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Nutzung der Wohnung nach Tod des Mieters vor endgültiger Ermittlung der Erben

24.01.2019 19:55 |
Preis: 35,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Liebes Frag den Anwalt Team,

Ich bin Eigentümer eines Hauses, der Mieter ist verstorben, der Mietvertrag bereits rechtswirksam beendet. Die Erben sind noch nicht ermittelt, das Nachlassgericht hat aber mündlich geäußert, dass die Erben eindeutig sind aber noch Details zu klären sind. Ich kenne das zugrundeliegende notarielle Testament und somit die Erben (von Anfang an). Es ist also faktisch klar, dass ich mit den Erben rede. Im schlimmsten Fall könnten zusätzliche Erben auftauchen. Die Erben sind sehr verunsichert und trauen sich noch nicht die Wohung zu räumen, haben aber Dinge von persönlichem Wert in einem Raum gesammelt.

In der Wohnung befinden sich aller Voraussicht nach keine Wertgegenstände, die Erben waren bereits mehrfach alleine im Haus und haben einen Schlüssel.

Aus anderen Zwängen heraus muss ich demnächst (voraussichtlich vor der Nachlasseröffnung) in die Wohnung ziehen, sprich die Teile der Wohnung nützen. Kann ich Räume der Wohnung und zum Beispiel die Garage nützen/ Dinge dort unterbringen obwohl die Wohnung noch nicht geräumt ist?

Müssen die Erben damit einverstanden sein (ist in meinem Fall, zumindes teilweise, wahrscheinlich) oder steht mir das rechtlich zu? Mir ist klar, dass ich in diesem Fall eventuell keinen Anspruch mehr/ nur noch einen teilweisen Anspruch auf Nutzungsentschädigung (derzeit die Miete; die ortsübliche Miete liegt erheblich höher) habe.

Gesetzt den Fall ich beantrage eine Nachlasspflegschaft: Ich hatte eine Frist von 8 Wochen gesetzt, die längst verstrichen ist. Ist die Frist, die ich damals den Erben gestellt habe relevant oder muss eine neue Frist gesetzt werden? Wenn ja, wie lange?

Welche zusätzlichen Risiken handle ich mir/ handeln sich die Erben damit ein?

Einsatz editiert am 25.01.2019 07:41:41

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider ist Ihnen der Zutritt verwehrt, dass wäre verbotene Eigenmacht und kann nur über den Klageweg/die Vollstreckung funktionieren, was aber einfach und schnell gehen dürfte, wenn die Kündigung wirksam das Mietverhältnis bereits beendet hatte.

Vielleicht lässt sich das ja doch noch außergerichtlich klären.

Ansonsten müssen in der Tat ALLE Erben einverstanden sein, da eine Räumung und Nutzung über eine bloße Verwaltung (da wäre die Mehrheit der Erben in der Lage etwas zu entscheiden) hinaus ginge.

Ihnen bleibt die Nutzungsentschädigung wegen der unterlassenden Räumung.

Ihre Frist spielt da direkt keine Rolle, da bereits mit dem Wirksamwerden der Kündigung und der dann drauf erfolgenden Beendigung z. B. zum 31.12. ab dem 1.1. Verzug mit der Räumung vorliegt.

Die Nachlasspflegschaft ist aber gewiss hilfreich, wie die Praxis gezeigt hat.

Zur Vermeidung einer zivilrechtlichen Haftung oder gar der Verwirklichung eines Straftatbestandes würde ich daher nur auf diese Weise agieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2019 | 12:44

Lieber Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Antwort. Ziel meiner Frage war die einvernehmliche Einigung mit den Erben rechtlich für beide Partein abzusichern, nicht den gerichtlichen Weg zu gehen, dabei aber nichts zu tun was einem im Erntsfall auf die Füße fällt. Das Verhältnis zu den Erben ist gut und sie haben vorgeschlagen gemeinsam erste Räumungsschritte zu tun.

Ich möchte auf das Einverständnis ALLER Erben zurückzukommen. Aus meinem Verständnis muss ich ja nur deswegen auf die Testamentseröffnung warten, weil die dort genannten Erben verschieden sein könnten von den "vermeintlichen" Erben, ich also nicht sicher gehen kann die Zustimmung aller relevanten Personen zu haben, richtig?

Gegeben, dass das Nachlassgericht in seiner Nachfrage bereits schriftlich bestätigt hat, dass die Erbenfrage geklärt ist, es aber noch Details zu klären gibt wäre ja klar welche Personen einer Nutzung zustimmen müssen. Könnte ich dann mit Einverständnis aller Erben die Nutzung vor der Nachlasseröffnung aufnehmen? Dies wurde mir vom Nachlassgericht so empfohlen.

Gehe ich Recht in der Annahme, dass im Falle eines vom Gericht benannten Nachlasspflegers ich lediglich dessen Zustimmung brauche um die Nutzung aufnehmen zu können?

Liebe Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2019 | 13:14

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne auf Ihre Nachfrage wie folgt:

Es ist natürlich schon einmal sehr förderlich, wenn Sie sich mit den Erben verstehen, diese erste Räumungsschritte eingeleitet haben und so der Gang vor das Amtsgericht vermieden werden kann.

Der zweiten Absatz Ihrer Antwort erhält den zutreffenden Inhalt.

Leider haben Sie einerseits die Unsicherheit und andererseits die fehlende Zustimmung aller Erben, zumal diese eben noch nicht ermittelt sind.

Auch der dritte Absatz drückt das Zutreffende aus, aber dann müsste wirklich zweifelsohne feststehen, welche Personen die Erbengemeinschaft bilden, wer also abschließend jeweils Miterbe ist.

Das kann ich leider aus der Ferne nicht endgültig prüfen, biete Ihnen aber gerne weitere Hilfe im Wege einer hier möglichen Direktanfrage z. B. an; da kann das hier gezahlte Honorar angerechnet und gutgschreiben werden.

Zum Nachlasspfleger:
Dieser kann leider Ihnen die Zustimmung nicht geben bzw. diese ersetzen, das könnte allenfalls ein Testamentsvollstrecker. Diese darf den Nachlass sichern und verwalten, jedoch nicht darüber verfügen, auch nicht hinsichtlich der Nachlassgegenstände.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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