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Nutzungsänderung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Aussenbereich

| 20.03.2020 15:40 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Es gilt der Grundsatz, dass der Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB nach Möglichkeit von Bebauung freizuhalten ist.

Wir sind 3 Parteien und haben Interesse an einem Grundstück mit Wohnhaus im Aussenbereich (FFH Land). Das Wohnhaus ist aktuell als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eingetragen. Wir würden gerne eine zweite Einliegerwohnung genehmigen lassen. Spricht irgendetwas gegen eine Nutzungsänderung von einem Einfamilienhaus mit 1 Einliegerwohnung zu einem Einfamilienhaus mit 2 Einliegerwohnungen? Das Haus hat insgesamt 450m2 Wohnfläche wovon die aktuell genehmigte Einliegerwohnung 60m2 vereinnahmt. Die neu hinzukommende Wohnung soll ca 100m2 haben. Und wie stehen die Chancen nach der Nutzungsänderung für diese 3 Teile eine Teilungserklärung mit jeweils eigenem Grundbuchblatt zu erhalten? Lieben Dank vorab für eine Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es gilt der gesetzliche Grundsatz, dass der Außenbereich von Bebauung freizuhalten ist. Deshalb bedarf die Errichtung eines Gebäudes zu allgemeinen Wohnzwecken (und das gilt auch für eine bauliche Erweiterung) stets einer besonderen Rechtfertigung. Das Bauen im Außenbereich regelt § 35 des Baugesetzbuches (BauGB) mit detaillierten Vorgaben.

Sie sollten auf jeden Fall prüfen, ob das vorhandene Gebäude noch Bestandsschutz hat. Das ist der Fall, wenn eine Baugenehmigung vorliegt und die selbständige Wohnnutzung (also keine Betriebswohnung) zwischenzeitlich nicht aufgegeben worden ist. Dann könnten Sie immerhin den Bestand in gleicher Weise weiternutzen (also mit zwei Wohneinheiten).

Der Ausbau des Wohngebäudes auf drei Wohnungen und deren Nutzung durch neue Eigentümer dagegen müsste einem speziellen Erlaubnistatbestand des § 35 Abs. 4 BauGB unterfallen. Das kann ich leider nicht erkennen. Insbesondere dürfte die Privilegierung des Satzes 1 Nummer 5 (Erweiterung eines Wohngebäudes auf höchstens zwei Wohnungen) schon ausgeschöpft worden sein.

Ihr Vorhaben wird sich zu meinem Bedauern aller Voraussicht nach so nicht umsetzen lassen.

Die Bildung von Wohnungseigentum wäre davon unabhängig zu betrachten. Wenn alle Wohnungen abgeschlossen sind und die gesetzlichen Voraussetzungen auch im übrigen gegeben sind, wäre das sicher machbar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2020 | 18:31

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,

besten Dank für Ihre Antwort. Wir würden nur die innere Raumteilung ändern und keine Veränderung an der Kubatur vornehmen. Spricht man dann auch von einer baulichen Erweiterung? Und wäre unser Vorhaben überhaupt eine Nutzungsänderung? Käme denn nicht evtl. auch folgende Regelung zum Tragen: "im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle" ?
Ursprünglich war das Gebäude laut Grundbucheintrag "Wohnhaus, Nebengebäude und Landwirtschaftsfläche". Seither soll angeblich ein Nutzungsänderung zu "Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung" vorgenommen worden sein. Diesen neueren Grundbucheintrag haben wir allerdings nie zu sehen bekommen, weshalb es durchaus sein kann, dass immer noch die ursprüngliche Nutzung "Wohnhaus, Nebengebäude und Landwirtschaftsfläche" aktuell ist. Würde das einen Unterschied für unser Vorhaben machen? Ich danke Ihnen vorab.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2020 | 00:09

Sehr geehrter Fragesteller,

Grundbucheintragungen zur Beschreibung der Liegenschaft spielen für das öffentliche Baurecht keine entscheidende Rolle. Vielmehr kommt es auf die tatsächliche Lage vor Ort und die tatsächliche aktuelle Nutzung des Gebäudes an.

§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB setzt u.a. voraus, dass nicht mehr als zwei Wohnungen entstehen und beide durch den Familienverband des Land- bzw. Forstwirts genutzt werden. Eine dritte Wohnung wäre unzulässig, ob als bauliche Erweiterung oder als Umbau. Deshalb scheidet diese Alternative offensichtlich aus.

Sie spielen weiter auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB an. Dieser hat u.a. folgende Voraussetzungen:

- die (erstmalige!) Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient (Umnutzung von der Betriebswohnung ["landwirtschaftliches Wohngebäude"] zu allgemeinen Wohnzwecken),

- das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz (?),

- die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt (wird erfüllt),

- die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück (?),

- das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden (?),

- das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs (es muss also nach wie vor Land- oder Forstwirtschaft auf der Hofstelle stattfinden!),

- im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle (?),

- es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich.


Diese Voraussetzungen müssten Sie prüfen. Insbesondere: Findet an der Hofstelle noch Land- bzw. Forstwirtschaft statt?

Für eine weitere rechtliche Unterstützung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit mir auf (siehe Kontaktdaten).

Ansonsten wünsche ich Ihnen viel Erfolg. Bleiben Sie gesund!

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.03.2020 | 10:59

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