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Nutzungsänderung Werkstattgebäude in Wohngebäude - öffent. Baurecht

22.01.2016 09:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Guten Morgen,
auf unserem Grundstück in Haus- und Hofbauweise (freistehendes Einfamilienhaus mit Garage links und Hofeinfahrt rechts) haben wir auf dem hinteren Teil des Grundstück ein altes Werkstattgebäude, dass wir nun gerne mit unserem Hauspthaus verbinden und zu Wohnraum umbauen möchten. Dieses Gebäude stößt auf der linken Grundstücksgrenze an das Nachbargrundstück an und auch zur rechten Grundstücksgrenze beträgt der Abstand keine 3 m.
Ursprünglich hatten wir beim Bauamt einen Antrag auf Nutzungsänderung des ehemaligen Werkstattgebäudes (Baujahr 1956 mit Baugenehmigung) und einen kleinen Verbindungskubus eingereicht.
Die Genehmigung des Kubus ist kein Problem, aber die Umnutzung des Gebäudes. Diese kann so nicht genehmigt werden. Vielmehr sollen wir nun auf der linken Gebäudehälfe 3 Meter des Gebäudes abreissen ("mit der Wohnbebauung muss ein Abstand von 3 Meter eingehalten werden") und von der rechten Seite auch einkürzen. Ferner dürfen wir hinter dem Gebäude keine Pergola anbringen und auch eine Überdachung der linken 3 Meter werden uns untersagt.
Umfeld: Zwei Häuser weiter wurde noch weiter ins Grundstück gebaut, "aber dies würde auch heute so nicht mehr genehmigt". Die beiden Nachbarn rechts und links haben gegen unser Bauvorhaben nichts einzuwenden und haben dies auch der Verwaltung gegenüber schriftlich bekundet (Unterschrift auf dem Bauantrag). Ein Bebauungsplan für das Gebiet liegt nicht vor.
Nun meine Frage: Geniest dieses Gebäude auch durch Umnutzung keinen Bestandsschutz? Sind die Vorgaben des Bauamts überhaupt rechts- und verhältnismäßig (durch die Änderung verdoppelt bzw. fast verdreichfacht sich der Invest)?
Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung
Viele Grüße

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Fragen, die ich nachfolgend beantworte:

1. Geniest dieses Gebäude auch durch Umnutzung keinen Bestandsschutz?

Auf Bestandschutz können Sie sich dann berufen, wenn das Gebäude und seine Nutzung zum Zeitpunkt der Errichtung dem materiellen Recht entsprochen haben.
Das Werkstattgebäude – Baugenehmigung 1956 – genießt demnach Bestandschutz nur hinsichtlich seiner Nutzung als Werkstatt, mithin können Sie sich auf Bestandsschutz nur hinsichtlich der Nutzung als Werkstatt berufen, jedoch gilt der Bestandschutz des Gebäudes nicht für die beabsichtigte Nutzung als Wohnraum (vgl. OVG NRW, Urteil vom 26.06.2006 – 7 A 3730/04).

2.Sind die Vorgaben des Bauamts überhaupt rechts- und verhältnismäßig (durch die Änderung verdoppelt bzw. fast verdreifacht sich der Invest)?

Sie sind also, da Bestandschutz für die Nutzungsänderung in Wohnraum nicht gegeben ist, auf die Genehmigung der Umnutzung der Werkstatt durch die Behörde in Wohnraum angewiesen, was im Regelfall zu ganz erheblichen Investitionen führt, denn die Anforderungen für Wohnraum unterliegen erheblich strengeren Vorschriften.
Wenn die Baubehörde insofern von Ihnen verlangt, dass Sie auf der linken Gebäudehälfte 3 Meter des Gebäudes abreißen sollen, da mit der Wohnbebauung ein Abstand von 3 Meter eingehalten werden und der rechten Seite her auch einkürzen ist, dann handelt es sich sehr wahrscheinlich um Abstandsflächen, die aufgrund von Vorschriften des Brandschutzes einzuhalten sind. Allerdings ist dies für mich aus der Ferne sehr schwer zu beurteilen, ein Architekt, den Sie für die geplante Nutzungsänderung ohnehin einschalten müssen, könnte Ihnen nach Besichtigung der Örtlichkeiten wesentlich mehr dazu sagen. Dies gilt auch für die Pergola sowie die Überdachung der linken 3 Meter, hier muss konkret anhand der Örtlichkeiten geprüft werden, ob dies unter Zugrundelegung der Bauvorschriften so rechtmäßig ist oder nicht.

Jedenfalls kann ich abschließend nur festhalten, dass, wenn eine Baubehörde überhaupt eine Umnutzung einer Werkstatt in Wohnraum genehmigt, in der Praxis dies von der Baubehörde nur unter ganz erheblichen kostenträchtigen Auflagen genehmigt wird.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2016 | 17:03

Sehr geehrter Herr Dratwa,
vilen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Eine Nachfrage habe ich noch bezüglich der vorzulegenden Unterlagen beim Bauamt:

Das Bauamt fordert nun, bei unseren 4 Bauantrag, völlig unerwartet einen

Lageplan nach §2 Abs. 4 Nr. 1,2,3,5,7,13, 14 BauuntPrüfVO von einer zur Vermessung nach §2 des Landesgesetzes über das amtliche Vermessungswesen befugten Person.

Bisher war von solch einer Notwendigkeit nie die Rede. Die Grundstückgrenzen waren nie ein Diskussionspunkt. Warum kann dies gefordert werden? Auch die Nachbarn benötigen keine erneute Grenzfeststellung. Auch unser Arshitekt ist der Meinung, dass dies nicht vonnöten ist. Ein einfacher Lageplan aus dem katasteramt wäre aus seiner Sicht ausreichend.

Wir haben Bedenken, dass sich bei Vorlegen des Lageplanes wieder neue Fragen ergeben und sich unser Bauvorhaben bis zum ...Tag verzögert.

Was kann das Bauamt noch alles fordern und so den Fortschritt verzögern?

Vielen Dank für Ihre Rückantwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2016 | 19:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

vorab gestatte ich mir den Hinweis, dass Ihre Nachfrage sich nicht konkret auf die ursprüngliche Fragestellung bezieht und somit eine neue Frage enthält, die von der Nachfragefunktion nicht gedeckt ist.

Dennoch erlaube ich mir kurz darauf hin zu weisen, dass die Anforderung eines amtlichen Lageplans gem. der BauPrüfVO durch das Bauamt durchaus sehr häufig ist, insbesondere wird vielfach von den Baubehörden verlangt, dass dieser Lageplan und die Grund- und Geschossflächenberechnungen von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur anzufertigen bzw. durchzuführen sind.
Sie werden also um die Erstellung eines amtlichen Lageplan nicht herumkommen, denn anders wird die Baubehörde überhaupt nicht in die Prüfung einer Nutzungsänderung zum Wohnen einsteigen, welche weiteren Anforderungen die Baubehörde noch stellen wird, kann ich ohne die Örtlichkeiten zu kennen nicht sagen, insoweit müsste Ihnen Ihr Architekt, der ohnehin den Nutzungsänderungsantrag stellen muss, konkretere Auskunft geben dürfen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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