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Notleitungsrecht?

| 20.10.2017 16:17 |
Preis: 55,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Seit über zehn Jahren ist unser gemeinnütziger Verein im Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes. Es wurde uns zum Zwecke der Nutzung als Jugendgruppenheim von der Gemeinde auf Erbpacht zu einer symbolisches Summe überlassen. Dabei war klar, dass die Renovierung des Gebäudes durch uns erfolgen muss.

Bis heute bestehen aber weder Trinkwasser, noch Abwasseranschlüsse, auch kein Strom, so dass das Gebäude nicht genutzt werden kann. Der öffentliche Versorger hat aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Anschlüsse verweigert. Die nächstgelegenen Anschlüsse über öffentlichem Grund liegen 160-180m entfernt.

Über ein Nachbargrundstück wäre der nächste Anschluss hingegen nur 70m entfernt, davon 40m auf privatem Grund (Rasenfläche am Grundstücksrand). Auf Anfrage unseres Vereines hat dieser Nachbar die Eintragung einer Grunddienstbarkeit jedoch abgelehnt.

Wir wären bereit, eine Eigenerschliessung vorzunehmen, dies ist aber wirtschaftlich nur über das Grundstück des Nachbarn möglich. Wie stehen in einem solchen Fall Chancen auf eine juristische Durchsetzbarkeit eines Notleitungsrechtes? Wie lange dauert so ein Verfahren? Die Entschädigungssumme, die zu erbringen ist, ist uns bekannt.

Die zweite Frage: Lässt sich aus dem Umstand, dass die Gemeinde uns das Gebäude überließ zum Zwecke der Nutzung als Gruppenheim schließen, dass wir in Treu und Glauben davon ausgehen konnten, dass sie die Erschließung vornehmen würde? Und wenn ja, was wären dann unsere juristischen Optionen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In analoger Anwendung von § 917 BGB besteht zwar ein Notleitungsrecht. Dies steht aber nur dem Eigentümer zu. Dies wäre hier also die Gemeinde. Diese müsste es gegenüber dem Eigentümer des Nachbargrundstücks geltend machen. In analoger Anwendung von § 924 BGB unterliegt es nicht der Verjährung.

Ein Erschließungsanspruch gegen die Gemeinde kann aus einem privatrechtlichen Erbpachtvertrag nicht hergeleitet werden. Dies wäre nur auf Grund eines öffentlich-rechtlichen Vertrages möglich, in dem sich die Gemeinde zur Erschließung des Grundstücks verpflichtet. Durch einen privatrechtlichen Erbpaschtvertrag werden keine öffentlich-rechtlichen Erschließungsansprüche gegenüber der Gemeinde begründet.

Es lässt sich indes die Rechtsauffassung vertreten, dass der Pächter aus dem Erbpachtvertrag als vertraglicher Nebenpflicht gegen die Gemeinde einen Anspruch hat, dass diese gegenüber dem Nachbarn das Notleitungsrecht durchzusetzt, da sonst das Erbpachtrecht nicht sinnvoll ausgeübt werden kann.

Allerdings müsste zunächst ein Anspruch auf Tätigwerden gegenüber der Gemeinde - ggfs. gerichtlich durch zwei Instanzen - durchgesetzt werden. Im Fall des Obsiegens gegen die Gemeinde müsste diese dann ihrerseits das Notleitungsrecht gegenüber dem Nachbarn - ggfs. auch gerichtlich durch zwei Instanzen - durchsetzen. Dies kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen.

Zum Problem kann auch werden, dass der Anspruch gegenüber der Gemeinde 10 Jahre lang nicht geltend gemacht wurde. Dies kann nach Treu und Glauben zur Verwirkung des Anspruchs führen, wenn durch die Untätigkeit gegenüber der Gemeinde der Eindruck erweckt wurde, der Pächter verzichte auf eine Anbindung ans Leitungsnetz bzw. werde einen diesbezüglichen Anspruch gegenüber der Gemeinde nicht mehr geltend machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2017 | 14:34

Die Gemeinde verweist auf das Erbbaurecht §11, demgemäß die Vorschriften des BGB hinsichtlich Ansprüchen aus dem Eigentum entsprechend Anwendung auf das Erbbaurecht fänden, kurzum: Nach Ansicht der Gemeinde steht es uns selbst zu, "gegen" die Nachbarn juristisch vorzugehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2017 | 14:53

Sehr geehrter Fragesteller,

§ 11 ErbbauRG verweist lediglich auf die Anwendbarkeit der §§ 925 , 927 , 928 BGB sowie § 311 b BGB .

Die BGB-Vorschriften beziehen sich auf die Auflassung, das Aufgebotsverfahren, die Eigentumsaufgabe und den notariellen Formzwang beim Grundstückskaufvertrag.

Mit der vorliegenden Materie haben die BGB-Vorschriften nichts zu tun.

Außerdem beinhaltet die Verweisung eine abschließende Aufzählung, die nicht analogiefähig ist.

Die Auffassung der Gemeinde ist unzutreffend.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

info@advoc-neumann.de


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Bewertung des Fragestellers 27.10.2017 | 11:30

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