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Nutzung des Gemeinschaftseigentums

| 10.11.2015 19:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen eine Wohnung innerhalb einer neuen Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben. Darin beinhaltet ist auch ein Sondernutzungsrecht einer Terrasse sowie einer Gartenfläche. Zusätzlich gibt es einen sehr großen Gemeinschaftsgarten. Der Bauträger (und spätere Verwalter) hat in der Teilungserklärung u.a. folgende Einschränkungen festgelegt:
>>>>
Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums einschließlich der Sondernutzungsrechte wird wie folgt geregelt:
aa) Die Nutzung der Terrassen ist nur zu privaten Wohnzwecken zulässig.
bb) eine Abgrenzung der Terrassen und Gartenflächen durch Hecken, Zäune, Mauern etc. sowie die Errichtung von Aufbauten und Nebenanlagen, z.B. Gartenlauben auf den Terrassen und den Gartenflächen ist nicht zulässig
cc) Die Grundstücksflächen außerhalb der Gartenflächen, an denen Sondernutzungsrechte begründet worden sind, und die außerhalb der Wege und des Kinderspielplatzes liegen, dienen nur als Grünfläche.
Eine Nutzung dieser Flächen als Sitzplatz, Liegeplatz, Grillplatz oder in sonstiger Weise ist nicht zulässig. Das Aufstellen von Gegenständen aller Art auf diesen Flächen und die Bepflanzung durch einzelne Eigentümer ist nicht zulässig.
c) die Verwaltung ist berechtigt, bei einem Verstoß gegen die vorstehenden Vereinbarungen den vorherigen Zustand unverzüglich auf Kosten des Sondernutzungsberechtigten wiederherzustellen.
<<<<

Bedeutet dies, dass bei der Nutzung der durch Sondernutzung geregelten Terrasse und Gartenfläche im Prinzip alles erlaubt wäre, sofern es keine bauliche Veränderung darstellt? Darf man dort z.B. pflanzen einsetzen, Pflanzkübel, ein Grillgerät aufstellen oder einen Rasenmäher abstellen?
Ist das fast komplette Verbot für die Grünflächen in cc) zulässig und muss man sich daran halten? Bedeutet dies tatsächlich, dass schon das reine Betreten des Rasens oder z.B. das Spielen von Kindern auf dem Rasen verboten wäre, weil es eine „Nutzung" darstellen würde?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Bedeutet dies, dass bei der Nutzung der durch Sondernutzung geregelten Terrasse und Gartenfläche im Prinzip alles erlaubt wäre, sofern es keine bauliche Veränderung darstellt?

Das Sondernutzungsrecht ist die einem Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG eingeräumte Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen. Insoweit sind Sie zum alleinigen Gebrauch des betreffenden Teils des Gemeinschaftseigentums berechtigt und ihnen allein stehen auch die sonstigen Nutzungen zu. Mit dem Erhalt des umfassenden Nutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum haben Sie wirtschaftlich die Stellung eines Alleineigentümers. Sie können pflanzen einsetzen, Pflanzkübel, ein Grillgerät aufstellen oder einen Rasenmäher abstellen (sofern keine Beeinträchtigung für das Gemeinschaftseigentum entsteht).

2.) Ist das fast komplette Verbot für die Grünflächen in cc) zulässig und muss man sich daran halten?

Ja. In der Teilungserklärung können auch Teile des Gemeinschaftseigentums von einer Nutzung ausgeschlossen werden, beispielsweise wie vorliegend als reine Grünfläche. Das reine Betreten der Grünfläche würde ich nicht unbedingt als Nutzung klassifizieren. Das Spielen von Kindern schon eher. Inwiefern eine Nutzung seitens der Hausverwaltung bzgl. Letzterem unterbunden werden soll bzw. ob Sie hierüber überhaupt Kenntnis erlangt wäre abzuwarten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Sofern Sie mit der Antwort zufrieden waren, wäre ich Ihnen über eine 5-Sterne-Bewertung dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2015 | 19:19

Sehr geehrter Herr Dr. Traub,

vielen Dank für Ihre sehr verständliche Antwort.

Eine Rückfrage zu bb) „eine Abgrenzung der Terrassen und Gartenflächen durch Hecken, Zäune, Mauern etc. sowie die Errichtung von Aufbauten und Nebenanlagen, z.B. Gartenlauben auf den Terrassen und den Gartenflächen ist nicht zulässig."

Wäre es demnach erlaubt, einen Schrank auf der Terrasse aufzustellen?
Wie lautet die Definition von „Aufbauten"?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2015 | 21:40

Sehr geehrter Fragensteller,

sofern der Schrank nicht die optische Ansicht der Anlage wesentlich stört, gehe ich von der Zulässigkeit der Aufstellung aus.

Unter Aufbauten versteht man bewegliche Sachen, die nicht wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks sind.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 12.11.2015 | 10:38

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