Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Die allein faktische Wohnnutzung ist leider irrelevant. Sowohl wohnungseigentumsrechtlich müsste dieses genehmigt sein wie auch baurechtlich. Ersteres wäre durch Mehrheitsbeschluss regelbar, aber vorher abzuklären, VOR einem Kauf.
2.
Baurechtlich stellt dieses ggf. eine Nutzungsänderung dar, was ebenfalls VOR einem Kauf beim örtlichen Bauamt mittels einer Auskunft bzw. eines Akteneinsichtsgesuchs abzuklären wäre.
Denkbar ist, dass beide Nutzungen zulässig sind, zumal es keinen Bebauungsplan gibt.
Aber dieses muss dann Inhalt der Baugenehmigung so geworden sein, was nachzuprüfen wäre.
An sich ist außerhalb von reinen Gewerbe- bzw. Industriegebieten eine Wohnung ganz grundsätzlich möglich und genehmigungsfähig, ohne besondere Voraussetzungen, bis auf die solche, die die Wohnung betreffen, Brandschutz, sanitäre Anlagen etc.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen