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Nutzung einer Scheune/Gewohnheitsrecht


| 01.12.2006 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Rechtsberatung,
Meine Frau hat seit 3 Jahren ein Haus vermietet. An diesem Haus grenzt eine Scheune, die nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, es sind lediglich die Anzahl der Zimmer etc. des Hauses zur Vermietung aufgeführt.
Der Mieter nutzt mit unserem Wissen seit ca. 2 Jahren die Scheune als Einstellplatz für seine Pkw und für eigene Reparaturen an den Autos.
Die Scheune soll nun anderweitig genutzt und vermietet werden. Der Hausbewohner wurde mehrfach darauf hingewiesen, seine Sachen aus der Scheune zu entfernen, zuletzt auch schriftlich mit Fristsetzung von einer Woche.
Der Mieter weigert sich, die Scheune zu räumen, beruft sich auf sein angeblich inzwischen erworbenes Gewohnheitsrecht, verweigert uns den Zutritt und verlangt ihm entstandene nicht nachweisbare Kosten, die er zum Freiräumen der Scheune hatte, zurück.
Ich hatte vor, unser Recht mit Polizei durchzusetzen. Die ist sich jedoch rechtlich auch nicht ganz sicher.
Darum meine Frage an Sie: Kann ich unsere Ansprüche/unser Recht durchsetzen oder gibt es Gründe, warum der Mieter die Scheune weiter nutzen kann?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.

Allein die Tatsache, dass der Mieter die Scheune seit 2 Jahren für sich nutzt, gibt ihm noch keinen Anspruch, diese auch zukünftig weiterhin zu nutzen. Ein Gewohnheitsrecht dürfte vorliegend nicht begründet worden sein.

Ein Gewohnheitsrecht zur unentgeltlichen Nutzung der Scheune würde voraussetzen, dass für die Parteien ein geändertes Recht zur Gewohnheit geworden ist. Das LG Berlin hat hierzu in seiner Entscheidung vom 06.12.1993 unter dem AZ 61 S 240/93 ausgeführt, dass letzteres dann anzunehmen sei, wenn unter Berücksichtigung der Lage und der Wohnlage im Hinblick auf die dort bekannte Parkplatzmangelsituation eine unentgeltliche Zurverfügungstellung eines Stellplatzes inzwischen allgemein üblich ist. Diese allgemeine Üblichkeit wird man jedoch bei einer Scheune nicht unterstellen können, da diese im Regelfall nicht als Garage dient und der Mieter vielmehr davon ausgehen muss, dass diese Scheune durch seinen Vermieter auch wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden wird. Es ist daher allenfalls eine jederzeit widerrufbare Nutzungsmöglichkeit entstanden.

Sie sollten den Mieter daher zunächst schriftlich unter Setzung einer angemessenen Frist dazu auffordern, die Garage zu räumen und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs bereits jetzt zivilrechtliche Schritte in Aussicht stellen. Hilfsweise sollten Sie darin zudem die Nutzungsmöglichkeit mit sofortiger Wirkung widerrufen. Die Kosten für die Räumung trägt allein der Mieter. Es empfiehlt sich hier überdies, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2006 | 15:12

Besten Dank schon einmal für die Antwort. Ich hatte dem Mieter bereits die zukünftige Vermietung angekündigt und eine Frist zur Entfernung seiner Sachen schriftl. gegeben.
Kann ich die Scheune nun schließen (und auch gegen seinen Willen betreten) und erst dann wieder öffnen, wenn er seine Sachen heraushaben will?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2006 | 15:25

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können die Scheune auch gegen den Willen des Mieters betreten, allerdings sollten Sie zuvor noch vorsorglich eine etwaige Nutzungsmöglichkeit Ihres Mieters widerrufen. „Vorsorglich“ deshalb, weil man diesen Widerruf wohl bereits aus Ihrer Räumungsaufforderung wird herauslesen können.

Sie sollten den Mieter darauf hinweisen, dass Sie bei Ablauf der Frist die Scheune abschließen werden. Dann spricht m. E. nichts dagegen, dass Sie nach dem erfolglosem Fristablauf die Scheune abschließen, um das Abstellen des PKW dort zu verhindern.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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