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Nutzung der Grenzbebauung durch Nachbar

| 04.06.2011 10:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,
in einem Neubaugebiet haben mein Nachbar und ich vor ca. 3 Jahren nahezu zeitgleich unsere Bauvorhaben errichtet. Unsere Grundstücke teilen sich eine gemeinsame Grundstücksgrenze von ca. 23m Länge.
Auf dieser Grundstücksgrenze wurde meinerseits eine Doppelgarage in Grenzbebauung errichtet (mit schriftl. Genehmigung durch Stadt und Nachbar).
Für die Befestigung der Hofeinfahrt sowie für den rückwärtigen Garten war meinerseits der Bau einer stabilen Stützmauer aus Schalbetonsteinen erforderlich, da mein Nachbar (als einziger im gesamten ebenerdigen Baugebiet) leider nicht auf Strassenniveau gebaut hat.
Diese (seine) Entscheidung führt zu einem dauerhaften Niveauunterschied zwischen seinem und allen anderen Grundstücken von ca 1 - 1,4m Höhe.

Nach Fertigstellung des Wohnhauses bestückt mein Nachbar nunmehr Zug um Zug seinen "Keller-Garten". Für seine Hofeinfahrt ist ein Carport in Planung.

Die für ihn unschöne Seitenansicht meiner Gartenstützmauer bzw. das "nackte" Garagenfundament beginnt er nunmehr mit Naturstein zu verschönern, welche direkt auf die vorhandene Stützmauer bzw. das vorhandene Garagenfundament hinbetoniert werden - ohne Schutzschicht oder Noppenfolie, denn das würde ja nicht halten.
Zu meiner Überraschung ziert neuerdings auch ein stattlicher Wandbrunnen von ca. 2m Durchmesser die Gegenseite meines Garagenfundaments.
Darin direkt einbetoniert: zwei integrierte Schläuche für einen Wasserzulauf.
Woher das Wasser gespeist wird ist mir nicht bekannt - ebensowenig wie der übrige Rest des Verschönerungsvorhabens.
Nunmehr meine Frage an Sie: Wo hört geduldete Verschönerung auf - wann sollte ich einschreiten ?
Muss ich mir wegen des Wasserlaufs Sorgen um mögliche Beschädigungen meiner Stützmauer bzw. des Fundaments machen ?
Was ist wenn der Zulauf ein Leck hat oder im Winter auffriert und platzt ?
Ich gehe nicht davon aus, dass das Wasser mit beginnendem Frost abgelassen oder abgepumpt werden kann.
Was das geplante Carport betrifft: Darf dieser Bau mit meiner Garage baulich (fest) verbunden werden oder sich daran abstützen ?
Die Warscheinlichkeit ist gross, dass ich auch hier vor vollendete Tatsachen gestellt werde.

Sehr geehrte Fragestellerin,

1. Eine zu duldende Verschönerung hört dort auf, wo die Grundstücksgrenze überschritten wird oder - ohne Überschreitung der Grenze - Ihr Eigentum beeinträchtigt wird bzw. die Beeinträchtigung droht. Für diese Fälle haben Sie Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche, die Sie ggfs. auch schon vorbeugend geltend machen können (§ 1004 Abs. 1 BGB ). Grundsätzlich ist der Nachbar allerdings frei, auf seiner Seite der Grenze zu verfahren wie er will (§ 903 BGB ).

2. Dementsprechend ist das Errichten der Mauer auf Ihrem Betonsteinen zu beurteilen: Befinden sich die Steine auf Ihrer Seite der Grenze, brauchen Sie den Aufbau mit weiteren Steinen nicht zu dulden. Der Nachbar darf dann nur - natürlich auf seiner Seite - eine ortsübliche Einfriedung errichten (in der Regel Maschendrahtzaun oder Hecke).

Wenn die Grenze durch Ihre Steine verläuft, dann kann durch weiteren Aufbau eine sog. gemeinsame Grenzanlage geschaffen werden: Es würde sich dabei dann um eine Mauer handeln, welche dem Vorteil beider Grundstück dient und diese voneinander scheidet (§ 921 BGB ). Eine gemeinsame Grenzanlage müsste gemeinsam unterhalten und instand gesetzt werden (§ 922 BGB ).

Voraussetzung für die Begründung einer gemeinsamen Anlage ist allerdings gegenseitiges Einvernehmen, z. B. durch schriftlichen Vertrag oder mindestens stillschweigendes Einverständnis Ihrerseits. Gegen Ihren Willen dürfte also nichts errichtet werden. Es stünden Ihnen für den Fall, dass Sie nicht einwilligen und dies auch deutlich machen, Abwehransprüche zu.

3. Ob aus technischer Sicht Bedenken gegen die Baumaßnahmen des Nachbarn bestehen, kann ich leider nicht beurteilen. Dazu müsste im Streitfall das Gutachten eines Sachverständigen eingeholt werden.

4. Wenn sich durch den Brunnen (Platzen der Zuleitung o. ä.) Schäden an Ihrem Grundstück ergeben, haftet der Nachbar auf Schadensersatz wegen verletzter Verkehrssicherungspflichten (§§ 823 ff. BGB ).

Wenn bereits vorher die berechtigte Vermutung besteht, dass ein Schadensfall droht, wäre auch ein vorbeugender Unterlassungsanspruch denkbar.

5. Der Carport darf nicht an Ihre Garage angebaut werden.

Da Ihre Garage direkt an der Grenze steht, handelt es sich um eine sog. Grenzwand. An diese darf der Nachbar des angrenzenden Grundstücks nur anbauen, wenn der Eigentümer einwilligt. Das eigenmächtige Setzen von Verankerungen in Ihre Garage könnten Sie also beispielsweise untersagen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.06.2011 | 17:02

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Es hat mir sehr geholfen.
Sie sind gut auf die geschilderte Situation und die Fragenstellung eingegangen und haben die Rechtslage zu diesem Thema sehr verständlich dargelegt.
Jederzeit gerne wieder !
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