Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:
1.
Da Sie die Änderung der (genehmigten) Benutzungsart bzw. die Änderung der Zweckbestimmung einer baulichen Anlage vornehmen möchten, handelt es sich nicht nur rein tatsächlich, sondern auch rechtlich gesehen um eine grundsätzlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.
2.
Eine solche Nutzungsänderung unterfällt grundsätzlich dem Begriff des "Vorhabens" i.S. des § 29 BauGB. Entscheidend ist deshalb die planungsrechtliche Zulässigkeit der Umgestaltung Ihrer Gewerbeimmobilie in ein Wohnhaus.
3.
Die von Ihnen beabsichtigte Umgestaltung setzt, ebenso wie die Errichtung, Änderung oder der Abriss einer baulichen Anlage, eine Baugenehmigung nach Maßgabe der Vorschriften der Landesbauordnung voraus.
Demensprechend sollten Sie einen Architekten mit der Zeichnung der für den von Ihnen vorgesehenen Umbau erforderlichen Bauzeichnungen beauftragen. Dieser wird sodann auch die erforderliche Bauanzeige gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vornehmen und auf Erteilung einer Baugenehmigung hinwirken, die auf Grund der Änderung der bisher bestehenden gewerblichen Nutzung erforderlich ist, wie sich aus § 62 Abs. 1 der BauO M-V ergibt.
4.
Entscheidend für das Genehmigungserfordernis ist das Vorliegen einer Nutzungsänderung, die die Funktion, die rechtliche Qualität der bisherigen zulässigen Nutzung ändert, so dass sich die Frage der Erteilung einer Baugenehmigung auch aus bodenrechtlicher Sicht neu stellt.
So wie Sie mir Ihren Fall geschildert haben unterscheidet sich die neue Nutzung von der bisherigen Nutzung in so erheblichem Maße, dass für die veränderte Bausubstanz andere oder weitergehende Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art bestehen.
5.
Dementsprechend hat das Bundesverwaltungsgericht z.B. in seinem Urteil vom 11.11.1998, Az. 4 C 50/87 ausgeführt:
Insbesondere steht es mit Bundesrecht im Einklang, dass das Berufungsgericht bei seiner Beurteilung nicht entscheidend darauf abgestellt hat, ob die v e r ä n d e r t e Nutzung f ü r s i c h g e s e h e n öffentliche Belange beeinträchtigen würde, sondern für die Prüfung des Vorhabens am Maßstab des BauGB das Gebäude mit der vom Kläger beabsichtigten n e u e n Nutzung als E i n h e i t in den Blick genommen hat.
Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats ist die bauliche Anlage in ihrer durch die Nutzung bestimmten Funktion zu betrachten. Mit einer Änderung der Funktion verliert ein Vorhaben deshalb als Ganzes seine Identität.
Demzufolge ist Gegenstand der erneuten Beurteilung nicht allein die Nutzungsänderung als solche, sondern die bauliche Anlage in ihrer geänderten Funktion (vgl.BVerwGE 47, 185 <187 f.>; Beschluß vom 14. Juli 1975 - BVerwG 4 B 4.75 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 121).
6.
Diese, seitens des Gerichts wiederholt bestätigte Rechtsprechung hat zur Konsequenz, dass der bebauungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit Ihres Umnutzungsvorhabens nicht nur solche bebauungsrechtlichen Gründe als öffentliche Belange entgegenstehen können, welche die Qualifizierung Ihres Vorhabens als Nutzungsänderung auslösen.
Vielmehr kommen alle der nicht privilegierten baulichen Nutzung des Außenbereichs hinderlichen öffentlichen Belange als Gründe für die Versagung der Genehmigung in Betracht, auch soweit deren Beeinträchtigung nicht schon durch die - isoliert betrachtete - Nutzungsänderung, sondern erst durch das Gebäude mit der ihm zugedachten neuen Funktion als Einheit veranlasst wird.
7.
Auch um die weiteren Voraussetzungen der von Ihnen beabsichtigten Nutzungsänderung nach Maßgabe der örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan) zu gewährleisten, sollten Sie einen Architekten hinzuziehen und einen entsprechend Ihrer Vorgaben gefertigten Bauantrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde stellen.
Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt