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Nutzung Gemeinschaftsräume - Gewohnheitsrecht

16.03.2010 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir wohnen knapp 29 Jahre in einem 3-Familien-Haus im 1. OG. Das 2. OG ist von uns als Ferienwohnung zeitweise vermietet. Im EG wohnt seit 11 Jahren eine Miteigentümerin..
Seit ein paar Wochen stört sie sich nun an folgenden Dingen :
Wir haben einen 4-Personen-Haushalt und hängen die Wäsche zum Trocknen in der Waschküche als auch im Heizungsraum auf. Durch das Aufstellen der Türe zum Heizungsraum (Neue Öl-Zentral)) und der direkt gegenüber liegenden Türe zur Waschküche plus Öffnen des kleinen Fensters in der Waschküche trocknet die Wäsche am schnellsten und die Luft zirkuliert. In der Waschküche ist ein Heizkörper bei Bedarf in Betrieb.
Ferner lagern wir die sauberen Wertstoffe im Keller unterhalb der Treppe ebenfalls seit knapp 29 Jahren.
Nun verlangt die Miteigentümerin (EG), dass das Fenster in der Waschküche nur zum Stoßlüften geöffnet wird, das die Türe immer geschlossen sein muss, dass die gesamte Wäsche in der Wohnung getrocknet werden soll, dass die Wertstoffe verschwinden usw.
An dieser Stelle frage ich mich, ob wir nicht vom Gewohnheitsrecht ausgehen können, nachdem wir dies jetzt fast 30 Jahre so handhaben und in den elf Jahren, in denen sie selbst im EG wohnt, auch nicht gestört hat.
Es existiert keine eigene Hausordnung, weil man davon ausging, es geht auch so.
Wie ist die Rechtslage ?
Gerne höre ich von Ihnen.

Mit freundlichen Grüßen

bieljoe

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

das von Ihnen angesprochene Gewohneitsrecht setzt folgendes vorraus:

Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird (vgl. BVerfGE 34, 293 , 303; BGH BGHZ 22, 317 , 328).

Hinsichtlich der längeren tatsächlichen Übung wird kein fester Zeitraum genannt. Der Zeitraum ist vielmehr einzelfallbezogen zu ermitteln. Fraglich ist jedoch, ob die Nutzung des Gemeinschaftseigentums als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wurde. Tatsächlich wird von einer Duldung Ihrer Miteigentümerin und nicht von einen Anerkenntnis auszugehen sein. Die Annahme eines Gewohnheitsrechts ist daher fraglich.

Eventuelle Rechte der Miteigentümerin könnten jedoch verwirkt sein.
Die Verwirkung hat Ihre Begründung darin, dass eine Rechtsausübung illoyal zu spät erfolgte.

Verwirkung setzt neben einem Zeitmoment (siehe oben) auch ein Umstandsmoment voraus. Das Umstandsmoment bedeutet, dass Sie durch das Verhalten des Gegners sich darauf einriechten konnten, dass dieser keinerlei Rechte mehr geltend machen werde.

Die Nichtgeltendmachung des Rechts 11 Jahre lang ist in Ihrem Fall ausreichend. Das Amtsgericht Aachen nennt eine Zeitspanne von mehreren Jahren als ausreichend (vgl. AG Aachen, Urteil v. 13.3.1992, 81 C 459/91 , WuM 1992, 601 ).

Das Umstandsmoment erfordert, dass Ihre Miteigentümerin vom streitigen Zustand weis, jedoch nichts unternimmt. Genau so verhält es sich in Ihrem Fall. Ihre Miteigentümerin kannte den Zustand seit 11 Jahren und nahm ihn widerspruchslos hin. Obwohl die Miteigentümer von Anfang an die Möglichkeit hatte, gegen Ihre Rechtsausübung vorzugehen, unternahm sie nichts.

Die Folge dieser Untätigkeit ist, dass die Miteigentümerin nun eventuelle Ansprüche oder Rechte nicht mehr durchsetzen kann.

Die Miteigentümerin muss also Ihrer Lüftungs- und Lagergewohnheiten aufgrund Verwirkung nunmehr hinnehmen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 16.03.2010 | 22:39

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Ich habe soweit verstanden, dass wir so weiterarbeiten können und dürfen.

Die Miteigentümerin sagt nun nach Rücksprache mit der Feuerwehr würde das Öffnen der Türe zum Heizungsraum zwecks Trocknen der Wäsche eine grob fahrlässige Handlung darstellen.

Verhalte ich mich korrekt und habe mit keinerlei Haftungsrisiken als Hausverwalter zu rechnen ?

Unser Miteigentumsanteil am Anwesen beträgt 60 % und der Anteil der Miteigentümerin 40 % für das EG.

Haben wir somit die Befugnis, die Nutzung in den Gemeinschaftsräumen (z.B. Waschküche, Heizungsraum, Gemeinschaftskeller, Treppenhaus, Außenanlagen unverändert zu beanspruchen ?

Ich bedanke mich für Ihre prompte Bearbeitung.

Mit freundlichen Grüßen

bieljoe

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.03.2010 | 07:43

Sehr geehrte Ratsuchende,

hinsichtlich der Angabe Ihrer Miteigentümerin kann dies lediglich zutreffen, wenn es sich bei der streitigen Türe um eine Brandschutztüre (T30) handelt. Die Brandschutztüre ist stets geschlossen zu halten.Ob es sich im vorliegenden Fall um eine solche Brandschutztüre handelt sollten Sie mit Ihrem zuständigen Kaminkehrer klären. Ich nehme es jedoch nicht an, da das Offenstehen der Brandschutztüre über die Jahre von Ihrem Kaminkehrer moniert worden wäre. Sollte es sich jedoch um eine Brandschutztüre handeln, so kann im Brandfalle eine Schadensersatzpflicht des Miteigentümers bestehen, sofern das Offenlassen der Türe für den entstandenen Schaden ursächlich ist. Diese Verpflichtung ist unabhängig von Gewohnheitsrecht oder Verwirkung.

Hinsichtlich der Frage der Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums ist aufgrund der langjährigen unwidersprochenen Nutzung ein bestehender Anspruch des Miteigentümers auf Beseitigung und Unterlassen verwirkt.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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