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Nutzungsänderung einer Immobilie im Außenbereich

08.07.2020 12:09 |
Preis: 65,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich habe vor 12 Jahren im Saarland ein Jagdhaus erworben. Das Jagdhaus ist voll erschlossen und wurde 1965 errichtet. Es liegt im Außenbereich. Ich habe das Haus als Ferienhaus an Gäste vermietet. Zwischenzeitlich fand eine Begehung durch die UBA statt, die mir mitgeteilt hat, dass für eine Nutzung als Ferienhaus keine Genehmigung vorläge. Ich könne eine Bauvoranfrage stellen, jedoch ohne Aussicht auf Erfolg. Gibt es Möglichkeit, eine entsprechende Nutzungsänderung zu realisieren und wie gehe ich am besten vor?

Sehr geehrter Ratsuchender,


möglich ist eine priviligierte erstmalige (!) Nutzungsänderung auch im Außenbereich.


Wenn nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eine Änderung von einer gewerblichen Nutzung in eine andere gewerbliche Nutzung vorgenommen worden, wird ggfs. keine Nutzungsänderung vorliegen, zumindest dann aber die erste, priviligierte Umnutzung gegeben sein ((BVerwG, Beschluss vom 14.04.2000, Az.: 4 B 28/00).


Selbst wenn man also eine Nutzungsänderung annimmt, muss es nach ihrer Schilderung eben als priviligierte Umnutzung gelten und damit zulässig sein.

Dabei ist darauf zu achten, dass die Nutzungsänderung (nicht also das Kaufdatum) nicht länger als sieben Jahre zurückliegen darf, wobei ich ja davon ausgehe, dass diese Vermietung an Feriengäste eben nicht schon gleich nach dem Kauf, sondern weniger als sieben Jahre zurückliegt).



Desweiteren stehen -derzeit erkennbar- der Umnutzung keinerlei Gründe im Wege; selbst nach § 35 (2) BauGB sind auch sonstige Vorhaben wie dieses im Einzelfall zuzulassen.


Das Vorhaben dürfte außenbereichsverträglich sein, wobei ich davon ausgehe, dass die gesamte Anlage in sich derart abgeschlossen ist, dass eben keine Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung eines Siedlungssplitters zu befürchten stehen kann.

Des Weiteren wurde ja offenbar auch äußerlich am Gebäude so gut wie gar nichts geändert, d.h. das äußerliche Erscheinungsbild bleibt gleich.


Bei Umsetzung der Nutzungsänderung ist auch sonst kein Beitrag zur Gefahr zu entnehmen (BVerwG, Beschl.v.10.11.2010, Az.: 4 B 45.10), wenn die Umnutzung der vorhandenen Bebauung sich völlig unterordnet,, also keine zusätzliche Spannung auslöst, keine „zusätzliche" Einfügungsgefahr in sich birgt und somit auch keinerlei Vorbildfunktion entwickeln kann.


Daher sollten Sie den Antrag stellen und bei Ablehnung dagegen vorgehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg.


Rückfrage vom Fragesteller 08.07.2020 | 13:51

Die UBA schreibt: »Eine Jagdhütte stellt ein privilegiertes Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dar. Ist das Gebäude als Jagdhütte genehmigt worden, wird hierdurch seine Funktion bestimmt, sodass eine Nutzung als Ferienwohnung nicht von der Privilegierung umfasst ist. Auch kommt eine Zulässigkeit der FeWo als sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB nicht in Betracht, da insoweit öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB entgegenstehen. Die Nutzung der baulichen Anlage zu Hobby- und Freizeitzwecken stellt eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft dar. Aus diesem Grund wird die UBA im nächsten Schritt zumindest eine Nutzungsuntersagung erteilen.«

Das widerspricht ihrer Auslegung. Was ist davon zu halten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.07.2020 | 13:57

Sehr geehrter Ratsuchender,


der Stellungnahme des UBA ist nicht zu entnehmen, dass hier überhaupt ein ermessen ausgeübt worden ist; allein das wäre schon angreifbar.

Derweiteren ist nicht ersichtlich, warum die Jagdhütte eine andere Funktion als eine Übernachtungswohnung haben soll, denn auch in so einer Hütte wird ja wohl übernachtet worden sein.


Und die erstmalige (!) Umnutzung unterliegt sehrwohl grundsätzlich auch der Priviligierung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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