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Nutzungsänderung bei Renovierung

16.01.2010 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Meine Frage bezieht sich auf die Renovierung meines Hauses, zum Sachverhalt:

Ich habe von meinen Eltern ein Haus geschenkt bekommen, dass renovierungsbedürftig war (Altbau, feste Bauweise, Teilunterkellerung).

Zu diesem Haus lagen uns keinerlei Unterlagen, wie Bauzeichnungen, Grundrisse etc. vor. Von Nachbarn habe ich erfahren, dass das Gebäude ursprünglich als Kartonagenfabrik genutzt war Anfang des 20. JH. Auf jeden Fall wurde das Gebäude vor mir aber schon öfters als Wohngebäude genutzt und auch als solches ausgebaut, was aber alles nicht nachweisbar ist, da mir keine Unterlagen dazu vorliegen.

Ich möchte nun das Gebäude als eigengenutztes Einfamilienhaus renovieren. Dazu verändere ich keine tragenden Elemente des Hauses ( Mauern, Balken usw.) sondern nutze alle Gegebenheiten die das Haus bereits geboten hat und passe meinen Ausbau daran an. 2 baufällige Treppen in Richtung 1. OG wurden entfernt und 1 Deckenloch soll geschlossen werden. Eine neue Treppe wurde bereits errichtet, die Statik des Gebäudes wird also nur verbessert. Alle Fenster- und Tür-/ Toröffnungen waren bereits vorhanden und sind nicht verändert worden.

Im EG soll ein Raum als Garage genutzt werden. Ansonsten normaler Ausbau mit Trockenbauelementen.

Vor ein paar Tagen hat eine Sachbearbeiterin unseres hiesigen Bauamtes einen Besuch durchgeführt. Nach kurzer Besichtigung (ca. 10 Minuten) zusammen mit meinem Zimmermannsmeister, teilte mir die Frau mit ich müsste folgende Sachen durchführen:

-Beauftragung eines Architekten, der den gesamten Bau leitet,
dieser soll auch Zeichnungen anfertigen, wie die Räume später
aussehen sollen
-Stellung eines Bauantrages auf Nutzungsänderung mit den
dazugehörigen Anlagen, da von Sachbearbeiterin VERMUTET wird,
dass vorher als Gewerbe genutzt
-Feststellung der statischen Sicherheit und des Brandschutzes

Ich und mein Zimmermannsmeister sind der Meinung, dass dies nicht notwendig ist, da ich keine baulichen Veränderungen vornehme. Zumal ich viele Personen kenne, die das alles nicht machen mussten.

Bitte beantworten Sie mir, ob die Sachbearbeiterin Recht hat oder ob ich mir viel Geld und Zeit sparen kann.

Sehr geehrter Fragesteller,

Wenn es sich um eine Nutzungsänderung handelt (also vorher eine gewerbliche Nutzung genehmigt war), dann kann die Sachbearbeiterin Recht haben: Grundsätzlich müssten Sie einen Antrag auf Baugenehmigung stellen (§ 29 Abs. 1 Baugesetzbuch - BauGB -).

Es kann sich allerdings hier um ein genehmigungsfreies Vorhaben handeln. Ein solches liegt nach § 67 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) unter folgenden Voraussetzungen vor:

• Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne von § 30 Abs. 1 oder §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB.
• Das Vorhaben widerspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans.
• Die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches ist gesichert.
• Die Gemeinde erklärt nach Einreichen der Unterlagen nicht, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder untersagt auch nicht das Vorhaben vorläufig.

Da Sie offenbar noch keine Unterlagen eingereicht haben, sollten Sie dies nachholen und erklären, dass Sie die Voraussetzungen für ein genehmigungsfreies Vorhaben für gegeben erachten. Die mündliche Auskunft der Sachbearbeiterin, dass Sie einen Bauantrag stellen müssen, ist nicht verbindlich. Es sei aber darauf hingewiesen, dass Sie in jedem Fall, d. h auch im genehmigungsfreien Verfahren, durch einen Bauingenieur oder Architekten den Standsicherheitsnachweis u. ä. erbringen müssen (§ 62 Abs. 3 SächsBO, zu den Unterlagen im Einzelnen § 66 SächsBO).

Völlige Freiheit hätten Sie nur für ein sog. verfahrensfreies Vorhaben. Ein Fall des § 61 SächsBO liegt hier aber offensichtlich nicht vor.

Sie sollten sich daher an einen Bauingenieur oder Architekten wenden, der die notwendigen Prüfungen vornimmt und die Unterlagen erstellt, die Sie einreichen müssen. Dies lässt sich in Ihrem Fall leider nicht vermeiden und wird auch weitere Kosten verursachen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.01.2010 | 17:01

Danke für Ihre ausführliche Antwort. Wenn nun aber keine Nutzungsänderung vorliegt, kann ich mir sozusagen den Aufwand ersparen einen Bauantrag zu stellen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.01.2010 | 17:59

Zu Ihrer Nachfrage:

Genehmigungspflichtig sind grundsätzlich »Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen« (§ 59 Abs. 1 SächsBO). Wenn keine Nutzungsänderung vorliegt, müsste geprüft werden, ob nicht eine »Änderung« im Sinne der Bauordnung für Ihr Vorhaben anzunehmen ist.

Änderung bedeutet eine »nicht nur unerhebliche Umgestaltung«. Insb. umfasst dies Umgestaltungen des konstruktiven Gefüges und Umgestaltungen der äußeren Erscheinungsform. Auch das teilweise Entfernen von Bausubstanz zählt schon hierzu. Eine Modernisierung kann darunter fallen wegen der Änderung des Grundrisses und der Fassade.

Wenn in Ihrem Fall keine Nutzungsänderung vorliegt, kann es sich durchaus auch (da es sich um eine recht umfangreiche Modernisierung handelt) um eine »Änderung« im Sinne des Baurechts handeln. Dies sollten Sie mit der Baubehörde dringend klären! Im schlimmsten Fall kann sonst eine Stillegung der Baustelle, eine Nutzungsuntersagung oder ähnliches ausgesprochen werden.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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