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Notarvertrag Hauskauf - Vertragsprüfung durch Anwalt

| 10.07.2012 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Verkäufer einer Immobilie. Der Käufer hat uns nachfolgenden Notarvertrag vorgelegt. Bitte um Überprüfung, Kennzeichnung und Änderungsvorschlägen von "Verkäuferungünstigen" Passagen - Vielen Dank !

§ 1 Kaufgegenstand
Es verkaufen Frau und Herr in Gesellschaft bürgerlichen
Rechts, nachfolgend "Verkäufer" genannt; Herr und Frau xxxxxxxxx versichern, dass sie
die einzigen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind; das ihnen gehörige,
im Grundbuch von xxxxxxxx
mit allen Rechten und dem Zubehör anxxxxxxxx,nachfolgend als "Käufer"
bezeichnet. Weitere bewegliche Gegenstände (etwa Inventar) sind nicht mitverkauft.
Der Käufer verpflichtet sich zur Abnahme.
§ 2 Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt € xxxx
(in Worten EUR),
wovon € _____________ auf die Einbauküche entfallen,
und wird wie folgt gezahlt:
1.
Einen Betrag in Höhe von € xxxx zahlt der Käufer bis zum 30. September 2012
an Verkäufer, auf ein einzurichtendes Notaranderkonto nur dann, soweit dies nachträglich gefordert wird.
Der beurkundende Notar wird dann unwiderruflich von den Parteien angewiesen, den
Restkaufpreis, nach Ablösung der Grundpfandrechte durch Zahlung vom Anderkonto sowie Zahlung etwaiger vom Verkäufer zu zahlender Notargebühren, an den Verkäufer auszuzahlen. Der beurkundende Notar wird unwiderruflich angewiesen, den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen, wenn dem Notar alle zur vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Lastenfreistellungsunterlagen, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes, vorliegen und die Übergabe nachgewiesen ist.

Käufer erteilt unverzüglich schriftliche Mitteilung von der Übergabe.
Damit ist der Kaufpreis beglichen.
Sofern und soweit der Käufer den Kaufpreis durch Darlehen aufbringen wird, die durch aufzunehmende
Hypotheken und Grundschulden gesichert werden sollen, ist der Verkäufer bereit,
sich den insoweit zu stellenden Grundbuchanträgen einschließlich der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde anzuschließen und sämtliche hierfür erforderlichen Erklärungen abzugeben. Der Käufer übernimmt in diesem Falle die so einzutragenden Belastungen.
Der Käufer tritt insoweit seine Ansprüche gegen die Gläubiger auf Auszahlung der Darlehensvaluta bis zur Höhe des noch geschuldeten Kaufpreises an den Verkäufer ab, bzw. wird den Gläubiger unwiderruflich anweisen, die Darlehensvaluta bis zur Höhe des geschuldeten Kaufpreises nur an den amtierenden Notar auf das Notaranderkonto anzuweisen. Die Vertragsparteien sind ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass bei einer Finanzierung die Gläubiger besondere Treuhandauflagen hinsichtlich der Auszahlung der Darlehensvaluten machen können, die den vereinbarten Zahlungsterminen entgegenstehen könnten. Die Treuhandauflagen der Finanzierungsinstitute sind durch den Notar vorrangig zu beachten. Sich hieraus ergebende Verzugsfolgen hat der Käufer zu vertreten.
2.
Sollte der Käufer Kaufpreiszahlungen nicht bei Fälligkeit leisten oder zur Auszahlung an den Verkäufer zur Verfügung stellen, kommt er ohne Mahnung in Verzug. Der Verkäufer ist berechtigt, die gesetzlichen Zinsen in Höhe von z. Z. 5 Prozentpunkten p.a. über dem
Basiszinssatz für die Verzugszeit in Rechnung zu stellen, ohne dass dieses eine
Stundungsvereinbarung bedeutet.
Sollten die fälligen Kaufpreisraten dann nicht innerhalb von drei Wochen gezahlt sein, ist der Verkäufer unbeschadet des weitergehenden Schadensersatzanspruches zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt. Will der Verkäufer das Rücktrittsrecht ausüben, muss er dieses durch eingeschriebenen Brief dem Käufer an dessen in diesem Vertrag angegebene Anschrift mitteilen.
Im Falle des Rücktritts des Verkäufers hat der Käufer die für ihn eingetragene Auflassungsvormerkung umgehend zur Löschung zu bewilligen. Die Parteien erteilen hiermit den in § 13 Genannten Auftrag und Vollmacht, alle Erklärungen für sie vorzunehmen in dem Fall, dass der Verkäufer gemäß vorstehender Regelung vom Vertrag zurücktritt, insbesondere die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Der Käufer trägt die angefallenen Notar- und Gerichtskosten, abgesehen von etwaigen sonstigen Schadensersatzansprüchen
des Verkäufers.
§ 3 Auflassungsvormerkung
Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eintragung einer Vormerkung zur
Sicherung des Anspruches des Käufers auf Übertragung des Eigentums an nächstoffener
Rangstelle in das Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt bereits jetzt die Löschung
dieser Vormerkung, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine
Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.
§ 4 Vorkaufsrecht
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die Gemeinde
xxxxx besteht.
§ 5 Übergabe von Nutzen und Lasten
Mit dem 01. Oktober 2012 (Verrechnungstag) gehen die Nutzen und Lasten des Grundstücks,insbesondere die öffentlichen Abgaben und Versicherungsprämien von dem Verkäufer auf denKäufer über und werden bis zu diesem Tage nach Verhältnis der Zeit verrechnet.
§ 6 Datum der Übergabe
Die Übergabe des Grundstücks gilt am gleichen Tage als erfolgt.
Der Verkäufer verpflichtet sich, das hier verkaufte Grundstück und Gebäude dem Käufer vollständig geräumt und außerdem frei von Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverhältnissen zu liefern.
Es ist Sache des Käufers, das Haftpflichtrisiko vom Tage der Übergabe an zu decken.
Der Verkäufer garantiert, dass das Vertragsobjekt nicht im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurde und somit keiner Wohnungsbindung unterliegt.
§ 7 Gefahr des Untergangs
Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Grundstücks steht mit der Übergabe auf den Käufer über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zur Deckung überwiesen bzw. abgetreten werden.
§ 8 Lieferung des Grundstücks
Die Lieferung des Grundstücks erfolgt frei von Lasten in Abt. III des Grundbuches.
Die Last in Abt. II Nr. 3 (Drainageleitungs- und Kontrollschachtrecht) ist bekannt und wird vom Käufer übernommen. Verkäufer beantragt die Löschung der Rechte Abt. III Nr. 4, 5 und 6. Verkäufer verpflichtet sich, die für die Lastenfreistellung erforderlichen Urkunden oder Unterlagen unverzüglich zu beschaffen und sie dem beurkundenden Notar zur Verfügung zu stellen. Zur Überprüfung der geforderten Ablösebeträge hinsichtlich Grund und Höhe sind Notar und Käufer weder verpflichtet noch berechtigt.
Der Käufer übernimmt alle etwa vorhandenen, aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen
Beschränkungen und Lasten. Der Verkäufer versichert, dass ihm außer den öffentlichrechtlichen Beschränkungen und Lasten sonstige Beschränkungen nicht bekannt sind.
§ 9 Anliegerbeiträge
Der Verkäufer erklärt, dass öffentliche Lasten, wie Grundsteuer und Anliegerbeiträge für den vorhandenen Ausbauzustand nicht rückständig sind. Sollte dies nicht der Fall sein, trägt der Verkäufer diese Beiträge. Der jeweilige Eigentümer haftet hierfür kraft Gesetzes. Etwaige öffentliche Lasten, die nach Abschluss des Vertrages erhoben werden, z. B. Anliegergebühren aufgrund neuer Baumaßnahmen, trägt der Käufer.
§ 10 Übergabe des Grundstücks
Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz und Eigentumsübertragung des Vertragsgegenstandes, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden, ausgeschlossen werden alle Rechte und Ansprüche des Verkäufers wegen altrechtlicher Dienstbarkeiten. Der Verkäufer erklärt, dass ihm von solchen nichts bekannt ist. Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, noch die Verwendbarkeit des Grundstückes für Zwecke des Käufers, die über die derzeitige Nutzung hinausgehen, oder dessen Eignung zur Erreichung steuerlicher Ziele des Käufers.
Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere des Bauzustandes bestehender Gebäude und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen, werden hiermit ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme - der in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien; - vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig
verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes
des Objektes einen Hinweis erwarten durfte;
- solcher Sachmängel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertragsschluss entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinaus gehen; hierfür wird die Verjährung auf drei Monate ab Übergabe verkürzt.
Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten,
sowie Abstandsflächenübernahme und Baulasten nicht bekannt sind.
Käufer ist bekannt, dass ein Wasserschaden aus dem Jahre 2002 fachgerecht behoben wurde.
§ 11 Übergabe von Urkunden
Der Verkäufer übergibt dem Käufer die das Grundstück betreffenden Urkunden, soweit er sie besitzt.
§ 12 Kosten und Abgaben
Die mit diesem Vertrag und dessen Ausführung verbundenen Kosten und Abgaben (Grunderwerbsteuer,
Notar- und Gerichtskosten usw.) trägt der Käufer allein. Die Kosten für die
Löschung der vom Käufer nicht übernommenen Belastungen trägt der Verkäufer.
Der Käufer verpflichtet sich, auf erstes Anfordern - ohne die Rechtskraft des Bescheides
abzuwarten - die Grunderwerbsteuer zu zahlen oder sicherzustellen, damit die Unbedenklichkeitsbescheinigung
erteilt werden kann und keine Verzögerung in der Vertragsabwicklung
eintritt.
§ 13 Abwicklung des Vertrages, Vollmachten, Auflassung
Sodann erklärten die Erschienenen.
1.
Wir beauftragen hiermit den beurkundenden Notar mit der Abwicklung des Vertrages.
Diesem sind auch die etwaigen Genehmigungen, insbesondere der Grunderwerbsteuerbescheid
und die Unbedenklichkeitsbescheinigung zuzustellen.
2.
Wir sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden:
a) dass der Käufer erst mit der Eintragung des Eigentumsüberganges in das Grundbuch
das Eigentum an dem Grundstück erwirbt,
b) dass der Verkäufer und der Käufer für die Grunderwerbsteuer und die Notar- und
Gerichtskosten Dritten gegenüber als Gesamtschuldner haften, im Innenverhältnis
gilt jedoch die Kostenregelung des § 12,
c) dass der Notar das Grundbuch elektronisch eingesehen hat, Grundbuchauszug vom
06.07.2012 lag vor, wurde mit den Vertragsparteien erörtert und ist als Anlage beigefügt,
d) dass die Eintragung im Grundbuch erst vorgenommen wird, wenn die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung
der Gemeinde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des
Finanzamtes vorliegen und der Gerichtskostenvorschuss bezahlt worden ist,
e) dass der Notar hinsichtlich der steuerlichen Bewertung und Folgen dieses Vertrages
keine Haftung übernimmt, es wird aber auf die mögliche Steuerpflicht einer Veräußerung
vor 10 Jahren gem. § 23 EstG und aus Betriebsvermögen hingewiesen,
f) dass der Notar auf die von den Parteien selbst genannten und vereinbarten Termine und die damit verbundenen Zahlungen und deren pünktlichen Eingang keinen Einfluss hat, und dass er Verzögerungen in der Vertragsabwicklung, die auf verspäteten Zahlungen oder darauf beruhen, dass Geldgeber des Käufers besondere, in diesem Vertrag nicht vorgesehene Sicherheiten verlangen, nicht zu vertreten hat,
g) dass er die Umschreibung im Grundbuch erst veranlassen kann, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind,
h) dass er Verzögerungen in der Vertragsabwicklung, die auf postalische Verzögerungen
wegen nicht angezeigten Wohnungswechsels beruhen, nicht zu vertreten hat.
i) bei Verkauf die Vorlage eines Energieausweises Pflicht ist.
Der Verkäufer reicht dem Käufer einen Energieausweis nach. Der Verkäufer haftet nur, falls der Aussteller die von diesem verlangten Angaben zu Gebäude, Heizung und Energieverbrauch vorsätzlich oder grob fahrlässig falsch angegeben hat. Im Übrigen steht der Verkäufer für die Richtigkeit des Energieausweises in keiner Weise (z.B. Richtigkeit der Berechnung) ein.
3.
Die Vertragspartner verpflichten sich, dem Notar die für die Vertragsdurchführung wichtigen
Änderungen der persönlichen Verhältnisse, wie z. B. Änderung der Anschrift oder des
aufgegebenen Kontos, unverzüglich schriftlich mitzuteilen.
4.
Wir wollen jetzt die Auflassung vornehmen und sind damit einverstanden, dass der Notar von der erneuten Grundbucheinsicht absieht.
Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem in §1 näher bezeichneten Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eigentumsveränderung in das Grundbuch einzutragen.
Von diesem Protokoll soll nur eine Ausfertigung mit dem Auflassungsprotokoll versehen werden
und dieses zu treuen Händen bei dem beurkundenden Notar verbleiben. Dieser wird hiermit mit
der Einreichung beim Grundbuchamt beauftragt, nachdem die vertraglich vorgesehenen
Zahlungen erfolgt sind bzw. sichergestellt sind. Im Übrigen sind Ausfertigungen oder
Abschriften ohne Auflassungerklärung herzustellen.
5. Der Verkäufer beantragt ferner die Löschung der nicht in diesem Vertrag ausdrücklich übernommenen oder zur Belegung des Kaufpreises erforderlichen Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches.
6. Die Vertragsparteien bevollmächtigen hiermit die Notariatsangestellten xxxxx, und zwar jede für sich, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ,
a) alle zur Durchführung und Umschreibung erforderlichen Erklärungen abzugeben und
entgegenzunehmen.
b) Rangänderungen und Löschungen hinsichtlich der in Abt. II und III des Grundbuches
eingetragenen oder noch einzutragenden Rechte zu bewilligen und zu beantragen, die
Auflassung zu erklären.
Die Bevollmächtigten sollen von dieser Ermächtigung nur aufgrund entsprechender Anweisung der Parteien Gebrauch machen, wodurch ihre Vertretungsmacht nach außen hin nicht eingeschränkt ist, jedoch nur vor dem Notar xxxxxxxx. Die Vollmacht soll durch den Tod der Vollmachtgeber nicht erlöschen.
7. Der Vertrag ist vermittelt durch die Firma xxxxxxxx.
Der Käufer verpflichtet sich hiermit gegenüber dem Verkäufer und dem vermittelnden Makler, an diesen die Courtage in Höhe von € xxxx incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Courtage ist verdient und fällig bei Beurkundung dieses Kaufvertrages. Wegen der Courtage erhält der Hausmakler einen direkten Anspruch gegen den Käufer nach § 328 BGB .
Der unterzeichnete Notar hat die Vertragsparteien darauf hingewiesen, dass sich durch die Mitbeurkundung der vorgenannten Maklerklausel u.U. die Notar-/Gerichtskosten erhöhen, da die Maklerprovision bei der Geschäftswertberechnung hinzuzurechnen ist.
§ 14 Salvatorische Klausel
Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages aus irgendeinem Grunde rechtsunwirksam
sein oder werden, so gelten die übrigen Bestimmungen im Zweifel trotzdem.
Der Vertrag ist dann so auszulegen, dass der mit der nichtigen Bestimmung beabsichtigte Zweck erreicht wird.
Das Protokoll ist den Erschienenen in Gegenwart des Notars vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig wie folgt unterschrieben, auch von mir, dem Notar eigenhändig unterschrieben
und auch besiegelt worden:


-- Einsatz geändert am 10.07.2012 10:26:32

Eingrenzung vom Fragesteller
10.07.2012 | 10:23
Eingrenzung vom Fragesteller
10.07.2012 | 10:41
10.07.2012 | 11:16

Antwort

von


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Sehr geehrter Herr B.,

anbei eine Stellungnahme zu dem Vertrag:


§ 1 Kaufgegenstand
Es verkaufen Frau und Herr in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, nachfolgend "Verkäufer" genannt; Herr und Frau xxxxxxxxx versichern, dass sie
die einzigen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind; das ihnen gehörige,
im Grundbuch von xxxxxxxx mit allen Rechten und dem Zubehör anxxxxxxxx,nachfolgend als "Käufer"
bezeichnet. Weitere bewegliche Gegenstände (etwa Inventar) sind nicht mitverkauft.
Der Käufer verpflichtet sich zur Abnahme.

Normale Regelung, nichts Besonderes. Soll sicherstellen, dass die Verkäufer auch verkaufen dürfen.

§ 2 Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt € xxxx
(in Worten EUR),
wovon € _____________ auf die Einbauküche entfallen,
und wird wie folgt gezahlt:
1.
Einen Betrag in Höhe von € xxxx zahlt der Käufer bis zum 30. September 2012
an Verkäufer, auf ein einzurichtendes Notaranderkonto nur dann, soweit dies nachträglich gefordert wird. Der beurkundende Notar wird dann unwiderruflich von den Parteien angewiesen, den
Restkaufpreis, nach Ablösung der Grundpfandrechte durch Zahlung vom Anderkonto sowie Zahlung etwaiger vom Verkäufer zu zahlender Notargebühren, an den Verkäufer auszuzahlen. Der beurkundende Notar wird unwiderruflich angewiesen, den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen, wenn dem Notar alle zur vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Lastenfreistellungsunterlagen, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes, vorliegen und die Übergabe nachgewiesen ist.

Kostenregelung in Ordnung. Verschafft Sicherheit auf beiden Seiten.

Käufer erteilt unverzüglich schriftliche Mitteilung von der Übergabe.
Damit ist der Kaufpreis beglichen.
Sofern und soweit der Käufer den Kaufpreis durch Darlehen aufbringen wird, die durch aufzunehmende Hypotheken und Grundschulden gesichert werden sollen, ist der Verkäufer bereit,
sich den insoweit zu stellenden Grundbuchanträgen einschließlich der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde anzuschließen und sämtliche hierfür erforderlichen Erklärungen abzugeben. Der Käufer übernimmt in diesem Falle die so einzutragenden Belastungen.

Der Käufer tritt insoweit seine Ansprüche gegen die Gläubiger auf Auszahlung der Darlehensvaluta bis zur Höhe des noch geschuldeten Kaufpreises an den Verkäufer ab, bzw. wird den Gläubiger unwiderruflich anweisen, die Darlehensvaluta bis zur Höhe des geschuldeten Kaufpreises nur an den amtierenden Notar auf das Notaranderkonto anzuweisen. Die Vertragsparteien sind ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass bei einer Finanzierung die Gläubiger besondere Treuhandauflagen hinsichtlich der Auszahlung der Darlehensvaluten machen können, die den vereinbarten Zahlungsterminen entgegenstehen könnten. Die Treuhandauflagen der Finanzierungsinstitute sind durch den Notar vorrangig zu beachten. Sich hieraus ergebende Verzugsfolgen hat der Käufer zu vertreten.

OK, regelt Zahlungsszenarien. Nicht nachteilig.

2.
Sollte der Käufer Kaufpreiszahlungen nicht bei Fälligkeit leisten oder zur Auszahlung an den Verkäufer zur Verfügung stellen, kommt er ohne Mahnung in Verzug. Der Verkäufer ist berechtigt, die gesetzlichen Zinsen in Höhe von z. Z. 5 Prozentpunkten p.a. über dem
Basiszinssatz für die Verzugszeit in Rechnung zu stellen, ohne dass dieses eine
Stundungsvereinbarung bedeutet.

Normale Verzugsregelung, ok.

Sollten die fälligen Kaufpreisraten dann nicht innerhalb von drei Wochen gezahlt sein, ist der Verkäufer unbeschadet des weitergehenden Schadensersatzanspruches zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt. Will der Verkäufer das Rücktrittsrecht ausüben, muss er dieses durch eingeschriebenen Brief dem Käufer an dessen in diesem Vertrag angegebene Anschrift mitteilen.
Im Falle des Rücktritts des Verkäufers hat der Käufer die für ihn eingetragene Auflassungsvormerkung umgehend zur Löschung zu bewilligen.

Die Parteien erteilen hiermit den in § 13 Genannten Auftrag und Vollmacht, alle Erklärungen für sie vorzunehmen in dem Fall, dass der Verkäufer gemäß vorstehender Regelung vom Vertrag zurücktritt, insbesondere die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Der Käufer trägt die angefallenen Notar- und Gerichtskosten, abgesehen von etwaigen sonstigen Schadensersatzansprüchen des Verkäufers.

Übliche Kostenregelung beim Kauf.

§ 3 Auflassungsvormerkung
Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eintragung einer Vormerkung zur
Sicherung des Anspruches des Käufers auf Übertragung des Eigentums an nächstoffener
Rangstelle in das Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt bereits jetzt die Löschung
dieser Vormerkung, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine
Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.

Ok.

§ 4 Vorkaufsrecht
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die Gemeinde
xxxxx besteht.

Wichtig zu wissen, dass die Gemeinde hierbei noch kaufen kann, aber grundsätzlich in Ordnung.
Sollte aber eventuell vorher mit der Gemeinde abgeklärt sein, ob diese dies ausüben möchten, um Kosten zu vermeiden.

§ 5 Übergabe von Nutzen und Lasten
Mit dem 01. Oktober 2012 (Verrechnungstag) gehen die Nutzen und Lasten des Grundstücks,insbesondere die öffentlichen Abgaben und Versicherungsprämien von dem Verkäufer auf denKäufer über und werden bis zu diesem Tage nach Verhältnis der Zeit verrechnet.

Ok.

§ 6 Datum der Übergabe
Die Übergabe des Grundstücks gilt am gleichen Tage als erfolgt.
Der Verkäufer verpflichtet sich, das hier verkaufte Grundstück und Gebäude dem Käufer vollständig geräumt und außerdem frei von Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverhältnissen zu liefern.
Es ist Sache des Käufers, das Haftpflichtrisiko vom Tage der Übergabe an zu decken.
Der Verkäufer garantiert, dass das Vertragsobjekt nicht im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurde und somit keiner Wohnungsbindung unterliegt.

Ok.

§ 7 Gefahr des Untergangs
Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Grundstücks steht mit der Übergabe auf den Käufer über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zur Deckung überwiesen bzw. abgetreten werden.

Ok.

§ 8 Lieferung des Grundstücks
Die Lieferung des Grundstücks erfolgt frei von Lasten in Abt. III des Grundbuches.
Die Last in Abt. II Nr. 3 (Drainageleitungs- und Kontrollschachtrecht) ist bekannt und wird vom Käufer übernommen. Verkäufer beantragt die Löschung der Rechte Abt. III Nr. 4, 5 und 6. Verkäufer verpflichtet sich, die für die Lastenfreistellung erforderlichen Urkunden oder Unterlagen unverzüglich zu beschaffen und sie dem beurkundenden Notar zur Verfügung zu stellen. Zur Überprüfung der geforderten Ablösebeträge hinsichtlich Grund und Höhe sind Notar und Käufer weder verpflichtet noch berechtigt.
Der Käufer übernimmt alle etwa vorhandenen, aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen
Beschränkungen und Lasten. Der Verkäufer versichert, dass ihm außer den öffentlichrechtlichen Beschränkungen und Lasten sonstige Beschränkungen nicht bekannt sind.

In Ordnung, normale Regelung.

§ 9 Anliegerbeiträge
Der Verkäufer erklärt, dass öffentliche Lasten, wie Grundsteuer und Anliegerbeiträge für den vorhandenen Ausbauzustand nicht rückständig sind. Sollte dies nicht der Fall sein, trägt der Verkäufer diese Beiträge. Der jeweilige Eigentümer haftet hierfür kraft Gesetzes. Etwaige öffentliche Lasten, die nach Abschluss des Vertrages erhoben werden, z. B. Anliegergebühren aufgrund neuer Baumaßnahmen, trägt der Käufer.

Ok.

§ 10 Übergabe des Grundstücks
Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz und Eigentumsübertragung des Vertragsgegenstandes, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden, ausgeschlossen werden alle Rechte und Ansprüche des Verkäufers wegen altrechtlicher Dienstbarkeiten. Der Verkäufer erklärt, dass ihm von solchen nichts bekannt ist. Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, noch die Verwendbarkeit des Grundstückes für Zwecke des Käufers, die über die derzeitige Nutzung hinausgehen, oder dessen Eignung zur Erreichung steuerlicher Ziele des Käufers.
Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere des Bauzustandes bestehender Gebäude und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen, werden hiermit ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme - der in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien; - vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte;
- solcher Sachmängel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertragsschluss entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinaus gehen; hierfür wird die Verjährung auf drei Monate ab Übergabe verkürzt.

Verkürzung der Verjährungsfrist im Grunde nachteilig. Wenn das Haus aber vernünftig geprüft worden ist oder gleich geprüft wird, sollte dies kein Problem darstellen.

Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten,
sowie Abstandsflächenübernahme und Baulasten nicht bekannt sind.
Käufer ist bekannt, dass ein Wasserschaden aus dem Jahre 2002 fachgerecht behoben wurde.

Ok. Es sollte aber vereinbart werden, dass Ihnen die Belege noch ausgehändigt werden, um zu überprüfen, was genau gemacht worden ist.

§ 11 Übergabe von Urkunden
Der Verkäufer übergibt dem Käufer die das Grundstück betreffenden Urkunden, soweit er sie besitzt.

Ok.

§ 12 Kosten und Abgaben
Die mit diesem Vertrag und dessen Ausführung verbundenen Kosten und Abgaben (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten usw.) trägt der Käufer allein. Die Kosten für die
Löschung der vom Käufer nicht übernommenen Belastungen trägt der Verkäufer.
Der Käufer verpflichtet sich, auf erstes Anfordern - ohne die Rechtskraft des Bescheides
abzuwarten - die Grunderwerbsteuer zu zahlen oder sicherzustellen, damit die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt werden kann und keine Verzögerung in der Vertragsabwicklung eintritt.

Ok.

§ 13 Abwicklung des Vertrages, Vollmachten, Auflassung
Sodann erklärten die Erschienenen.
1.
Wir beauftragen hiermit den beurkundenden Notar mit der Abwicklung des Vertrages.
Diesem sind auch die etwaigen Genehmigungen, insbesondere der Grunderwerbsteuerbescheid
und die Unbedenklichkeitsbescheinigung zuzustellen.
2.
Wir sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden:
a) dass der Käufer erst mit der Eintragung des Eigentumsüberganges in das Grundbuch
das Eigentum an dem Grundstück erwirbt,
b) dass der Verkäufer und der Käufer für die Grunderwerbsteuer und die Notar- und
Gerichtskosten Dritten gegenüber als Gesamtschuldner haften, im Innenverhältnis
gilt jedoch die Kostenregelung des § 12,
c) dass der Notar das Grundbuch elektronisch eingesehen hat, Grundbuchauszug vom
06.07.2012 lag vor, wurde mit den Vertragsparteien erörtert und ist als Anlage beigefügt,
d) dass die Eintragung im Grundbuch erst vorgenommen wird, wenn die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung
der Gemeinde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des
Finanzamtes vorliegen und der Gerichtskostenvorschuss bezahlt worden ist,
e) dass der Notar hinsichtlich der steuerlichen Bewertung und Folgen dieses Vertrages
keine Haftung übernimmt, es wird aber auf die mögliche Steuerpflicht einer Veräußerung
vor 10 Jahren gem. § 23 EstG und aus Betriebsvermögen hingewiesen,

f) dass der Notar auf die von den Parteien selbst genannten und vereinbarten Termine und die damit verbundenen Zahlungen und deren pünktlichen Eingang keinen Einfluss hat, und dass er Verzögerungen in der Vertragsabwicklung, die auf verspäteten Zahlungen oder darauf beruhen, dass Geldgeber des Käufers besondere, in diesem Vertrag nicht vorgesehene Sicherheiten verlangen, nicht zu vertreten hat,

g) dass er die Umschreibung im Grundbuch erst veranlassen kann, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind,

h) dass er Verzögerungen in der Vertragsabwicklung, die auf postalische Verzögerungen
wegen nicht angezeigten Wohnungswechsels beruhen, nicht zu vertreten hat.

i) bei Verkauf die Vorlage eines Energieausweises Pflicht ist.

Der Verkäufer reicht dem Käufer einen Energieausweis nach. Der Verkäufer haftet nur, falls der Aussteller die von diesem verlangten Angaben zu Gebäude, Heizung und Energieverbrauch vorsätzlich oder grob fahrlässig falsch angegeben hat. Im Übrigen steht der Verkäufer für die Richtigkeit des Energieausweises in keiner Weise (z.B. Richtigkeit der Berechnung) ein.

Haftungsfreizeichnung für den Notar (üblich) und Beschränkung der Haftung beim Verkäufer auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz, auch üblich.

3.
Die Vertragspartner verpflichten sich, dem Notar die für die Vertragsdurchführung wichtigen
Änderungen der persönlichen Verhältnisse, wie z. B. Änderung der Anschrift oder des
aufgegebenen Kontos, unverzüglich schriftlich mitzuteilen.

Ok.

4.
Wir wollen jetzt die Auflassung vornehmen und sind damit einverstanden, dass der Notar von der erneuten Grundbucheinsicht absieht.
Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem in §1 näher bezeichneten Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eigentumsveränderung in das Grundbuch einzutragen.
Von diesem Protokoll soll nur eine Ausfertigung mit dem Auflassungsprotokoll versehen werden
und dieses zu treuen Händen bei dem beurkundenden Notar verbleiben. Dieser wird hiermit mit
der Einreichung beim Grundbuchamt beauftragt, nachdem die vertraglich vorgesehenen
Zahlungen erfolgt sind bzw. sichergestellt sind. Im Übrigen sind Ausfertigungen oder
Abschriften ohne Auflassungerklärung herzustellen.

5. Der Verkäufer beantragt ferner die Löschung der nicht in diesem Vertrag ausdrücklich übernommenen oder zur Belegung des Kaufpreises erforderlichen Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches.

6. Die Vertragsparteien bevollmächtigen hiermit die Notariatsangestellten xxxxx, und zwar jede für sich, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ,
a) alle zur Durchführung und Umschreibung erforderlichen Erklärungen abzugeben und
entgegenzunehmen.
b) Rangänderungen und Löschungen hinsichtlich der in Abt. II und III des Grundbuches
eingetragenen oder noch einzutragenden Rechte zu bewilligen und zu beantragen, die
Auflassung zu erklären.
Die Bevollmächtigten sollen von dieser Ermächtigung nur aufgrund entsprechender Anweisung der Parteien Gebrauch machen, wodurch ihre Vertretungsmacht nach außen hin nicht eingeschränkt ist, jedoch nur vor dem Notar xxxxxxxx. Die Vollmacht soll durch den Tod der Vollmachtgeber nicht erlöschen.
7. Der Vertrag ist vermittelt durch die Firma xxxxxxxx.
Der Käufer verpflichtet sich hiermit gegenüber dem Verkäufer und dem vermittelnden Makler, an diesen die Courtage in Höhe von € xxxx incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Courtage ist verdient und fällig bei Beurkundung dieses Kaufvertrages. Wegen der Courtage erhält der Hausmakler einen direkten Anspruch gegen den Käufer nach § 328 BGB .
Der unterzeichnete Notar hat die Vertragsparteien darauf hingewiesen, dass sich durch die Mitbeurkundung der vorgenannten Maklerklausel u.U. die Notar-/Gerichtskosten erhöhen, da die Maklerprovision bei der Geschäftswertberechnung hinzuzurechnen ist.

Hier sollte vielleicht die Maklerprovision noch ausgeschlossen werden, wenn die Gemeinde von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen sollte. Die Provision sollte daher noch die Voraussetzung des Vorkaufrechtverzichts beinhalten.

§ 14 Salvatorische Klausel
Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages aus irgendeinem Grunde rechtsunwirksam sein oder werden, so gelten die übrigen Bestimmungen im Zweifel trotzdem.
Der Vertrag ist dann so auszulegen, dass der mit der nichtigen Bestimmung beabsichtigte Zweck erreicht wird.
Das Protokoll ist den Erschienenen in Gegenwart des Notars vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig wie folgt unterschrieben, auch von mir, dem Notar eigenhändig unterschrieben
und auch besiegelt worden.

Ok.


Rückfrage vom Fragesteller 10.07.2012 | 11:56

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer

recht herzlichen Dank für die Antwort. Eine Nachfrage: Sollte kein Energieausweis vorhanden sein, welchre Formulierung empfiehlt sich im Vertrag?

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.07.2012 | 12:10

Sehr geehrter Herr B.,

da die Beschaffung eines Energieausweises Pflicht ist, könnten Sie bei Nichtvorhandensein die Kosten auf den Käufer abwälzen.

Folgende Formulierung:

"Der Verkäufer übergibt dem Käufer soweit vorhanden den Energieausweis. Falls dieser nicht vorhanden sein sollte, wird dieser Ausweis vom Verkäufer neu erstellt. Die Kosten dafür trägt der Käufer."

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin Auskunft geben möchte.

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Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.07.2012 | 12:16

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