Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Aus Ihren Angaben lässt sich Ihr Kenntnisstand um die Formalien in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schließen. Nutzen Sie bitte für vertiefende Fragen die kostenfreie Nachfrage.
Der Umbau und die Nutzungsänderung eines Sondereigentums von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf grundsätzlich der Vereinbarung aller WEG-Mitglieder. Alle Mitglieder der WEG müssen notariell die Nutzungsänderung erklären, indem die Gemeinschaftsordnung, die meist in der Teilungserklärung mit enthalten ist, für Ihr Sondereigentum angepasst bzw. abgeändert wird.
Gibt es Ausnahmen? Ja.
Zunächst kann schon in der Gemeinschaftsordnung die alternative Nutzung des Sondereigentums als Wohnungs- und/oder Teileigentum enthalten sein.
Des Weiteren kann die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten, nach der es eines (in der Regel) einfachen Mehrheitsbeschlusses genügt, um diese Nutzungsänderung umzusetzen.
Hier müssen Sie einen Blick in die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung werfen und mir ggf. im Wege der Nachfrage Informationen nachreichen.
Wenn diese Ausnahmen nicht zutreffen, dann müssen alle Eigentümer vor den Notar möglicherweise müssen zudem noch dinglich Berechtigte der Änderung notariell zustimmen (meist Grundschuldgläubiger).
Wenn diese Tatsache vorliegt und alle Eigentümer zustimmen müssten, kann es in der Tat zu einer erpresserischen Situation gereichen.
Diese Situation könnten Sie dann nur in einem Nachgeben oder "Nachzahlen" zu Ihren Gunsten lösen. Zwingen können sie die anderen nicht.
Aber Sie können den Spieß umkehren, und allen damit "drohen", Ihr Sondereigentum an einen Pächter weiter zugeben, der das Restaurant darin weiter führt.
In diesem Zusammenhang muss ich darauf hinweisen, dass ohne weiteren Sachverhalt ich davon ausgehe, dass Ihnen die anderen WEG-Mitglieder die notwendigen Umbauten für Ihren bisherigen Restaurantbetrieb zu Unrecht verweigerten. Sie hätten die Beschlussfassung zu diesen Umbauten, um die Auflagen erfüllen zu können, notfalls von den sich weigernden WEG-Mitgliedern einklagen können.
Wenn die Verweigerung seitens der Baubehörde erfolgte, hat die Prüfung für den bisherigen Restaurantbetrieb anhand der ursprünglichen Baugenehmigung zu erfolgen, wofür Ihr Sachverhalt keinen Anhalt bietet.
Grundsätzlich umfasst der (aktive) Bestandsschutz jedoch auch genehmigungsbedürftige Umbauten, die notwendig werden, um den bisher ausgeübten (geschützten) Bestand (Restaurant) fortzusetzen.
Ihre Angabe "in einem Wohngebiet" ist insoweit unklar. Denn in reinen Wohngebieten ist ein Restaurant nicht einmal ausnahmsweise zulässig. Ein solches reines Wohngebiet kann aber auch nicht vorliegen.
Da aufgrund Ihres Bestandes (Restaurant) es sich im Umkehrschluss nicht (mehr) um ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO handeln kann.
Es müsste sich z.B. als allgemeines Wohngebiet darstellen. Nach § 4 BauNVO sind in diesen Baugebieten Schankgaststätten ohne Ausnahme zulässig.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Unsere Kanzlei vertritt Sie bundesweit.
Mit freundlichen Grüßen
