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Nutzung Privatweg als Erschließungs- und Fahrweg zur Erreichung des eigenen Hauses


09.08.2005 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Grundstück G in 2. Reihe mit dem dazugehörigen Zufahrtsweg erworben. Von der öffentlichen Straße aus gesehen liegt das Grundstück G hinter einem Wohnhaus A und vor einem weiteren, quasi in 3. Reihe befindlichen Wohnhaus C.

Der Eigentümer im Wohnhaus C nutzt seit ca. 50 Jahren den in unser Eigentum übergegangenen Weg rechts am Wohnhaus A und unserem Grundstück G vorbei. Der Weg dient uns a) als Zufahrt zu unserem Grundstück G und b) als Zufahrt zu dem Haus C, eine andere Zufahrt gibt es nicht.
Ferner liegen in dem Weg alle notwendigen Hausanschlussleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) für das Haus C.
Die Wegenutzung als Fahr- und Gehweg für das Wohnhaus C ist nicht im Grundbuch eingetragen sondern steht lediglich im Baulastenverzeichnis der Stadt.
Der Eigentümer des Hauses C zahlt bisher keinerlei Nutzungsentschädigungen o.ä.. Am Beginn des Weges (Grenze zur öffentlichen Straße) steht ein grosses Tor, durch das man erst Zugang zu dem Weg und damit auch zu unserem Grundstück G und zu dem Haus C bekommt.

Unsere Fragen dazu:
- Haben Besuchern des Eigentümers des Wohnhauses C das Recht, unseren Privatweg mit dem PKW zu befahren?
- Können wir von dem Eigentümer des Wohnhauses C Nutzungsentgeld verlangen?
- Darf der Eigentümer des Wohnhauses C Schlüssel zu unserem Einfahrtstor an Dritte (z.B. Besucher) weitergeben, damit diese relativ einfach Zugang/Zufahrt erhalten?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
09.08.2005 | 14:42

Antwort

von


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August-Bebel-Straße 29
63225 Langen
Tel: 06103 - 2707599
Web: kanzlei-sachse.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

Durch die Baulast sind Sie allein gegenüber der Behörde (Gemeinde) verpflichtet, Anwohnern des Nachbarhauses die Durchfahrt zu gestatten. Rechte Dritter sind durch die Baulast nicht betroffen. Dies bedeutet, dass eine Baulastenübernahme keine privatrechtlichen Beziehungen zwischen den Grundstückseigentümern begründet. Eine zusätzliche Eintragung einer Grunddienstbarkeit ist daher unbedingt empfehlenswert.

Insoweit können die Anwohner Ihnen gegenüber nicht die Durchfahrt verlangen. Sie können bei Versagen der Durchfahrt aber die Behörde informieren, welche dann ihr eigenes Recht gegenüber Ihnen durchsetzt.

Zur Zeit sehe ich ohne dahingehende vertragliche Bindungen keine Möglichkeit Nutzungsentgelte vom Grundstücksnachbar zu verlangen. Insoweit sollte eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden, die entsprechendes absichert.

Wenn das Eingangstor in Ihrem Eigentum steht, hat der Nachbar kein Recht darauf, einen Schlüssel zu besitzen bzw. diesen weiterzugeben.Eine andere Frage ist, inwiefern Sie gegenüber der Behörde verpflichtet sind, die Durchfahrt offen zu halten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.

F.Sachse
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2005 | 14:56

Sehr geehrter Herr Sachse,

im Baulastenverzeichnis ist folgendes hinterlegt:
Für die Bewohner, Besucher und zur Benutzung des Grundstücks mit dem Wohnhauses C besteht - soweit erforderlich - jederzeit Geh- und Fahrrecht auf dem Weg.
Damit ist jedoch nicht die Art und Weise der Zufahrt geregelt und wir sind der Behörde gegenüber nicht verpflichtet, den Weg offen zu halten!?!

Allerdings sind wir nicht bereit, die Abnutzung des Weges durch uns fremde Personen einfach hinzunehmen. Warum ist für die Erhebung einer Instandhaltungspauschale oder eines Nutzungsentgeldes eine Grunddienstbarkeit erforderlich?

MfG
Ihr Klient

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2005 | 15:51

Diese Frage beurteile ich anders. Es ist klar geregelt, dass den Bewohnern und Besuchern jederzeit das Geh- und Fahrrecht am Weg zukommt. Dies beinhaltet, dass der Weg nicht versperrt werden darf, da sonst das Recht nicht ausgeübt werden kann.Dies kann die Behörde mit Zwang durchsetzen.

Art und Weise des Zugangs ist im "erforderlichen" Umfang zu gestatten. Was erforderlich ist, ist Frage des Einzelfalls. In der Sache geht es praktisch darum, dass das Haus C für Besucher und Bewohner, Müllabfuhr, Energielieferanten, feuerwehr und Polizei erreichbar sein muss.

Bezüglich der Grunddienstbarkeit ging meine Empfehlung dahin, den Zustand rechtssicher für alle Seiten zu gestalten. Nur durch eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit könnten auch gegenüber Rechtsnachfolgern (etwa bei Verkauf eines der Grundstücke)das Wegerecht betreffende Regelungen bestehen bleiben. Hier könnte dann auch eine klare Abgeltungsvereinbarung aufgenommen werden, die die Eigentümer der umliegenden Häuser quotenmäßig an den Instandsetzungsarbeiten für den Weg beteiligt.


Bis dahin fällt die Berechnung einer Nutzungsentschädigung schwierig. Im Prinzip ließe sich diese nur über bereicherungsrechtliche Grundsätze bestimmen und verwirklichen.

Die Baulast allein stellt nämlich unter den Privatleuten selbst keinen Rechtsgrund für eine unentgeltliche Inanspruchnahme des Weges dar. Denn diese führt lediglich dazu, daß die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich den Inhalt der Baulast im Wege einer Ordnungsverfügung durchsetzen könnte (vgl. OVG Lüneburg NJW 1984, 380). Privatrechtlich gewährt indessen die Baulast dem dadurch Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden. Der BGH hat dies für eine durch Baulast begründete Stellplatzverpflichtung mit notwendigem Geh- und Fahrweg bereits entschieden (BGHZ 88, 97, 99 ff). Im vorliegenden Fall dürfte nichts anderes anderes gelten.

Eine durch Nutzung erlangte Bereicherung wäre also herauszugeben. Jedoch bleibt hierbei die Frage offen, wie hoch eine Bereicherung der Eigentümer der Nachbargrundstücke konkret zu bewerten ist. Hierbei ist sowohl der konkrete Umfang der Nutzung, als auch die Lebensdauer der eingebrachten Materialien entscheidend. Insoweit müsste ein Gutachter klären, wie hoch die Nutzungsvorteile zu bemessen sind. Im Ergebnis erscheint mir daher eine vertragliche Regelung, welche durch Grunddienstbarkeit abgesichert wird, der einfachste, nervenschonenste und kostengünstigste Weg zu sein, Ihr Ziel zu erreichen.








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