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Nutzung von Waschmaschine & Trockner - Beschluss versus Hausordnung

| 22.07.2010 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung und hänge seit mehr als 10 Jahren meine Wäsche in der Wohnung auf.
Meine Eigentümergemeinschaft hat einen Beschluss gefasst. Im Beschlussprotokoll steht " Es wurde noch einmal darauf hingewiesen, dass das Trocknen von Wäsche in der Wohnung nicht zulässig ist, als auch die Nutzung von Kondenstrocknern anstatt Ablufttrocknern."

Ich habe unseren Verwalter das Urteil "OLG Frankfurt / Main vom 04.12.2000, Az.: 20 W 414/99: " sowie vom LG Düsseldorf, Beschluss v. 18.04.2008 - 21 T 38/08 -). zugesandt.

Dazu schreibt dieser mir " Diese Urteile beziehen sich nur auf eine Hausordnung" und weiter " Sie sind Wohnungseigentümer und wir möchten Sie darauf hinweisen jeder Beschluss und jede Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft steht über der Hausordnung" Stimmt dies !!

Ich bedanke mich
Mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt gemäß §15 WEG eine Gebrauchsregelung dar. Gebrauchsregeln können durch bloße Vereinbarung oder durch Beschluss festgelegt werden. Es somit zu sagen, dass der Beschluss über der bloßen Hausordnung steht, da mit diesem die Hausordnung als Gebrauchsregelung abgeändert werden kann.
Das wesentliche Augenmerk muss daher darauf geregelt werden, ob der Beschluss überhaupt ordnungsgemäß zustande kam, ob die Ladungsvorschriften eingehalten wurden, die Änderung der Hausordnung, was der Beschluss letztlich bewirken sollte, auch TOP gewesen war und auch tatsächlich Beschlussfähigkeit der WEG bestand.
Soweit Sie schildern, dass man darauf hinweise, dass Trocknen in der Wohnung nicht gestattet sei, so können berechtigte Zweifel daran bestehen, ob tatsächlich ein Beschluss über die notwendige Änderung der Hausordnung vorliegt. Eine Änderung der Hausordnung ist jedoch notwendig, da die Hausordnung etwas Abweichendes regelt.
Ohne Kenntnis des Beschluss und der einzelnen Umstände kann diese jedoch nicht auf seine Wirksamkeit hin überprüft werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen trotzdem vorerst behilflich sein und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2010 | 17:30

Nach dem Urteil des LG Düsseldorf zählt das Trocknen von Wäsche in der Mietwohnung zum gewöhnlichen Mietgebrauch der Mietwohnung. -Also gestattet-

Das OLG Frankfurt am Main, erklärte einen Mehrheitsbeschluss (Hausordnung) einer Eigentümergemeinschaft für nichtig und begründet dies, dass das Waschen von Wäsche in der Wohnung zum Kernbereich des Wohneigentums gehört. -Also auch gestattet-

Und in der jetzigen Hausordnung gibt es keinen Eintrag der sich auf das Aufhängen von Wäsche in der Wohnung bezieht.

Es ist auch keine Änderung der Hausordnung für''s Wäsche aufhängen geplant.

Also sollte logischerweise, kein Eintrag in der Hausordung, auch nicht geplant + die Urteile dazu führen das der Hinweis im Beschlussprotokoll ungültig ist.
Oder falls die Verwaltung eine Klage plant, ich sehr gute Aussichten auf''s gewinnen habe.

mfg U. Biewald

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2010 | 19:18

Die Tatbestände der Urteile ist mit Ihren Sachverhaltsangaben nicht vergleichbar. Das OLG Frankfurt hat den Beschluss für nichtig erklärt, da es die Auffassung vertrat, dass der Zustimmung aller bedarf, was jedoch nicht gegeben war. In der Begründung wird folgendes ausgeführt:

"Auch hinsichtlich des uneingeschränkten Verbots des Lufttrocknens der Wäsche in der Wohnung ist der Senat der Ansicht; dass es hierzu der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf (....)
Grundsätzlich unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können (§ 23 Abs. 1, 10 Abs. 1 WEG). Die Mehrheitsherrschaft bedarf dam t der Legitimation durch Kompetenzzuweisung (BGH DWE 2000,113/115 = NJW 2000, 3500 = ZMR 2000,771 = WuM 2000,620). Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, so fehlt der Mehrheit von vorneherein jede Beschlusskompetenz mit der Folge; dass ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss nichtig und nicht nur anfechtbar ist"

Keineswegs hat das Gericht entschieden, dass der Beschluss nichtig sei, da das Luftrocknen den Kernbereich der Nutzung der Eigentumswohnung betreffen würde. Ihre Würdigung der vorliegenden Urteile ist damit falsch. Ich habe Sie demgegenüber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es durchaus sein kann, dass der Beschluss nichtig oder unwirksam ist. Hierzu fehlen, insbesondere zu der Frage ob ein Mehrheitsbeschluss vorlag, jegliche Angaben.

Mit freundlichen Grüßen

N.Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 22.07.2010 | 17:12

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"Es fehlt in dem Beitrag der Bezug auf die angegebenen Urteile."
Stellungnahme vom Anwalt:
Die von Ihnen gestellte Frage, welche Rangverhältnisse Beschluss und Rangordnung zueinander genießen, war auch ohne Bezug auf die Urteile zu beantworten, da diese Urteile kein Verhältnis von Beschluss und Hausordnung darstellen.