrag in dem die relevanten, problematischen Fragen zuverlässig geklärt werden, hat mit der Frage der Bauvorlagenberechtigung (§ 43 LBO BW) Nichts zu tun. In der Praxis wird ggf. die untere Bauaufsichtsbehörde weitere Auskünfte erteilen. Soll z.B. die Frage des Brandschutzes geklärt werden, wird hierfür ggf. eine Fachplanung erforderlich werden.

M.E. stellen sich bei Ihrem Projekt schon Fragen des Bauplanungsrechts insbesondere ob ein Boardinghouse in einem Gewerbegebiet bauplanungsrechtlich zulässig ist (vgl. § 8 BauNVO). Man könnte nämlich schon zu der Auffassung gelangen, dass der Schwerpunkt der Nutzung der einer "Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes" (vgl. § 6 Nr 3 BauNVO) oder eben einem Wohngebiet ähnelt. Auskünfte eines Sachbearbeiters des Bauamtes sind hier mit Vorsicht zu genießen. Erforderlich wären ggf. weitere gewerberechtliche oder gaststättenrechtliche Genehmigungen . Zu rechne wäre damit, dass ggf. Auflagen erteilt werden, die ein dauerhaftes Wohnen verhindern. Zu rechnen wäre mit einer Nutzungsuntersagung s.o.

Sie sollten sich klarmachen, dass ein Bürogebäude in einem Gewerbegebiet (vor gewisser Zeit, also unter "alten" Gesetzen) zur Büronutzung geplant, gebaut und genutzt wurde. Jedenfalls wenn Menschen dort auch übernachten ist mit gesteigerten Anforderungen z.B. an den Brandschutz zu rechnen. Zur Abschätzung der (Haftungs-)Risiken gehört m.E. immer die Frage (auch auf die Betriebs- und Nebenkosten wirkend) nach der Versicherbarkeit (Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Brandschutzversicherung). Von "Tricksereien" ist auch hier abzuraten.

Detailfragen nach der EnEV und dem Brandschutz können hier nicht beantwortet werden. Grundsätzlich sollten Behörden gemäß § 25 L-VwVfG erste Auskünfte erteilen können. Danach gilt : "(1) Die Behörde soll die Abgabe von Erklärungen, die Stellung von Anträgen oder die Berichtigung von Erklärungen oder Anträgen anregen, wenn diese offensichtlich nur versehentlich oder aus Unkenntnis unterblieben oder unrichtig abgegeben oder gestellt worden sind. Sie erteilt, soweit erforderlich, Auskunft über die den Beteiligten im Verwaltungsverfahren zustehenden Rechte und die ihnen obliegenden Pflichten. (2) Die Behörde erörtert, soweit erforderlich, bereits vor Stellung eines Antrags mit dem zukünftigen Antragsteller, welche Nachweise und Unterlagen von ihm zu erbringen sind und in welcher Weise das Verfahren beschleunigt werden kann. Soweit es der Verfahrensbeschleunigung dient, soll sie dem Antragsteller nach Eingang des Antrags unverzüglich Auskunft über die voraussichtliche Verfahrensdauer und die Vollständigkeit der Antragsunterlagen geben." Z.B. würden die Anforderungen an den (baulichen und technische) Brandschutz von der örtlichen Feuerwehr begutachtet werden.

Es kommt nicht auf Ihre (unsere) Einschätzung an, sondern auf die der zuständigen Entscheidungsträger z.B. in den Behörden. Lassen Sie mich erwähnen, dass es m.E. bei einem konkreten Angehen des Projekts (von der Grundlagenermittlung , über die Genehmigungs- und Ausführungsplanung bis hin zur Objektüberwachung vgl. Leistungsphasen der HOAI) neben juristischem auch baufachlichen Rat hinzuzuziehen. Insbesondere das Bauamt/die untere Bauaufsichtsbehörde, bei der die Fäden zusammenlaufen, wird - abseits von ersten unverbindlichen Auskünften und Einschätzungen - bewusst oder unbewusst auch abschätzen ob Sie das Projekt richtig einschätzen und stemmen können.

Nach meiner Erfahrung werden oftmals wichtige juristische Vorfragen übersehen, die wenn sie übergangen werden später nur mit immensem Aufwand beseitigt werden können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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