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Nutzungsänderung Pizza-Service im Allg. Wohngebiet

17.09.2012 10:25 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren

Es geht um einen Nutzungsänderungsantrag für einen Pizza-Lieferservice.

Hier die Eckdaten:

Gebiet: Allgemeines Wohngebiet

Letzter genehmigter Stand: Bierstube

Status: Die Bierstube ist von der Eigentümergemeinschaft wegen Geruchsemissionen und starken Lärmemissionen rausgeklagt worden.
Hierüber gibt es ein Gerichtsurteil aus dem Jahre 1980 (Aktenzeichen 2Z66/79) welches u.a. folgendes besagt:

"(…) die in der Teilungserklärung als Laden bezeichnete Einheiten dürfen weder als Cafe noch als sonstige Gaststätte betrieben werden."

Die Sprecherin der Eigentümergemeinschaft bzw. der sogenannten Angrenzer besuchte mich letztens und meinte, dass ich mir den Einbau der Gastrogeräte sparen solle, weil die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der privatrechtlichen Einspruchsmöglichkeit innerhalb eines Monats nach eventuell erteilter Nutzungsänderung durch die Behörde, auch tatsächlich Einspruch legen werde.

Laut der Sprecherin der Eigentümergemeinschaft gilt folgendes:
Ein reiner Pizza-Lieferservice ist in einem Allgemeinen Wohngebiet sowieso nicht erlaubt, wohl aber eine Gaststätte mit zusätzlichem Lieferservice.

Sollte ich also auf Basis eines reinen Lieferservice eine Nutzungsänderung erhalten, und danach sieht es aus, würde die Eigentümergemeinschaft auf Basis der Gesetzeslage erfolgreich dagegen klagen können, weil ja ein reiner Lieferservice im Allgemeinen Wohngebiert nicht erlaubt ist. Und sollte ich anschließend das Ganze "Gaststätte mit zusätzlichem Lieferservice" o.ä. umbenennen, dann ginge das auch nicht, weil es ja dem o.a. Gerichtsurteil widerspricht.
Im Übrigen sei eine erteilte Nutzungsänderung welche im Widerspruch zur Teilungserklärung oder zu Gerichtsurteilen steht, nichtig und ich hätte noch nicht einmal die Möglichkeit Schadensersatz von der Behörde zu verlangen.

Weiter hieß es, sei in den letzten 30 Jahren öfters hier geklagt worden und es gebe sogar ein Gerichtsurteil, welches den Pizzaservice als nicht erlaubten Betrieb ausdrücklich erwähnt (ich kann das nicht prüfen, aber gehen wir mal davon aus, dass es stimmt).

Mein Entwurfsverfasser ist der Meinung, dass einmal eine öffentlich-rechtlich erteilte Nutzungsänderung seitens der Behörde i.d.R. privatrechtlich nicht anfechtbar sei und ich solle mir keine Sorgen machen und mit dem Einbau der Geräte fortfahren. Die Eigentümer können klagen so viel sie wollen. Nur Geruchs- oder Lärmemissionen könnten mir Probleme machen (die sind in meinem Fall aber nicht gegeben!).

Frage: Hat die Sprecherin der Eigentümer mit Ihren Aussagen Recht? Denn wenn ja, dann kann ich mir die Eröffnung sparen.

Danke für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen aus München

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts. (Baugenehmigung, Nutzungsänderung) und des zivilen Nachbarrechts (Nachbarrechtsgesetz, BGB), sowie dem Wohnungseigentumsgesetz.


Da Baugenehmigungen (und sonstige Bauerlaubnisse) grundsätzlich unbeschadet privater Rechte Dritter (z.B. Eigentumsverhältnisse, privates Nachbarrecht) erteilt werden (Art. 16 Abs. 5 BayBO), und die Baugenehmigungsbehörden nur öffentlich-rechtliche Vorschriften (z.B. BImschG für Lärm- und Geruchsimissionen, öffentliches Nachbarrecht (z.B. Brandschutz)) zu prüfen haben(Art. 54 Abs. 2 BayBO), kann es zu der Konstellation kommen, daß obwohl eine behördliche Genehmigung vorliegt (und hier z.B. Nachbar- und Anwohnereinwendungen nicht eintsprochen wurden), die sogenannt Drittbetroffenen im Genehmigungsverfahren anschliessend oder zeitgleich zivilrechtlich klagen.

Sie benötigen also eine behördliche Genehmigung UND eine zivilrechtliche Erlaubnis (Vertrag) bzw. Möglichkeit die Genehmigung umzusetzen. Das verkennt Ihr "Entwurfsverfasser" (und womöglich auch Ihr Vermieter).

Das von Ihnen zitierte Urteil lässt zudem vermuten, daß der (Wohnungs-)Eigentümer Ihrer Räumlichkeiten, von den übrigen Eigentümern (der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Gesamthandsgemeinschaft) in der Vergangenheit mehrfach erfolgreich vor den Zivilgerichten verklagt wurden.

Die fehlende behördliche Genehmigung - zu denken wäre an eine Erleichterungm Ausnahme oder Befreiung von den bauplsnungrechtlichen Vorschriften (BauGB, Bebauungsplan) iVm BauNVO)- , mögliche Geruchs- oder Lärmemissionen (auch durch den Lierferverkehr), sowie sonstige etwaige Vorbehalte stehen damit Ihrem Vorhaben derzeit wohl entgegen.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.

Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte Interesse an einer weiteren Mandatierung.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen aus dem Großraum Mannheim



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt


Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Festnetz : (06201) 49 42 44

Rückfrage vom Fragesteller 17.09.2012 | 13:16

Sehr geehrter Herr Lautenschläger

Vielen Dank für Ihre Antwort.

1. Angenommen ich kriege die Nutzungserlaubnis (danach sieht es nämlich aus).

2. Angenommen ich hätte keine Geruchs- und Lärmemissionen (die hätte ich in der Tat nicht, auch keine Lieferverkehremissionen)

Wie will die Eigentümerschaft mir die zivilrechtliche Erlaubnis verweigern (ich vermute mal als Laie, dass sie das begründen muss)?
Emissionen gibt es keine (wir gehen einfach mal davon aus).
Indem sie sich auf das Gerichtsurteil beruft?

Viele Grüße aus München

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.09.2012 | 13:35

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die allerdings eher eine Fallvariante ist.

Die Eigentümergemeinschaft (Mehrheit) wird sich auf bestehende Verträge - insbesondere den Teilungsvertrag - berufen. Denkbar wäre z.B. auch eine erhöhte Bransgefahr und danmit die Frage nach der Versicherbarkeit. Im Vordergrund dürften Rechte/Argumente aus Eigentum stehen (Wertminderung o.ä.).

Das(die) Urteil(e) gelten zwar nur inter pares (also unter den damals streitenden Prozessparteien), allerdings muß erwartet werden, daß neue Urteile Ihnen gegenüber ähnlich ausfallen.

Einzelheiten müssten Sie bei der Eigentümergemeinschaft erfragen bzw. müssten sich aus dem Urteil ergeben. Falls Sie das Gericht kennen (vermutlich Amts- oder landesgericht) könnte ich versuchen im Rahmen einer weiteren Mandatierung das Urteil zu beschaffen.


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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