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Nutzungsänderung / Stellplatzbedarf NRW


01.10.2007 09:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



In einer Gemeinde in NRW habe ich ein Ladenlokal angemietet.
Genehmigungsbehörde für die Nutzungsänderung ist der Kreis.
Ich erhalte derzeit keine Genehmigung zur Nutzungsänderung, da angeblich Stellplätze fehlen.
Bisherige Nutzung: Einzelhandel, neue Nutzung: Einzelhandel

Das Gebäude wurde 1980 genehmigt.
EG 2 Ladenlokale, ca 100 + 120 qm.
OG 1 Arztpraxis
OG2 Labor
DG 3 kleine Wohnungen
Im Bauantrag/Baugenehmigung wurden insg. 15 Stellplätze nachgewiesen, davon 3 mit Baulast auf dem Nachbargrundstück.
Die gesamte Gegend ist zugebaut, zusätzliche Stellplätze können nicht erstellt werden.

1) Die 3 Stellplätze mit Baulast gesicherten Stellplätze auf dem Nachbargrundstück existieren nicht mehr, dort steht seit wenigen Jahren ein Haus. Wer konnte die Vernichtung dieser Stellplätze (der Baulast) genehmigen?

2) Ich eröffne im 120qm Lokal einen Backshop, benutze davon ca. 60qm als Lager/Vorbereitungsraum und 60qm als Verkaufsfläche. Der Kreis fordert hierfür 2 Stellplätze und sagt ich hätte nur einen. Der Bedarf von 2 Plätzen für dieses Ladenlokal liegt m.E. am unteren Rand des möglichen, also kann kein zusätzlicher Stellplatzbedarf zu bisherigen Nutzungen vorhanden sein. Muß bei diesem Minimumbedarf überhaupt ein/der Stellplatzbedarf erneut nachgewiesen werden?

3) Gibt es keinen Bestandsschutz der bei einer Nutzungsänderung von Einzelhandel zu Einzelhandel die Sachlage erheblich vereinfacht?

4) Trotz schriftlicher Anfrage beim Kreis habe ich bisher keine Begründung mit Angabe der entsprechenden aussagekräftigen Gesetzestexte erhalten. Bin ich als Mieter berechtigt dies zu verlangen?

5) Obwohl es eine Stellplatzzuordnung gibt wird mit dem Hinweis auf die insg. fehlenden Stellplätze mein Antrag nicht bewilligt. Die damals genehmigten Plätze waren halt zu klein oder tlw. nicht vernünftig anfahrbar (gefangene Plätze), obwohl sie so genehmigt waren und keine baulichen Änderungen mehr vorgenommen wurden. Kann so pauschal gehandelt werden?

Der Eigentümer droht jetzt mit fristloser Kündigung (per heute), da ich bisher keine Miete gezahlt habe. Außerdem müssen rund 50.000 € Investitionen in das Ladenlokal irgendwie finanziert werden.

Sofern ich mich bei weiteren Nachfragen beim Kreis auf §§ berufen kann bitte ich um Quellenangaben, vielen Dank

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Sehr geehrter Ratsuchender,



zunächst müssen Sie STRIKT zwischen der Nutzungsänderung und dem Mietvertrag unterscheiden.


a)
Der Vermieter kann in der Tat kündigen, wenn Sie den vereinbarten Mietzins nicht zahlen. Ob im Mietvertrag eine besondere Nutzungsmöglichkeit vom Vermieter zugesichert worden ist, wird aber dabei eine wesentliche Rolle spielen. Daher sollte der MIETVERTRAG schnellstens geprüft werden, um dann ggfs. den Vermieter in die Pflicht zu nehmen, die vertragliche Nutzung zu gewährleisten.


b)
Hinsichtlich der Nutzungsänderung ist das Verhalten des Kreises nicht zu verstehen.

Nach § 51 BauO NRW kann zwar eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen verlangt werden. Diese lagen aber ursprünglich vor!

Die Nutzungsänderung wäre nur dann wie ein Neuantrag zu behandeln, WENN eine WESENTLICHE Änderung der Nutzung vorliegen würde. Und genau diese liegt nicht vor, da es zuvor ein Ladenlokal gewesen ist, Sie nun einen vergleichbaren Backshop betreiben wollen.

Da es schon an einer wesentlichen Nutzungsänderung nach § 51 BauO NRW fehlt, können hier mE nicht die Grundsätze der Neugenehmigung herangezogen werden.


c)
Daneben regelt aber auch § 51 Abs. 5 BauO NRW, dass für den Fall, dass diese Stellplätze nicht beigebracht werden können, dann eine Ausgleichszahlung erfolgen kann.

Auch dieses müsste (wenn man fäschlicherweise von einer erheblichen Nutzungsänderung ausgehen würde) dann vom Kreis beachtet werden - all dieses liegt aber nach Ihren Angaben nicht vor, so dass Sie gegen die Versagung unbedingt und ggfs. im Eilverfahren angehen sollten.

Die Chanchen sehe ich hier als gut an, dass Sie auch mit einem Eilantrag durchdringen werden.


d)
Hier kann man Ihnen also nur dazu raten, SOFORT inen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, wobei dieser dann aber auch (siehe oben) unbedingt den Mietvertrag genaustens prüfen sollte.




Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2007 | 20:48

Ich versuche einen Rechtsstreit zu vermeiden.

Am 18.10.07 tagt der Bauausschuss der Gemeinde und beschliesst hoffentlich den Ablöseantrag meines Vermieters für den Stellplatz.

Mein Vermieter meint aber, daß er rückwirkend zum MV-Beginn am 1.9.07 Miete zu erhalten hätte.

Im Mietvertrag steht hierzu in

§ 1 Mietzweck: Zum Betrieb eines Backshops werden folgende Räume vermietet ....

und

§ 4 Der Vermieter haftet nicht dafür, dass die für den Gewerbebetrieb des Mieters notwendigen behördlichen Genehmigungen aus in der Person des Mieters liegenden Gründen nicht erteilt werden können (wortwörtlicher Text)

Das Problem liegt aber nicht an meinem Gewerbe sondern am Gebäude.
Hat mein Vermieter den heute schriftlich geäusserten Anspruch auf die rückwirkende Miete??, ab (positivem) Ende der Ausschuss-sitzung zahle ich sowieso.

Der MV stammt von Mitte Juni.
Mündlich vor Zeugen wurde vereinbart dass wir bereits Regale.. ins Lokal stellen dürfen und wenn wir zum 1.8. eröffnen müssten wir erst ab 15.8. Miete zahlen.
Am 6.8. haben wir den Nutzungsänderungsantrag gestellt, viel zu spät wie mein Vermieter meint. Allerdings wollte das Amt soger die Aufstellung der Einrichtung haben, und wegen Urlaubs ging es nicht schneller.

Die Miete sollen wir entgegen dem MV (1.9.) bereits ab 15.8. zahlen.

Wir haben keine Möglichkeit die Eröffnung zu bewerben, lediglich Möbel und Geräte stehen im Laden.

Vielen Dank
Mitte AUgust haben wir dann vom Stellplatzproblem erfahren.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.10.2007 | 14:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

so, wie Sie den Mietertrag zitiert haben, hat der Vermieter keinen Anspruch.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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