Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nutzung der eigenen Kellerräume im Doppel- bzw. Triplehaus: Was ist möglich?

06.06.2014 10:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Sind Räume aus baurechtlicher Sicht nicht zum Wohnen geeignet, kommt eine Nutzung als Hobby- oder Abstellraum in Betracht. Wurden die Räume wie eine Wohnung ausgebaut, ist es aber nicht erforderlich, Küche und Bad wieder zu entfernen, solange die Räume nicht dauerhaft genutzt werden.

Guten Tag,

ich erwäge derzeit, einen Hausanteil an einem 3-Familienhaus in Berlin-Zehlendorf zu erwerben (die Wohnbereiche liegen nebeneinander, nicht übereinander, sind also weitestgehende autark). Teilung des Eigentums erfolgt über WEG.

Zu dem mich interessierenden Hausteil gehören neben dem EG, dem OG und einem unausgebauten Spitzboden auch ein, über eine feste Treppe vom EG und zusätzlich vom gemeinschaftlichen Hausflur erreichbares, Souterrain-Geschoss. Dieses wurde in der Vergangenheit vom Eigentümer ausgebaut und als Einliegerwohnung vermietet. Entsprechend wird dies auch im Exposé des Maklers beworben.
Nun habe ich infolge gewisser Hinweise des Verkäufers in einem Telefonat mit dem zuständigen Bauamt bestätigt bekommen, dass für den Ausbau und die Vermietung des Souterrains nie eine Genehmigung beantragt wurde. Aufgrund der zu niedrigen Deckenhöhe (2,12 m statt 2,50 m), aber auch den Vorschriften zur GFZ/GRZ würde eine nachträgliche Bewilligung auch gar nicht erfolgen können.

Das Souterrain ist also kein offizieller Wohnraum, offenbart sich aber rein optisch so: Neben dem Wohnzimmer ist eine kleine Küche und ein Duschbad eingebaut. Was die beiden Nachbarn betrifft, ist durch die Bauweise nicht davon auszugehen, dass sie von den Aktivitäten im eigenen Kellerbereich beeinträchtigt werden könnten

Meine Frage:

Muss ich, um etwaigen Ärger mit dem Bauamt zu vermeiden, zumindest die Küche (da Küchen wohl als Aufenthaltsräume gelten) entfernen?Wie verhält es sich mit dem Bodenbelag (Laminat), wie mit dem Bad, wie mit den Heizkörpern, dürfte dies alles bleiben?
Welche Nutzung der (lt. Teilungserklärung als Kellerräume bezeichneten) Räume ist prinzipiell im besten Falle zulässig? Wäre es z.B. geduldet, dass ich das Zimmer als Büro oder auch Gästezimmer nutze (also ein Bett darin steht), sofern ich glaubhaft machen kann, dass es sich nur um "vorübergehende Aufenthalte" handelt? (Die Definition von "vorübergehend" interessiert mich in diesem Zusammenhang übrigens...wenn ich dort 4 Stunden am Wochenende für meine Dissertation arbeite, gilt das dann schon als "mehr als vorübergehend" und damit bereits als eine Nutzung als Aufenthalts- bzw. Wohnraum? Oder wenn meine Eltern aus Hamburg dort für 10 Tage am Stück übernachten und dies 3 mal im Jahr...?)

Das Bauamt sagte mir auf diese Fragen hin: "Wo kein Kläger, da kein Richter". Vorwiegend im Vermietungs- oder Verkaufsfall ergingen in solchen Fällen Anzeigen, denen das Bauamt dann nachgehen müsse. Ansonsten hätte man ja keine Einsicht in meine Nutzungspraxis. Ich frage mich aber dennoch, was ich beachten sollte, um innerhalb des Tolerierbaren zu verbleiben, sollte es doch mal einen behördlichen Besuch geben (z.B. weil ein streitsüchtiger Nachbar sich daran stören könnte, was erstmal nicht zu erwarten ist...schließlich wohnte dort bisher ja eine Frau zur Miete, was auch niemanden zur Anzeige veranlasst hat....) Welche Sanktionen könnte das Bauamt im Falle eines Besuches verhängen?

Da mich mein juristisch stets sehr korrekter Vater beim Erwerb der Immobilie finanziell bedeutsam unterstützt, würde ich zu seiner Beruhigung gern die für mich "nutzungs-freundlichste, aber zugleich auch gesetzestreuste" Form der Kellerverwendung und -gestaltung in Erfahrung bringen.

Ratsam wäre es sicherlich auch, die Übernahme des Kellers als ausbaute Souterrain-/Einliegerwohnung mit Bad und Küche kaufvertraglich mit zu dokumentieren, um später zeigen zu können, dass der Ausbau nicht durch mich selber erfolgte, sondern einer Übernahme geschuldet ist, richtig?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragestellerin,

wenn die Räume aus baurechtlicher Sicht nicht zum Wohnen geeignet sind, dann dürfen diese nicht als Aufenthaltsräume benutzt werden. Wie der bauliche Zustand ist, ist hierbei unerheblich. Rückbauarbeiten sind nicht erforderlich, es wäre Ihnen z.B. auch gestattet, den Kühlschrank in der Küche gelegentlich zu verwenden, wenn Sie Gäste erwarten und z.B. Getränke kühlen wollen.

Die Nutzung des Kellers als eine Art Hobbyraum wäre zulässig. Wenn das Hobby dann darin besteht, dass Sie einige Stunden am Wochenende dort Ihre Dissertation schreiben, sehe ich keine Einwände.

Die Nutzung als Ferienwohnung für Ihre Eltern ist nicht zulässig, auch würden Sie sich z.B. bei einer Vermietung gegenüber einem Mieter schadenersatzpflichtig machen, wenn das Bauamt die Nutzung untersagt und dann dieser dann ausziehen muss.

Sollte das Bauamt feststellen, dass Sie die Räume entgegen der Vorschriften nutzen, kann es Sie unter Fristsetzung aufforderung, die Nutzung einzustellen. Ggf. kann es auch Ordnungsgelder gegen Sie verhängen, wenn Sie der Aufforderung nicht nachkommen.

Mit freundlichen Grüßen

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70465 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnelle, kompetente und ausführliche Beratung! Dankeschön!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Habe etwas gewartet auf die Antwort, aber mein Angebot von € 25 war ja auch das Minimum, das man bieten kann, da stürzt sich nicht jeder Anwalt sofort darauf. Alles OK, ganz gutes System. Wer es sehr eilig hat, muss halt etwas ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank, Sie haben mir sehr geholfen! ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen