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Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnungen abgelehnt - was tun?

| 11.09.2013 23:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Im Innenbereich nach § 34 BauGB entfaltet ein Flächennutzungsplan keine unmittelbaren Rechtswirkungen gegenüber dem Antragsteller eines Bauvorhabens (Bauvoranfrage). Für die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung kommt es allein auf die Vorgaben des § 34 BauGB an.

Ich habe in meiner Stadt (in Sachsen) am Stadtrand mitten in einem Wohngebiet einen seit 2 Jahren zu 90 % leerstehenden Kaufhallen-Dienstleistungskomplex mit Parkplätzen aus DDR-Zeiten gekauft und will diesen zu großen Wohnungen umbauen. Die Nachfrage nach sozial bezahlbaren großen Wohnungen, also mit 5 bis 8 Zimmern für kinderreiche Familien ist enorm groß. Zu den Wohnungen will ich kleine Mietergärten zuordnen. Nun bekam ich von der Stadt auf meine Bauvoranfrage zur Nutzungsänderung eine Ablehnung ("versagt"). Begründung: die Stadt hat seit 2006 einen "wirksamen vom Stadtrat beschlossenen" Flächennutzungsplan und der sieht dort langfristig den Rückbau aller noch stehenden Wohnblöcke/ Plattenbauten vor (Rückbau von aussen nach innen) und es ist als Wiese und Wald im zukünftigen Außenbereich vorgesehen. In unmittelbarer Nachbarschaft von 200 bis 600 Metern stehen derzeit mehrere Plattenbauten, vollsaniert und zu 95% voll vermietet und dazwischen sogar vor 10 Jahren genehmigte neue Häuser. Durchgeführte Vollsanierungen und Neubauten der Großvermieter bezeichnet die Stadt selbst als Fehler aufgrund von Fehleinschätzungen. Nun will sie großflächigen strategisch geplanten Rückbau. Ich weiß jetzt nicht, ob es eine Chance hat, meine 4wöchige Widerspruchsfrist zu nutzen. In meiner Stadt sind alle Wohnungsgrößen gesucht, der Mietpreis klettert schon auf 7 EUR /qm, da durch weitere Abrissplanungen der verfügbare sichere Wohnraum mittlerweile Mangelware wurde. Der Flächennutzungsplan geht von Prognosen eines weiteren Bevölkerungsrückgangs (wegen Sterbefälle) aus, glaubt, dass bis 2030 noch weitere 10.000 Menschen weniger werden und deshalb der Abriss fortgesetzt werden müsste. Ich sehe das aber anders, denn die Familien ziehen aus ländlichen Bereichen wieder verstärkt in die Stadt (kurze Wege, Verzicht auf Zweit-PKW, Kitas, Schulen, Einkauf, Ärzte usw.). Als Immobilienmakler mit 20 Jahre Markterfahrung vor Ort in dieser Stadt kann ich das sehr gut beurteilen. Doch wie kann man gegen einen gültigen FNP eine Umnutzung Gewerbe zu Wohnraum durchsetzen ? Natürlich sind dann "meine" 30 neuen Wohnungen Konkurrenz zur städtischen Wohnungsgesellschaft. Ist das der eigentliche Grund für den Versagungsbescheid? Wie stark zählt ein Recht als Grundstückseigentümer, wenn rings um das Grundstück noch etwa 10 fast vollständig vermietete und gut sanierte Wohnblöcke aus den 80er und 90er Jahren stehen, welche wegen der drauf lastenden Modernisierungskredite auch noch weitere 20 Jahre stehen werden ? Es ist doch noch kein Außenbereich nach BauGB! So ein FNP ist doch nur eine perspektivische Stadtplanung oder? Werden damit nicht Eigentümerrechte beschnitten?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ein Flächennutzungsplan entfaltet in einem im Zusammenhang bebauten Innenbereich nach § 34 BauGB, für den kein Bebauungsplan erlassen worden ist, nach außen gegenüber dem bauwilligen Bürger keine Rechtswirkungen. Die Stadtverwaltung darf Ihre Bauvoranfrage daher nicht rechtswirksam mit dem Argument ablehnen, Ihr Vorhaben stehe im Widerspruch zu einem Flächennutzungsplan. (Etwas anderes gilt für den unbeplanten Außenbereich nach § 35 BauGB: Hier darf ein Vorhaben nach Absatz 1 öffentlichen Belangen nicht entgegenstehen. Dies ist nach § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB insbesondere dann der Fall, wenn das Vorhaben den Darstellungen eines Flächenutzungsplans widerspricht.)

Entscheidend kommt es in Ihrem Fall also darauf an, ob sich der von Ihnen erworbene Gebäudekomplex im Außenbereich oder in einem im Zusammenhang bebauten Innenbereich befindet. Nach Ihren Angaben befindet sich der Komplex zwar am Stadtrand, ist aber von mehreren Wohnblöcken/Plattenbauten im Abstand von 200 - 600 Metern, und dazwischen in den letzten 10 Jahren genehmigten kleineren Häusern, umgeben. Dies spricht dafür, dass sich Ihr Komplex in einem im Zusammenhang bebauten Innenbereich befindet.

Dann kommt es nach § 34 Abs. 1 BauGB rechtlich allein darauf an, ob sich die von ihnen beabsichtigte Nutzungsänderung nach Art und
Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein
danach, ob es nach der Baunutzungs-Verordnung (BauNVO) in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a
erlassenen Verordnung (= BauNVO) bezeichnet sind.

Das frühere Einkaufszentrum ist zusammen mit den Wohnblocks/Plattenbauten errichtet worden; insoweit ist es naheliegend, dass es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Nach Ihrer Beschreibung entspricht die nähere Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO (geprägt durch Wohnungen und der Versorgung der Umgebung dienenden Läden).

Hier ist eine Umwandlung der Nutzung von Läden in Wohnungen auf jeden Fall zulässig, zumal - abgesehen von den kleinen Mietergärten - äußerlich nichts geändert werden soll.

Selbst wenn es zukünftig zu dem strategischen Rückbau von Wohnungen in der Umgebung kommen sollte, können Sie sich hiergegen auf den aus der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG fließenden baurechtlichen Bestandsschutz berufen.

Gegen die Versagung der Bauvoranfrage können Sie sich daher mit guter Aussicht auf Erfolg rechtlich zur Wehr setzen. Von daher empfehle ich Ihnen, gegen den versagenden Bescheid der Verwaltung innerhalb der Frist Widerspruch einzulegen, und im Falle der Zurückweisung des Widerspruchs Klage vor dem Verwaltungsgericht zu erheben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2013 | 13:57

Die Bauvoranfrage ist also rechtlich genauso zu beantworten, als wenn ich einen Bauantrag gestellt hätte? Bei meiner weiteren Recherche im Internet entspricht Ihre Antwort der klaren Rechtslage. Doch dass muß doch ein Bauamtsleiter wissen, dass der FNP für mich als Bürger nicht bindend ist, solange ich mich an das BauGB, weil Innenbereich nach §34, halte. Könnte mir die Einfachheit meiner Bauvoranfrage, wo ich einfach nur meinen Wunsch der Nutzungsänderung von Gewerbe/Dienstleistung in Wohnraum angefragt habe, zum Verhängnis werden? Es müssen also nicht zwingend schon Baupläne mit Bestand und Neuaufteilung beigefügt werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2013 | 14:16

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Bauvoranfrage ist nicht dasselbe wie ein Bauantrag. Der Gegenstand einer Bauvoranfrage kann auch darauf gerichtet sei, ob eine bestimmte Nutzungsänderung generell zulässig ist. Eine Bauvoranfrage muss nicht so detailliert sein wie ein Bau- oder Nutzungsänderungsantrag. Im Übrigen ist die Behörde im Rahmen der Anhörung gehalten, den Anfragenden darauf hinzuweisen, wenn aus ihrer Sicht noch Unterlagen fehlen und ihm Gelegenheit zur Nachreichung zu geben.

In Ihrem Fall wurde die "Versagung" der Anfrage - wie Sie mitteilen - auch nicht mit fehlenden oder unzureichenden Unterlagen begründet, sondern dezidiert mit der Nichtübereinstimmung zum FNP. Sicher sollte ein Bauamtsleiter wissen, dass dieser Umstand rechtlich irrelevant ist - aber auch Behördenmitarbeiter sind nur Menschen und können irren oder Wissenslücken haben. Oder sie sind subaltern und setzen sich ganz bewusst über die Rechtslage hinweg.

Die Verwaltung ist kein neutrales, objektiv entscheidendes Gericht, sondern wahrt die Interessen ihres Dienstherrn (Bürgermeister, Stadtrat). Zuweilen schießen die Entscheider dabei übers Ziel hinaus. Gerade gegen solche Fehlentscheidungen gibt es die gesetzlichen Möglichkeiten des Widerspruchs und der Anfechtungsklage.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.09.2013 | 14:25

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