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Nutzungsänderung Gewerbefläche


| 02.11.2016 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Die Umwidmung des Sondereigentums von Teileigentum zu Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer und der Eintragung ins Grundbuch bzw. Änderung der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung. Ausnahme bilden vereinbarte Öffnungsklauseln.


Ich habe ein Restaurant 2007 gekauft aber die mit Eigentümmer haben mir ständig alles Verboten was die Auflagen von Brandschutz oder Hygeneauflagen betrift. Jetzt möchte ich das Restaurant in Wohnungen Umbauen die Eigentümer gemeinschaft. Will mir aber Vorscheiben wie ich diese Umbauen soll das ist eine Abgeschossene Einheit die nur Innerhalb des Sonndereigentums Umgbaut wird ausgenommen die Fenster diese werden den anderen Fenstern angepasst. Können sie mir das Vorscheiben wie ich Umzubauen habe. Die Nutzungsänderung mus ich Beantragen und auf dieser Tatsache wollen sie mich erpressen das ich so umbaue wie sie es wollen sonnst würden sie der Nutzungsänderung nicht zu stimmen.
Kann das Eigentlich ein WEG Beurteilen und bestimmen was auf Sie zukommt
wenn ich das Restaurant weiter betreiben soll Wegen der Vorgaben wie Brandschutz, Hygene vorschriften, Und mir wird immer gesagt das es einen Bestanzschutz gebe für das Gebäute was aber für das Restaurant nicht zutrift wenn es neu Verpachtet wird müssen alle Auflagen erfüllt werden. was mir immer Verweigert wurde. Und die Umsätze auch Rückläufig sind und ich aus Gesundheitlichen Gründen geschlossen habe. Es sind vier Eigentühmer, das Restaurant ist in Hessen und in einem Wohngebiet.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Aus Ihren Angaben lässt sich Ihr Kenntnisstand um die Formalien in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schließen. Nutzen Sie bitte für vertiefende Fragen die kostenfreie Nachfrage.

Der Umbau und die Nutzungsänderung eines Sondereigentums von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf grundsätzlich der Vereinbarung aller WEG-Mitglieder. Alle Mitglieder der WEG müssen notariell die Nutzungsänderung erklären, indem die Gemeinschaftsordnung, die meist in der Teilungserklärung mit enthalten ist, für Ihr Sondereigentum angepasst bzw. abgeändert wird.

Gibt es Ausnahmen? Ja.

Zunächst kann schon in der Gemeinschaftsordnung die alternative Nutzung des Sondereigentums als Wohnungs- und/oder Teileigentum enthalten sein.

Des Weiteren kann die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten, nach der es eines (in der Regel) einfachen Mehrheitsbeschlusses genügt, um diese Nutzungsänderung umzusetzen.

Hier müssen Sie einen Blick in die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung werfen und mir ggf. im Wege der Nachfrage Informationen nachreichen.

Wenn diese Ausnahmen nicht zutreffen, dann müssen alle Eigentümer vor den Notar möglicherweise müssen zudem noch dinglich Berechtigte der Änderung notariell zustimmen (meist Grundschuldgläubiger).

Wenn diese Tatsache vorliegt und alle Eigentümer zustimmen müssten, kann es in der Tat zu einer erpresserischen Situation gereichen.

Diese Situation könnten Sie dann nur in einem Nachgeben oder "Nachzahlen" zu Ihren Gunsten lösen. Zwingen können sie die anderen nicht.

Aber Sie können den Spieß umkehren, und allen damit "drohen", Ihr Sondereigentum an einen Pächter weiter zugeben, der das Restaurant darin weiter führt.

In diesem Zusammenhang muss ich darauf hinweisen, dass ohne weiteren Sachverhalt ich davon ausgehe, dass Ihnen die anderen WEG-Mitglieder die notwendigen Umbauten für Ihren bisherigen Restaurantbetrieb zu Unrecht verweigerten. Sie hätten die Beschlussfassung zu diesen Umbauten, um die Auflagen erfüllen zu können, notfalls von den sich weigernden WEG-Mitgliedern einklagen können.

Wenn die Verweigerung seitens der Baubehörde erfolgte, hat die Prüfung für den bisherigen Restaurantbetrieb anhand der ursprünglichen Baugenehmigung zu erfolgen, wofür Ihr Sachverhalt keinen Anhalt bietet.

Grundsätzlich umfasst der (aktive) Bestandsschutz jedoch auch genehmigungsbedürftige Umbauten, die notwendig werden, um den bisher ausgeübten (geschützten) Bestand (Restaurant) fortzusetzen.

Ihre Angabe "in einem Wohngebiet" ist insoweit unklar. Denn in reinen Wohngebieten ist ein Restaurant nicht einmal ausnahmsweise zulässig. Ein solches reines Wohngebiet kann aber auch nicht vorliegen.

Da aufgrund Ihres Bestandes (Restaurant) es sich im Umkehrschluss nicht (mehr) um ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO handeln kann.

Es müsste sich z.B. als allgemeines Wohngebiet darstellen. Nach § 4 BauNVO sind in diesen Baugebieten Schankgaststätten ohne Ausnahme zulässig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Unsere Kanzlei vertritt Sie bundesweit.


Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 04.11.2016 | 15:50


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"Wenn Erbresung zur Eigentümergemeinschaft gehört dann sollte man es ändern können.
Aber ich glaube es liegt auch am Anwald wie man was Darstehlt ob richtig oder Falsch haubtsache ich habe gewohnen.
Und man kann sich dann auch noch da mit Brüsten ob es ide Wahrheit ist steht auf einem anderem Blatt.
Und die Richter könnten auch mal eine Vorortbegehung machen aber warum ob es stimmt was die Akte aussagt ist doch egal.
Haubt sache ich habe ein Urteil ende und aus."
Stellungnahme vom Anwalt:
Es tut mir leid, wenn Sie negative Erfahrungen mit der deutschen Rechtsprechung hatten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegt besonderen Regeln. Wenn das Gesetz für Änderungen an der Teilungserklärung Allstimmigkeit vorsieht, kann es dazu führen, dass sich einige Eigentümer nur um Recht zu haben, gegen Ihr Anliegen stemmen und andere Eigentümer sich ihre Zustimmung vergolden lassen. Natürlich ist dabei nicht die Erpressung im strafrechtliche Sinne, sondern die landläufige Auffassung gemeint.