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Nutzungsänderung einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus

18.03.2012 14:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Folgenden Sacherverhalt konnte ich bislang für einen geplanten Kauf einer Eigentumswohnung in Groß-Gerau ( Hessen, südl. der Fasanarie) ermitteln:

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses (BJ.:2000) und wird zur Zeit gewerblich (zwei Immobilienbüros, eins davon vom Eigentümer) genutzt.

1.Grundbuch
Dabei handelt es sich um ein Wohnungsgrundbuch (Angabe auf Titelblatt).
Es besteht kein Hinweis auf eine gewerbliche Nutzung.

2.Ursprünglicher Bauantrag
Das Haus ist 1998 als Mehrfamilienhaus mit Büroeinheit im Erdgeschoss genehmigt worden
(Aussage Bauamt Groß-Gerau)

3.Bebauungsplan
Im gültigen Bebaungsplan "Auf Esch III" (letzte Änderung 14.07.1998) ist das Flurstück als "WA" ausgewiesen.
Erkläuterung zum Bebauungsplan:
3.2 Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Die in §4(3) Nr.2-5 BauNVO genannten Ausnahmen werden nicht Bestandteil des B-Planes.
Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden,Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sind nur auf das Erdgeschoss beschränkt zulässig.
Räume für freie Berufe sind ausnahmsweise in anderen Geschossen zulässig.
Die umliegenden Flurstücke sind als reine Wohngebiete definiert.

4.Auszug aus Teilungserklärung
Die Teilung gemäß §8 WEG wurde wie folgt vorgenommen:
Teil I:
Wohnung Nr. 1) 242 / 1000 Miteigentumsanteil
an dem vorbezeichneten Grundstück, verbunden mit den nicht zu Wohnzwecken dienenden Büroräumen im Erdgeschoss und dem Kellerraum Nr.1 im Aufteilungsplan mit Nr.1 bezeichnet - sowie dem Sondernutzungsrecht an der im Freiflächenplan umrandeten Grünfläche (grün).

Teil IV:
Der Eigentümer behält sich vor diese Teilungsänderung zu ändern, insbesondere die Größe der Miteigentumsanteile anders festzulegen, die Bauausführung zu ändern, auch eine Nutzungsänderung hinsichtlich der Einheit Nr. 1) vorzunehmen ( Wohnung statt gewerblicher Räume).

FRAGESTELLUNG:
Was ist bei einer zukünftigen Nutzung als Wohnung hinsichtlich folgender Punkte konkret zu beachten:
- Nutzungsänderung
- Kosten
- Kommunikation mit dem Bauamt, der Stadt und anderen Eigentümern.

Vielen Dank für Ihren Handlungsvorschlag.

Sehr geehrter Ratsuchender,



grundsätzlich ist die Nutzung zu Wohnzwecken möglich und zulässig. Auch die derzeitige Nutzungsfestlegung und die Teilungserklärung stehen dem nicht entgegen, da die Wohnnutzung für alle Sondereigentumseinheiten nicht der Genehmigung bedarf (OLG München, Beschl.v. 25.04.2007, Az.: 32 Wx 137/06).


Die Kosten für die Nutzungsänderung schwanken, liegen je nach Gemeinde zwischen 50 und 2.000 €, solten also vorab bei der Stadt erfragt werden.


Bei einer Nutzungsänderung sollte man zunächst immer das vernünftige Gespräch mit den Miteigentümern suchen, da man ja länger zusammen lebt. Daber sollte man die künftige Planung mit den Miteigentümern besprechen und deren Zustimmung einholen. Auch wenn diese nicht zwingend notwendig ist (siehe oben), nützt es wenig, sofort auf sein Recht zu pochen, da das Zusammenleben dadurch nicht einfacher wird.

Der Stadt und dem Bauamt sollten dann neben allen Plänen auch diese Zustimmungen vorgelegt werden.

Die Stadt wird dann allenfalls bauordnungsrechtliche Punkte (z.B. Brandschutz, der bei Gewerbe und Wohnraum unterschiedlich behandelt werden kann - Fluchtwege, etc.) prüfen und der Nutzungsänderung zustimmen, wenn dort keine Hindernisse bestehen.

Ob dieses der Fall sein könnte, lässt sich so ohne Kenntnis aller Gesamtumstände und Pläne im Rahmen einer ERSTberatung nicht klären; hier kann es ratsam sein, einen Architekten vorab heranzuziehen, ob im Vorfeld diese Punkte schon klären zu können.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2012 | 19:12

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Folgende Verständnissfrage:
Mit welchen Formularen ist die Nutzungsänderung in diesem Fall anzuzeigen?
Kann dies selbst erfolgen oder muss eine Fachperson mitwirken?
Bedarf es bei dieser Nutzungsänderung einer Baugnehmigung?

Mit freundlichen Grüßen

Marc Will

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2012 | 07:00

Sehr geehrter Ratsuchender,


die meisten Gemeinden verlangen lediglich eine schriftliche Meldung ohne bestimmte Formularvorgabe. Wichtig ist, dass das Objekt genau bezeichnet wird.


Dieser Antrag können Sie selbst stellen; ein Fachmann muss dort in Ihrem Fall nicht mitwirken.


Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung werden Sie keine Baugenehmigung benötigen, weil es um die Änderung in Wohnraum geht. Lediglich, wenn weitere genehmigungspflichtige Bauwerksänderungen notwendig sind (was drezeit so nicht erkannt werden kann), kann ein Nachtrag verlangt werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

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