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Nutzung einer Werkstatt als Arbeitszimmer

03.09.2012 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben ein "Gartenhaus" (ca. 70m2, 2 Etagen), welches formal als Lagerhaus und Werkstatt schon aufgrund Bestandschutz (war früher mal eine Malerwerkstatt) genutzt werden kann.

Hier möchte ich jetzt ein Arbeitszimmer einrichten (also vereinfacht gesprochen, statt malen soll jetzt auf einer Tastatur getippt werden), dort soll dann dauerhauft gearbeitet werden (8h pro Tag).

Das Gartenhaus gehört uns (bzw. unserer Bank) steht auf unserer Grundstücksgrenze, direkt angrenzend an die Nachbarsgrundstücke (heute Abständsflächen werden nicht eingehalten, würde heute wohl so nicht mehr genehmigt werden). Mittlere Grosstand in Deutschland, Bebauungsplan für das Gebiet gibt es nicht.

Muss ich eine Nutzungsänderung beantragen, und wie warhscheinlich ist dann eine Genehmigung?

Wie genau ist die Nutzung als Werkstatt definiert, wo fängt "werken" an und wo hört es auf?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts (Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Nutzungsänderung).

Die bauliche Nutzung eines Grundstücks (Gebäudes) in dem von Ihnen beschriebenen Umfang bedarf typischerweise einer Baugenehmigung. Das ergibt sich aus dem Bauordnungsrecht (hier käme die Landesbauordnung zum Zuge) und dem Bauplanungsrecht (BauGB), aber auch aus weiteren Aspekten (etwa dem der Versicherbarkeit eines bestimmten Risikos z.B. Gebäudeversicherung). Auch wenn die Gründung/Existenz eines Bettriebs auf dem Spiel steht sollte man diese durch Einholung der erforderlichen Genehmigungen absichern.

Bestehende Genehmigungen bzw. der Bestandsschutz dürfen durch den Versuch andere bauliche Nutzungen zu genehmigen nicht gefährdet werden.

Unterstellt man das baupolizeiliche Anforderungen der LBO (z.B. Brandschutzwände, Fluchtwege) aus dem Weg geräumt werden können, die eben in Büroräumen andere sind als in Werkstätten, wird klar warum von der gesetzlichen Typik her andere/neue Nutzungen angezeigt werden müssen.

Bauplanungsrechtlich richtet sich die Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB (kein Bebauungsplan, "Einfügen"). Hiernach gilt insbesondere : ... "Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden." ...

Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO (Baunutzungsverordnung z.B. Reines Wohngebiet, allgemeine Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Die in der BauNVO genannten Regel- und Ausnahmefälle geben zur Abgrenzung der Nutzungsarten Anhaltspunkte.

Übliche Nutzungen im privaten Bereich sind Wohnen; Handel-, Gewerbe- und Büronutzung.

In Ihrem Fall wäre mit Blick auf einen Nutzungsänderungsantrag z.B. http://www.bielefeld.de/ftp/dokumente/Nutzungsaenderung-Anzeige.pdf die bestandsgeschützte Nutzung (womöglich aufgrund historischer Rechtsvorschriften) in eine "Büronutzung" zu überführen. Teils wird von der zuständigen Behörde abgefragt, ob es sich um eine Eigennutzung (im Unterschied zu einer Fremdnutzung) handelt und auch wieviele Arbeitsplätze sich dort befinden sollen usw. Wichtig ist aber, daß die Typik im Gesetz auch dem Antragsteller einen gewissen Freiraum lässt.

Man könnte im FaLL der Fälle wohl gut argumentieren, daß die neue Nutzung (auch z.B. für die Nachbarschaft) wesentlich weniger störend wäre. Auch eine "Werkstatt" benötigt heutzutage Büroräume zur Bewältigung der administrativen Arbeiten, wird aber üblicherweise auf die Hauptnutzung als Handwerksbetrieb bezogen sein.

Für den Fall, daß Sie keine Genehmigung beantragen, drohen Ihnen bauordnungsrechtliche Maßnahmen, in deren Rahmen sicherlich geprüft werden würde ob die tatsächliche bauliche Nutzung genehmigungsfähig wäre (nachträgliche Genehmigung).

Die Genehmigung dürfte sich umso einfacher gestalten, als Sie in der Umgebung und am besten mit ausdrücklicher Zustimmung möglicherweise betroffener Nachbarn, ähnliche genehmigte bauliche Nutzungen vorfinden können.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.

Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte Interesse an einer weiteren Mandatierung (unter Anrechnung der Erstberatungsgebühr hier).

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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