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Nutzung zu privaten Wohnzwecken

| 24.04.2017 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte/r AnwaltIn,
gilt folgender Sachverhalt steuerrechtlich als Nutzung zu privaten Wohnzwecken:

Die im Jahr 2014 in Berlin gekaufte Wohnung (als Zweitwohnsitz angemeldet) wurde von meinem Mann bis ins Jahr 2017 desöfteren (1 Jahr) bewohnt und in der Zeit auch vollständig renoviert. Ich selbst habe gelegentlich und in Abständen ungefähr 4 Monate im Ganzen da gewohnt und auch von da aus gearbeitet (Homeoffice). Ansonsten habe ich mich vermehrt an meinem Erstwohnsitz aufgehalten. Ich, die alleinige Eigentümerin, möchte die Wohnung nun verkaufen. Steuerfrei geht das nur, wenn mir die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anerkannt wird.

Wie lang muss man innerhalb der 3 Kalenderjahre in der Wohnung gewesen sein, um sie steuerfrei veräußern zu können? Welche Wohn-Nachweise müssten von mir erbracht werden? Und gilt die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken an meinen Ehemann (jedoch nicht dort gemeldet) auch als eigene Nutzung meinerseits?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Ihre Wohnungseigentümerin


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


Das Gesetz geht hier in § 23 Absatz 1 EStG von Folgendem aus:

"... Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden ..."

Die gesetzliche Regelung setzt lediglich in der ersten Alternative die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus.

Im Hinblick auf die zweite Alternative in § 23 Absatz 1 EStG verlangt die Finanzverwaltung, dass der Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht drei volle Kalenderjahre umfassen muss.
Dies bedeutet im Einzelnen, dass der Zeitraum der Eigennutzung zumindest drei Kalenderjahre tangieren muss.
Ausreichend wäre bspw. eine Eigennutzung am 31.12.2014, im vollen zweiten Kalenderjahr 2015 und am 01.01.2016 des dritten Kalenderjahres ausreichend.

Auch ein Leerstand der Wohnung vor der Veräußerung wird dann als unschädlich angesehen, wenn im Jahr der Veräußerung eine Selbstnutzung erfolgt.
Sollte im Jahr der Veräußerung keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgt sein, fordert die Finanzverwaltung insoweit, dass durch die vorherige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zumindest drei Kalenderjahren betroffen worden sein müssen.

Wenn Sie Teile der Wohnung unentgeltlich an Ihren Mann zur Nutzung zu Wohnzwecken überlassen haben, wäre die Nutzung der Wohnung zu Ihren Wohnzwecken noch gegeben, wenn die Ihnen verbleibenden Räume als Wohnung anzusehen sind und ein eigener Hausstand geführt werden kann.

In der unentgeltlichen Überlassung einer gesamten Wohnung liegt dann aber keine Nutzung mehr zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers, vgl. BMF v. 5.10.2000 – IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl. I 2000, 1383.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen. Anderenfalls mögen Sie eine positive Bewertung abgeben.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2017 | 11:38

Sehr geehrter Herr RA Roth,
vielen Dank für Ihre bisherige Beratung.
Leider komme ich mit Ihren Ausführungen nicht recht weiter. Die generellen Richtlinen des EStG hatte ich bereits nachlesen können. Für mich wäre es hilfreich wenn Sie mir bitte noch erläutern könnten, wie lange muss die Wohnung im Jahr der Veräußerung bewohnt gewesen sein? Anders gefragt: Ich verkaufe im Jahr 2017 (2014 inkl.2016 Leerstand und unentgeltliche Überlassung an den Ehemann). Dann müsste ich doch lediglich in diesem Jahr 2017 (Jahr der Veräußerung) darin gewohnt haben?. Wenn ich zB im Juni 2017 verkaufe, reicht es dann wenn ich seit Februar 2017 darin wohne und welche Nachweise muss ich dazu erbringen das ich die Nutzung zu privaten Wohnzwecken belegen kann? Wenn Sie mir das bitte noch beantworten könnten, wäre ich gut informiert. Danke Ihnen im Vorraus,
mit freundlichen Grüßen
Ihre Wohnungseigentümerin

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.04.2017 | 16:23

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Nach Ihren Ausführungen stand die im Jahre 2014 erworbene Wohnung in den Jahren 2014 sowie 2016 leer und 2015 haben Sie die Wohnung unentgeltlich Ihrem Mann überlassen.

In dieser Konstellation ist die Voraussetzung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken schon nicht erfüllt, weil Sie als Eigentümerin des Gebäudes das Wirtschaftsgut weder allein, mit Ihren Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt haben.

Aufgrund der genannten Leerstandszeiträume (2014 und 2015) können Sie den Nachweis des zeitlichen Zusammenhangs mit der Eigennutzung bzw. der Veräußerungsabsicht nicht führen.

Sie können mich gerne per E-Mail bzw. telefonisch kontaktieren, um die Angelegenheit persönlich zu besprechen. Weitere Kosten wären für Sie damit nicht verbunden.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 27.04.2017 | 11:38

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